Piața imobiliară Gorj - decembrie 2025: Lichiditate ușor în creștere, ipoteci în minus -6,82%

Tranzacțiile cresc discret, deci piața rămâne funcțională

În județul Gorj, decembrie a închis cu 91 tranzacții cu unități individuale, în creștere cu 2,25% față de luna decembrie din 2024 și cu 4,6% față de luna noiembrie. Concluzia practică este că lichiditatea nu s-a rupt, iar apartamentele și casele care sunt corect poziționate ca preț și documentație încă se vând, chiar într-o lună în care mulți cumpărători amână decizia până după sărbători.

Contrastul cu piața națională întărește ideea că Gorjul a avut o rezistență relativă: la nivelul României au fost 13.870 tranzacții în decembrie, cu o scădere de 11,37% față de luna decembrie din 2024, deși față de luna noiembrie s-a văzut un salt sezonier de 15,31%. Implicația este că dinamica locală poate fi susținută mai mult de factori locali și de oferta disponibilă, dar nu este complet izolată de încetinirea de la nivel național.

Creditarea nu confirmă volumul, deci negocierea rămâne posibilă

Pe finanțare, semnalul este mai rece decât pe tranzacții: în Gorj au fost 41 operațiuni ipotecare pe unități individuale, în scădere cu 6,82% față de luna decembrie din 2024, deși față de luna noiembrie creșterea a fost de 46,43%. Concluzia este că o parte din cerere rămâne alimentată de cash sau de avansuri mai mari, iar cumpărătorii pe credit rămân mai selectivi, ceea ce menține presiunea pe vânzători să accepte termeni mai flexibili la preț sau la calendarul de tranzacționare.

La nivel național, 8.666 operațiuni ipotecare au însemnat o scădere de 4,67% față de luna decembrie din 2024, iar față de luna noiembrie o creștere de 15,73%, un profil similar: activitate lunară mai bună, dar o bază anuală încă slabă. În fundal, IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este estimat la 5,68%, ceea ce ajută marginal bugetele, dar nu resetează piața; în acest context, diferența o face calitatea imobilului și capacitatea cumpărătorului de a susține ratele chiar dacă inflația a rămas ridicată spre final de an, cu 9,76% în noiembrie.

Terenurile intravilane au luat avans, semnal de repoziționare spre dezvoltare

Cea mai puternică mișcare din decembrie vine din intravilan: în Gorj au fost 308 tranzacții de terenuri intravilane, cu 40% peste luna decembrie din 2024 și cu 9,22% față de luna noiembrie. Concluzia este că o parte din capital se mută către teren, fie în anticiparea unor proiecte mici (case individuale), fie ca plasament pe termen mai lung, într-o perioadă în care cumpărarea unei locuințe existente cu credit poate fi percepută ca mai constrângătoare.

Și mai important, finanțarea terenurilor a explodat: 101 operațiuni ipotecare pe terenuri intravilane, cu 165,79% față de luna decembrie din 2024 și cu 114,89% față de luna noiembrie. Implicația practică este dublă: pe de o parte, există apetit real pentru proiecte care cer leverage, pe de altă parte crește riscul de timing, pentru că terenul finanțat fără un plan clar de construcție și fără costuri bugetate la zi poate deveni o povară dacă condițiile de creditare se înăspresc din nou.

Oferta nouă rămâne sub presiune, deci prețurile bune dispar repede

Pe partea de ofertă viitoare, datele sugerează o alimentare mai slabă a pieței: în noiembrie au fost 28 autorizații de construire rezidențiale în Gorj, cu 6,67% sub noiembrie 2024 și cu 15,15% sub octombrie 2025. Concluzia este că pipeline-ul de proiecte noi nu se accelerează, ceea ce crește valoarea locuințelor bine întreținute și bine amplasate deja existente, pentru că alternativele noi pot rămâne limitate.

Aceeași direcție apare și în suprafața autorizată: 3.448 m² suprafață utilă desfășurată autorizată, cu 9,93% sub noiembrie 2024 și cu 20,52% sub octombrie 2025. În paralel, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 89 locuințe, în scădere cu 27,64% față de 2024 și cu 9,18% față de trimestrul 2, semn că livrările noi pot rămâne rare pe termen scurt. Practic, dacă cererea nu se prăbușește, presiunea se mută pe stocul existent și pe terenuri, exact unde se vede deja accelerarea.

Pe puterea de cumpărare locală, salariul mediu net din Gorj a fost de 930,56 € în octombrie, cu 3,94% sub octombrie 2024 și doar ușor peste septembrie. Concluzia este că piața nu are un motor salarial local care să împingă agresiv prețurile, iar tranzacțiile se vor face în continuare pe criterii de valoare reală: eficiență, costuri de întreținere, stare tehnică și acces la servicii, nu doar pe așteptări de creștere.

Recomandări pentru ianuarie și februarie pe un mix de oportunitate și prudență

Pentru cumpărători, următoarele două luni sunt favorabile dacă intrați cu preaprobare și cu criterii ferme de selecție, deoarece combinația dintre tranzacții ușor în creștere și ipoteci încă sub nivelul de acum un an arată că există în continuare spațiu de negociere, mai ales la proprietățile care au nevoie de renovare sau au documentație incompletă. Dacă depindeți de credit, luați în calcul că IRCC începe 2026 la 5,68%, ceea ce ajută față de finalul lui 2025, dar riscul principal rămâne bugetul lunar într-un mediu cu inflație încă ridicată spre final de an; în practică, câștigă cei care cumpără bine, nu cei care cumpără repede.

Pentru vânzători, ianuarie și februarie pot funcționa bine dacă poziționați corect oferta: piața are lichiditate, dar cumpărătorii finanțați sunt mai puțini și mai stricți, deci contează actele la zi, disponibilitatea pentru evaluare bancară și un preț care reflectă starea reală a imobilului. Într-un județ unde autorizațiile și suprafața autorizată au scăzut, proprietățile bune pot obține în continuare un preț solid, însă strategiile de tip „testez piața” tind să prelungească vânzarea și să erodeze puterea de negociere.

Pentru investitori, semnalul util este pe teren intravilan, unde atât tranzacțiile, cât și ipotecile au crescut puternic, ceea ce indică cerere pentru proiecte și un apetit mai mare pentru leverage. În următoarele două luni, intrarea are sens doar cu plan de execuție clar, costuri actualizate și scenarii conservatoare de finanțare, pentru că oferta nouă rămâne sub presiune, dar veniturile locale nu cresc accelerat; cele mai bune pariuri sunt proiectele mici, etapizate, care pot fi oprite sau ajustate fără blocaj de cashflow dacă piața se răcește temporar.