Piața imobiliară Giurgiu - decembrie 2025: Tranzacțiile cad 41,3%, ipotecile urcă 29,4%

Divergența vânzări–credit e semnal de stres, nu de revenire

În decembrie, piața locală a intrat într-o zonă inconfortabilă: tranzacțiile cu unități individuale au ajuns la 27 și sunt cu 41,3% sub decembrie 2024, deși față de luna anterioară au rămas neschimbate (sursa: ANCPI). Când scăderea față de aceeași lună a anului trecut e atât de adâncă, stabilitatea față de luna anterioară nu mai arată „reziliență”, ci plafonare la un nivel mic, adică lipsă de cerere efectivă și negociere dură.

În același timp, operațiunile ipotecare pe unități individuale au urcat la 22, cu 29,41% peste decembrie 2024 și cu 37,5% peste noiembrie (sursa: ANCPI). Când creditul se mișcă în sus iar transferurile de proprietate nu țin pasul, crește probabilitatea ca o parte din volum să fie refinanțări, restructurări sau repoziționări de risc, nu cumpărări noi. Cu IRCC la 6,06% în trimestrul 4 din 2025 și abia apoi în scădere la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, costul banilor nu a fost suficient de prietenos încât să explice o „explozie sănătoasă” a achizițiilor pe credit; mai degrabă explică nevoia de control al ratelor.

La nivel național se tranzacționează, local se blochează lichiditatea

Contrastul cu piața mare e tăios: în România au fost 13.870 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 11,37% față de decembrie 2024, dar cu un salt de 15,31% față de noiembrie (sursa: ANCPI). Asta arată că la nivel național există încă un impuls de final de an, însă local impulsul nu s-a văzut, iar diferența contează: într-o piață mică, când lichiditatea nu intră odată cu valul național, prețul devine mai „fragil”, iar timpul de vânzare se poate lungi brusc.

Și pe ipoteci, România a avut 8.666 operațiuni, cu 4,67% sub decembrie 2024 și cu 15,73% peste noiembrie (sursa: ANCPI). Național, creditarea pare să recupereze sezonier, dar nu indică o întoarcere completă a apetitului, fiind încă sub anul trecut. Într-un județ unde ipotecile cresc în timp ce vânzările nu, riscul e ca finanțarea să „tragă” piața fără să existe suficientă cerere nouă, ceea ce, în practică, duce la tranzacții puține și negocieri mai agresive.

Terenurile trimit un avertisment dublu, interesul scade, ipotecarea explodează

Pe intravilan, semnalul e și mai abrupt: tranzacțiile au fost 162, cu 18,59% sub decembrie 2024 și cu 43,94% sub noiembrie (sursa: ANCPI). Când terenul pierde volum atât de repede față de luna anterioară, de obicei nu e doar sezonalitate; e un stop de decizie, adică investitorii și cumpărătorii amână pentru că nu pot ancora prețul sau costul total al construcției. Într-un context în care inflația a rămas ridicată spre final de an, la 9,76% în octombrie și noiembrie 2025, „amânarea” devine un mecanism de apărare: nimeni nu vrea să intre într-un proiect cu costuri încă volatile.

Paradoxul periculos vine din finanțare: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au ajuns la 172, cu 115% peste decembrie 2024 și cu 138,89% peste noiembrie (sursa: ANCPI). Când ipotecarea crește mult peste tranzacționare, se conturează două scenarii: fie proprietarii aduc terenuri ca garanție pentru lichiditate, fie se restructurează finanțări existente. În ambele cazuri, piața „folosește” terenul pentru cash, nu pentru construcție imediată, iar asta tinde să apese pe puterea de negociere a cumpărătorilor în ianuarie și februarie.

Oferta se pregătește să vină, dar cererea nu o validează încă

Pe partea de intenție de construire, județul a accelerat: în noiembrie 2025 au fost 62 autorizații rezidențiale, dublu față de noiembrie 2024 și cu 31,91% peste octombrie (sursa: INS). Când autorizațiile cresc atât de repede, dezvoltatorii și micii constructori își asumă că cererea va exista. Problema este că decembrie nu a confirmat prin tranzacții această presupunere, iar diferența dintre „plan” și „cash” e exact locul unde apar blocaje de proiect și discounturi forțate.

Și suprafața utilă autorizată a urcat la 8.943 m², cu 95,95% peste noiembrie 2024 și cu 3,07% peste octombrie (sursa: INS). Asta indică nu doar mai multe proiecte, ci și proiecte mai consistente. Dacă însă lichiditatea rămâne jos, aceste proiecte vor concura pe o cerere subțire, iar competiția se mută din „preț afișat” în pachete, termene, finisaje și concesii la negociere.

Mai departe în lanț, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 166 locuințe, cu 4,6% sub 2024, dar cu 69,39% peste trimestrul 2 (sursa: INS). Practic, oferta efectivă a crescut în ritm trimestrial, chiar dacă anual încă e ușor în urmă. Pentru început de 2026, asta înseamnă un lucru simplu: dacă cererea nu se reactivează rapid, stocul disponibil poate crește exact când cumpărătorii devin mai precauți, iar presiunea se transferă în marjele vânzătorilor.

Puterea de cumpărare nu ține pasul cu riscul financiar

Salariul mediu net a ajuns la 882,2 € în octombrie 2025, cu doar 0,91% peste octombrie 2024 și cu 2,83% peste septembrie (sursa: INS). Pe fondul unei inflații care a stat în jurul a 9,76% în octombrie și noiembrie 2025, creșterea anuală modestă a veniturilor sugerează comprimare de buget real. Concluzia pentru piață e dură: chiar dacă dobânzile au început să dea semne de relaxare pentru trimestrul 1 din 2026, cumpărătorul mediu intră în ianuarie-februarie cu toleranță mai mică la risc și cu apetit mai mic pentru prețuri „de vârf”.

Ianuarie și februarie cer disciplină, nu curaj

Pentru cumpărători, ianuarie și februarie sunt luni bune pentru negociere, nu pentru grabă: scăderea puternică a tranzacțiilor față de decembrie 2024 arată că vânzătorii care chiar trebuie să vândă vor ceda mai ușor la condiții, însă divergența cu ipotecile cere prudență contractuală. Protejează-te prin termene clare, verificarea completă a actelor și scenarii de rată mai mari decât cele curente, chiar dacă IRCC intră în trimestrul 1 din 2026 la 5,68%.

Pentru vânzători, următoarele două luni sunt despre realism: când lichiditatea e subțire, prețul „corect” e cel care aduce vizionări și oferte, nu cel care arată bine în anunț. Dacă proprietatea e bună, dar piața e lentă, câștigi mai mult din reducerea timpului de vânzare decât din apărarea încăpățânată a unui nivel, mai ales când apar semne că oferta se pregătește să crească prin autorizații și livrări recente.

Pentru investitori, ianuarie și februarie sunt luni de selecție dură: terenurile arată un risc de blocaj de decizie, iar creșterea ipotecării pe intravilan poate semnala presiune pe cash. Intră doar acolo unde randamentul nu depinde de o apreciere rapidă și unde ai plan de finanțare conservator; altfel, așteptarea poate fi cea mai ieftină formă de protecție a capitalului până când volumul de tranzacții confirmă că piața a repornit, nu doar că s-a reîndatorat.