Piața imobiliară Gorj - noiembrie 2025: Finanțarea s-a evaporat, ipoteci -36.36%, tranzacții -10.31%

Piața încă se mișcă, dar se mișcă pe avarie

În noiembrie 2025 s-au tranzacționat 87 de unități individuale în județ, cu 10.31% mai puține față de luna noiembrie din 2024 și cu 8.42% sub luna octombrie din 2025, ceea ce spune un lucru simplu: nu e „îngheț”, dar e o piață în care fiecare cumpărător contează și fiecare proprietate greșit poziționată rămâne la vitrină. Dacă te bazezi pe ideea că „oricum se vinde”, ai rămas cu mentalitatea din alt ciclu.

La nivel național, scăderea este mai brutală: 12.028 tranzacții, cu 22.47% sub noiembrie 2024 și cu 16.16% sub octombrie 2025. Asta contează pentru Gorj fiindcă nu trăiește într-o bulă: când apetitul de tranzacționare scade în toată țara, cumpărătorul devine mai atent, mai lent și mai agresiv la negociere, inclusiv în județele unde volumul pare „încă ok”.

Semnalul lunii este creditul care dispare, nu prețul care „ține”

În noiembrie, județul a avut doar 28 de operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 36.36% sub noiembrie 2024 și cu un șoc de 75.86% sub octombrie 2025. Asta nu e o simplă „sezonalitate”, e o închidere de robinet: mai puține finanțări înseamnă mai puțini cumpărători solvabili, deci mai multe tranzacții care se amână, se rup la evaluare sau se mută în zona de cash, unde cererea e structurată altfel și negociază mult mai dur.

Contrastul cu România e incomod: la nivel național au fost 7.488 operațiuni ipotecare, cu 5.24% sub noiembrie 2024, dar chiar cu 0.69% peste octombrie 2025. Decuplajul spune că problema nu e doar „piața”, ci filtrul local de creditare și profilul cumpărătorilor: în județ, creditul s-a retras mult mai repede decât în restul țării, deci orice strategie de vânzare care mizează pe cumpărătorul cu ipotecă devine o loterie proastă.

Contextul macro nu ajută deloc: IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, după 5.55% în trimestrele 2 și 3, adică fix genul de mișcare care taie din eligibilitate și crește rata pentru cei care deja au credit. Iar cu inflația rămasă la 9.76% în octombrie 2025, banii se scumpesc, costurile de trai cresc, iar „mai aștept puțin să strâng avansul” devine o promisiune care se erodează lunar.

Terenurile arată aceeași boală: se tranzacționează, dar finanțarea se subțiază

Pe intravilan au fost 282 tranzacții, cu 2.55% peste noiembrie 2024, dar cu 23.16% sub octombrie 2025. Concluzia nu e că „terenul merge”: concluzia e că există încă interes, dar este instabil și dependent de calendar, iar în lunile slabe volumul se poate evapora rapid, ceea ce îți schimbă complet puterea de negociere dacă ești vânzător.

Mai grav este pe ipoteci de teren: 47 operațiuni, cu 12.96% sub noiembrie 2024 și cu 73.89% sub octombrie 2025. Aici se vede cinismul pieței: când creditul se strânge, prima dată moare „planul” (terenul pentru viitor), nu „nevoia” (locuința). Dacă cineva îți spune că terenurile sunt „safe”, uită să-ți spună că sunt safe doar când finanțarea curge.

Oferta nu se prăbușește, dar nici nu te salvează

Pe partea de construcții noi, octombrie a adus 33 de autorizații rezidențiale, cu 8.33% sub octombrie 2024 și cu 10.81% sub septembrie 2025. Mesajul e sec: dezvoltatorii mici și cei care construiesc incremental nu accelerează, ci frânează, iar într-o piață unde cererea pe credit se subțiază, frâna e un semn de supraviețuire, nu de strategie.

În același timp, suprafața autorizată totală a fost 4.338 m², cu 8.81% sub octombrie 2024, dar cu 1.76% peste septembrie 2025. Asta sugerează o piață care nu moare, ci se selectează: mai puține proiecte sau mai puțini inițiatori, dar încă apar câteva dezvoltări cu dimensiune decentă. Nu te baza pe ideea că „nu se mai construiește, deci prețurile nu pot scădea”; când finanțarea cade, prețurile pot scădea chiar și cu ofertă moderată, pentru că lipsesc cumpărătorii finanțabili.

Iar faptul că în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 98 de locuințe, cu 53.13% peste 2024 și cu 46.27% peste trimestrul 1 din 2025, pune presiune tăcută pe piața secundară: oferta nouă livrată intră în competiție cu apartamentele vechi, iar într-un județ unde creditul se subțiază, concurența se rezolvă prin preț, condiții sau timp mai lung de așteptare.

Decembrie și ianuarie vor testa nervii, nu „optimismul”

Dacă vrei să cumperi în următoarele două luni, intri într-un interval unde, istoric, apetitul de tranzacționare scade și mai mult, iar noiembrie a venit deja cu volum mai mic față de luna octombrie. Cu creditarea locală în cădere și IRCC la 6.06% în trimestrul 4, negocierea se câștigă cu dovezi de finanțare și cu disciplină: ori ești pregătit să închizi rapid, ori vei pierde timpul cu proprietari care încă visează la prețuri de vârf. Caută proprietăți care stau de ceva timp în piață și forțează concesii reale, nu „reduceri” cosmetice.

Dacă vinzi în decembrie sau ianuarie, problema ta nu e să „pui anunț”, ci să nu te auto-sabotezi. Cu 87 tranzacții în noiembrie și cu ipoteci prăbușite, cumpărătorii solvabili sunt mai puțini și mai reci, deci prețul corect și actele curate bat orice poveste despre „zonă bună”. Dacă nu poți coborî prețul, atunci măcar scurtează fricțiunea: flexibilitate la vizionări, termen realist de eliberare și eliminarea improvizațiilor juridice. Altfel, vei sta la coadă în spatele proprietăților care chiar se pot vinde.

Dacă investești, nu confunda „randamentul din Excel” cu piața reală. Într-un județ unde finanțarea pe unități individuale s-a subțiat mult mai rapid decât în România, lichiditatea de exit se poate deteriora exact când ai nevoie să vinzi, iar chiria nu compensează un preț de achiziție umflat. În decembrie și ianuarie, miza corectă este să cumperi doar dacă obții un discount care să acopere riscul de timp și de credit, sau să te uiți la active unde cash-ul îți dă avantaj clar la negociere; altfel, „investiția” e doar o speranță ambalată frumos.