Piața imobiliară Galați - noiembrie 2025: Cererea se contractă, tranzacții -28,57% și ipoteci -12,31%
Noiembrie a adus un semnal clar de frânare: volumul de tranzacții a coborât la 195, ceea ce mută balanța spre cumpărătorii bine pregătiți și obligă vânzătorii să fie realiști la preț și condiții de vânzare.
noiembrie 2024 - noiembrie 2025
Lichiditatea s-a strâns, iar viteza de vânzare scade
Cu 195 tranzacții de unități individuale înregistrate, piața a fost cu 28,57% sub nivelul din aceeași lună a anului trecut, iar asta contează mai mult decât orice fluctuație de scurtă durată: când volumul anualizat cade, se reduc cumpărătorii activi și crește timpul necesar pentru a închide o vânzare la prețul cerut.
Scăderea față de luna octombrie a fost și ea abruptă, de 31,82%, ceea ce sugerează că nu vorbim doar despre o piață „liniștită”, ci despre o comprimare a cererii pe final de an. Pentru decizii practice, asta înseamnă că listările noi concurează pentru mai puțină atenție, iar ofertele cu preț rigid au șanse mai mici să se transforme rapid în contract.
La nivel național, tranzacțiile au scăzut la 12.028, cu 22,47% față de noiembrie 2024, deci Galați nu este o excepție, ci o versiune mai accentuată a trendului. Când naționalul scade, suportul psihologic pentru creșteri de preț locale slăbește, iar cumpărătorii tind să negocieze mai apăsat, invocând „piața” ca argument.
Creditarea rezidențială se răcește local, deși naționalul rezistă
Operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 114, cu 12,31% sub noiembrie 2024, ceea ce indică o cerere finanțată mai slabă sau o pondere mai mare de amânări până la clarificarea costului banilor. Pentru piață, scăderea ipotecilor contează deoarece reduce „plasa de siguranță” a vânzătorilor: mai puțini cumpărători eligibili înseamnă mai multe negocieri și mai multe condiții în antecontract (termene, clauze, verificări).
Față de luna octombrie, operațiunile ipotecare au coborât cu 25,97%, iar diferența mare față de scăderea tranzacțiilor arată un detaliu important: nu doar se vinde mai puțin, ci se și finanțează mai greu sau mai prudent. În același timp, IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4, ceea ce apasă direct pe rata lunară și reduce bugetele maxime, chiar înainte de sezonalitatea mai slabă din decembrie.
Contrastul cu România e relevant: la nivel național au fost 7.488 operațiuni ipotecare, cu doar 5,24% sub noiembrie 2024 și chiar cu o ușoară creștere față de octombrie, de 0,69%. Asta sugerează că, local, frânarea e mai pronunțată și poate veni dintr-un mix de prudență a cumpărătorilor și selecție mai dură a băncilor pe profiluri de venit, ceea ce întărește ideea că tranzacțiile rapide se vor face mai ales acolo unde prețul este corect din start.
Pe terenuri, finanțarea pare mare, dar semnalul este volatil și nu susține prețuri mai mari
Tranzacțiile de terenuri intravilane au fost 298, cu 20,11% sub noiembrie 2024, ceea ce indică o încetinire și în segmentul de „viitor” al dezvoltării. Când terenurile se tranzacționează mai rar, dezvoltatorii și investitorii devin mai selectivi, iar presiunea de a plăti prime mari pentru amplasamente scade.
În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au ajuns la 608, cu 406,67% peste nivelul din noiembrie 2024, dar au scăzut puternic față de octombrie, cu 49,59%. Practic, creșterea anuală arată mai degrabă un efect de bază și o activitate juridică intensă (inclusiv refinanțări sau modificări), nu o garanție că „piața terenurilor explodează”; pentru decizie, mesajul este să nu extrapolezi această cifră în prețuri mai mari fără confirmare în tranzacții efective.
Cum și tranzacțiile de terenuri au scăzut față de luna octombrie cu 25,87%, cel mai prudent scenariu pentru decembrie-ianuarie este o piață care cere discount pentru lichiditate, nu o piață care recompensează așteptarea. Dacă ești cumpărător de teren, avantajul tău vine din faptul că vânzătorul are mai puține alternative pe termen scurt.
Oferta viitoare crește în autorizații, dar livrările rămân limitate pe termen scurt
În octombrie au fost 95 autorizații de construire rezidențiale, cu 53,23% peste octombrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a urcat la 15.837 m², cu 19,29% peste aceeași lună a anului trecut. Concluzia practică este că intenția de construire revine, ceea ce poate tempera optimismul de preț pe termen mediu, însă efectul se vede cu întârziere, deci nu „rezolvă” lipsa de opțiuni imediat pentru cumpărătorii din iarnă.
Pe termen scurt, piața este influențată mai mult de livrări decât de autorizații, iar în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 161 locuințe, cu 38,31% sub 2024. Asta sugerează că stocul nou disponibil imediat este relativ strâns, deci segmentul de apartamente bune, corect poziționate, poate rămâne rezilient chiar într-o piață cu volum mic, dar numai dacă prețul ține cont de capacitatea reală de finanțare.
În plus, salariul median din județ a fost 685,51 € în septembrie, ușor sub nivelul din aceeași perioadă a anului trecut, iar inflația a stat foarte sus în toamnă, la 9,76% în octombrie. Acest mix comprimă economisirea și apasă pe gradul de îndatorare, deci cumpărătorii activi devin mai sensibili la diferențe de preț aparent mici, ceea ce face ca „prețul corect” să fie mai important decât „prețul dorit”.
Decembrie și ianuarie favorizează negocierea, nu testarea pieței
Pentru cumpărători, următoarele două luni arată ca o fereastră bună de negociere, deoarece noiembrie a adus simultan scădere de volum și scădere a finanțării, iar IRCC a rămas ridicat în trimestrul 4, ceea ce reduce competiția pe aceleași proprietăți. Strategia cu șanse mari este să intri doar pe proprietăți care stau în piață și au deja semne de flexibilitate, cu ofertă argumentată prin comparații reale și termene clare de semnare, altfel riști să consumi timp într-o piață cu puține tranzacții și vânzători defensivi.
Pentru vânzători, decembrie și ianuarie sunt luni în care se vinde, dar mai ales dacă reduci fricțiunea: preț ancorat în tranzacții recente, documentație pregătită și disponibilitate la o negociere rapidă. Cu tranzacțiile din noiembrie mult sub nivelul de anul trecut, testarea pieței cu un preț peste pragul local de acceptare îți crește riscul să intri în ianuarie cu un anunț „îmbătrânit”, ceea ce obligă ulterior la discount mai mare decât dacă ai fi ajustat devreme.
Pentru investitori, semnalul dominant este că lichiditatea s-a redus mai repede decât apetitul pentru finanțare la nivel național, ceea ce local poate crea oportunități doar dacă intri sub prețul de echilibru și ai un plan de exit realist pe 12-24 luni, nu pe 30-60 zile. În decembrie-ianuarie, avantajul tău este să negociezi din poziție de certitudine (cash sau pre-aprobare), să eviți supraestimarea cererii de închiriere în context de venit median ușor în scădere și să prioritizezi activele care pot fi închiriate imediat fără investiții mari, deoarece volatilitatea inflației din a doua parte a lui 2025 crește sensibilitatea chiriașilor la costurile totale.