Piața imobiliară Giurgiu - noiembrie 2025: Lichiditate în cădere, tranzacții -35.71% și ipoteci -23.81%

Piața de locuințe intră în mod defensiv, iar prețul nu mai poate compensa lipsa de cerere

În noiembrie 2025, județul Giurgiu a avut 27 de tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 35.71% față de aceeași lună din 2024 și cu 43.75% față de luna anterioară, conform ANCPI. Concluzia practică este că piața a rămas fără „viteză” de finalizare, iar pentru vânzători riscul major nu este o ajustare bruscă de preț peste noapte, ci prelungirea perioadei de expunere și apariția discounturilor acordate punctual, în special la proprietăți cu compromisuri (vechime, eficiență energetică, acte neclare).

La nivel național, România a înregistrat 12028 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 22.47% față de noiembrie 2024 și cu 16.16% față de octombrie 2025, tot pe date ANCPI. Diferența de amplitudine sugerează că slăbiciunea locală este mai accentuată decât media țării, deci în Giurgiu negocierile au, în mod normal, o marjă mai mare decât în piețele unde volumul rămâne mai susținăt.

Creditarea frânează local, ceea ce mută puterea către cumpărătorii cu finanțare sigură

Pe ipoteci pentru unități individuale, județul Giurgiu a avut 16 operațiuni în noiembrie 2025, cu 23.81% mai puține față de noiembrie 2024 și cu 36% sub luna octombrie 2025, conform ANCPI. Pentru decizie, asta înseamnă că o parte din cerere nu doar că amână, ci iese temporar din piață, iar tranzacțiile care se fac tind să fie cele cu dosar de credit solid sau cu avans mai mare, ceea ce crește importanța preaprobării și a termenelor scurte de semnare.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7488, în scădere cu 5.24% față de aceeași lună din 2024, dar cu o creștere ușoară de 0.69% față de luna anterioară, pe date ANCPI. Faptul că la nivel de țară ipotecile sunt relativ stabile, iar local scad puternic, indică o piață mai sensibilă la costul banilor și la incertitudine; în acest context, IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, ceea ce pune presiune pe ratele variabile și reduce toleranța cumpărătorilor la supraevaluare.

Terenurile intravilane arată o cerere activă, dar cu finanțare mai volatilă decât pare

În noiembrie 2025, Giurgiu a avut 289 tranzacții de terenuri intravilane, cu 52.11% peste noiembrie 2024, dar cu 7.96% sub luna octombrie 2025, conform ANCPI. Concluzia este că interesul pentru terenuri rămâne o temă reală, posibil alimentată de cumpărători care caută alternative la stocul de locuințe existente sau de proprietăți pentru dezvoltare mică, însă scăderea față de luna anterioară arată că ritmul nu este liniar și depinde mult de prețul de intrare și de claritatea documentației.

Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 72, cu 75.61% peste noiembrie 2024, dar cu 36.28% sub octombrie 2025, tot pe ANCPI. Practic, piața de teren poate arăta „în creștere” ca interes anual, dar finanțarea are oscilații mari de la o lună la alta; pentru investitori și cumpărători, asta se traduce prin risc de lichiditate mai mare decât la apartamentele ușor vandabile, deci intrarea are sens doar la discount clar sau la terenuri cu utilități și regim urbanistic predictibil.

Oferta viitoare se strânge, dar asta nu garantează creșteri rapide de preț

Pe partea de pipeline, în octombrie 2025 au fost 47 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 31.88% sub octombrie 2024 și cu 6% sub luna septembrie 2025, conform INS. Concluzia este că noua ofertă se pregătește mai lent, ceea ce pe termen mediu poate limita presiunea de scădere a prețurilor, însă pe termen scurt nu „repară” lipsa de tranzacții: dacă cererea rămâne prudentă, efectul dominant în următoarele luni este negocierea, nu scumpirea.

Suprafața utilă desfășurată autorizată a fost de 8677 m², cu 20.24% sub octombrie 2024, dar cu 3.35% peste septembrie 2025, tot pe date INS. Asta indică un mix: deși numărul de proiecte este mai mic, dimensiunea totală autorizată nu se prăbușește în aceeași măsură, ceea ce poate însemna proiecte mai mari sau consolidarea unor inițiative deja planificate; pentru cumpărător, mesajul este să nu mizeze pe „val de livrări” imediat care să scadă prețurile brusc, iar pentru vânzător să nu mizeze pe „ofertă insuficientă” ca argument dacă piața nu tranzacționează.

În trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 98 locuințe, cu 31.47% mai puține față de 2024 și cu 16.24% sub trimestrul 1 din 2025. Cu livrări mai reduse și autorizații în scădere, stocul nou se ajustează, dar într-un mediu în care inflația anuală a urcat la 9.76% în octombrie 2025 și IRCC a fost 6.06% în trimestrul 4, cumpărătorii rămân mai atenți la costul total, nu doar la prețul afișat; asta favorizează proprietățile eficiente energetic și tranzacțiile cu termene și condiții clare.

Decembrie și ianuarie cer disciplină: cine are plan clar câștigă negocierea

Pentru cumpărători, următoarele două luni sunt favorabile dacă intrarea este condiționată de finanțare sigură și de o selecție strictă. Scăderea puternică a tranzacțiilor și a ipotecilor pe unități individuale indică o piață în care poți cere ajustări reale la preț sau condiții mai bune (mobilare, termene, reparații), însă doar dacă te miști rapid când apare un imobil corect poziționat; în ianuarie, după sezonul lent din decembrie, avantajul rămâne la cei pregătiți cu preaprobare și documente.

Pentru vânzători, decembrie și ianuarie sunt luni în care strategia de preț și calitatea prezentării contează mai mult decât în perioadele cu cerere intensă. Când volumul local este mult sub nivelul de anul trecut, piața penalizează supraevaluarea prin timp pierdut, iar discountul ajunge adesea mai mare decât ar fi fost o repoziționare inițială; dacă vrei să vinzi în 60 de zile, folosește un preț de intrare realist și elimină blocajele (acte, intabulare, certificat energetic), altfel scenariul probabil este amânarea spre primăvară.

Pentru investitori, semnalul dominant este bifurcat: pe locuințe ai lichiditate redusă, deci intrările trebuie făcute doar la randament demonstrabil și cu exit plauzibil, iar pe terenuri ai un impuls anual puternic, dar cu volatilitate lunară mare a finanțării. În decembrie și ianuarie, are sens să prioritizezi achizițiile unde ai o marjă de siguranță clară la preț și un plan de utilizare (închiriere sau dezvoltare mică) care nu depinde de o relansare rapidă a creditării; altfel, costul de oportunitate și riscul de blocare a capitalului cresc.