Piața imobiliară Harghita - decembrie 2025: Tranzacții în salt, ipoteci -48% și piață pe cash

Volumul crește, dar nu validați „boom-ul”

Când tranzacțiile urcă, reflexul e să strigi „piața își revine”. Realitatea e mai seacă: în decembrie au fost 154 tranzacții cu unități individuale, cu 5.48% peste luna decembrie din 2024 și cu 48.08% peste luna noiembrie. Da, lichiditatea a crescut. Nu, nu înseamnă automat că prețurile sunt sănătoase sau că cererea e „puternică”. Înseamnă că s-a închis mai multă marfă, probabil înainte de final de an, cu presiune de termene și cu selecție dură a cumpărătorilor.

Contrastul cu România e incomod: la nivel național au fost 13,870 tranzacții, în scădere cu 11.37% față de luna decembrie din 2024, deși față de luna noiembrie au crescut cu 15.31%. Cu alte cuvinte, Harghita a mers contra curentului național ca volum anual, dar asta nu o transformă într-o insulă imună. Mai degrabă arată că piața locală e mică, volatilă și se poate mișca puternic din câteva tranzacții în plus, fără să fie o schimbare structurală.

Finanțarea s-a rupt de volum și asta e problema reală

Dacă vrei adevărul despre puterea de cumpărare, nu te uita prima dată la tranzacții, ci la credit. În decembrie au fost doar 14 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 48.15% sub luna decembrie din 2024 și cu 30% sub luna noiembrie. Asta nu e „pauză de sărbători”, e un semnal că piața se bazează pe cash, avansuri mari sau tranzacții fără bancă. Când creditul dispare, dispare și cumpărătorul obișnuit, iar piața devine un joc pentru puțini.

Și nu, nu e doar Harghita. În România au fost 8,666 operațiuni ipotecare, în scădere cu 4.67% față de luna decembrie din 2024, deși față de luna noiembrie au crescut cu 15.73%. Diferența e de amplitudine: național scade moderat, local se prăbușește. În termeni simpli, în Harghita volumul poate crește, dar e o creștere „pe jos”, fără motorul creditului, deci fără combustibil pentru prețuri ambițioase.

Contextul macro nu ajută deloc: IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, iar inflația a stat sus, la 9.76% în noiembrie 2025. În combinația asta, creditul rămâne scump și imprevizibil, iar cei care au nevoie de bancă sunt împinși spre amânare sau spre negociere agresivă. De aici decuplajul: acte multe, ipoteci puține.

Terenurile intravilane fac spectacol, dar nu vă spun că urmează construcții

Pe intravilan, Harghita a avut 476 tranzacții în decembrie, cu 32.22% peste luna decembrie din 2024 și cu 50.16% peste luna noiembrie. Cifrele arată clar apetit pentru teren, dar nu te grăbi să traduci asta în „începe dezvoltarea”. În astfel de perioade, terenul se cumpără și ca parcare de bani, și ca pariu pe viitor, și ca refugiu psihologic când locuințele par prea scumpe sau creditul prea greu.

Partea care taie entuziasmul e finanțarea terenurilor: 74 operațiuni ipotecare pe intravilan, în creștere cu 174.07% față de luna decembrie din 2024, dar în scădere cu 9.76% față de luna noiembrie. Creșterea anuală e mare, însă vine de pe o bază mică și poate include refinanțări sau modificări de garanții, nu doar credite noi. Concluzia utilă e alta: există activitate juridică pe ipoteci de teren, dar nu suficientă consistență încât să spui că finanțarea a redevenit normală.

Oferta viitoare crește pe hârtie, dar livrările rămân modeste

Autorizațiile vin cu optimism birocratic, nu cu apartamente la cheie. În noiembrie au fost 36 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 9.09% peste luna noiembrie din 2024 și cu 24.14% peste luna octombrie. Asta sugerează intenție de construire, dar nu înseamnă automat șantiere accelerate, mai ales când finanțarea e scumpă și cererea pe credit e slăbită.

Mai relevantă e suprafața autorizată: 6,633 m², cu 40.41% peste luna noiembrie din 2024, dar cu 37.64% sub luna octombrie. Concluzia corectă e că pipeline-ul e neregulat: apar luni cu proiecte mai mari, apoi frâne. Pentru piață, asta înseamnă ofertă viitoare imprevizibilă, deci nici presiune clară de scădere a prețurilor din „supraproducție”, nici motiv solid să crezi în scumpiri line din „lipsă de ofertă”.

Iar la livrări, realitatea e și mai puțin spectaculoasă: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 81 locuințe, cu 3.57% sub 2024, deși cu 6.58% peste trimestrul 2. Nu e colaps, dar nici val nou de locuințe care să rezolve accesibilitatea. Oferta crește greu, iar asta lasă piața captivă între pretenții de preț și capacitatea reală de plată.

Puterea de cumpărare crește lent, iar asta obligă piața să trișeze

Salariul mediu net din Harghita a fost 845.05 € în octombrie, cu 3.54% peste octombrie 2024 și cu 1.36% peste septembrie. Într-un județ unde creșterea salariilor e modestă, iar inflația a stat aproape de două cifre spre final de an, „accesibilitatea” nu se îmbunătățește, se degradează. Piața rezolvă degradarea prin două trucuri vechi: tranzacții pe cash și negociere pe sub masă a calității (compromis la locație, suprafață, finisaje).

De aici și imaginea corectă pentru decembrie: tranzacții multe, ipoteci puține. Dacă ești cumpărător fără cash, nu concurezi pe același teren cu cei care pot plăti rapid. Dacă ești vânzător cu preț „de internet”, vei aștepta. Piața nu te va contrazice verbal, te va contrazice prin lipsă de finanțare și prin tăcere la vizionări.

Următoarele două luni vor testa realismul, nu optimismul

Pentru cumpărători, ianuarie și februarie sunt bune doar dacă joci defensiv: pornești de la ideea că IRCC scade la 5.68% în trimestrul 1 din 2026, dar creditul nu devine „ieftin”, doar ușor mai puțin ostil. Cu ipotecile pe unități individuale la 14 în decembrie, ai argument să negociezi dur, însă doar dacă vii cu preaprobare, avans clar și termene scurte. Dacă depinzi de „poate îmi aprobă banca”, vei pierde timp și proprietăți bune.

Pentru vânzători, mesajul e brutal: volumul din decembrie te poate păcăli, dar piața nu plătește pretenții, plătește doar proprietăți care se încadrează în bugetele reale. Dacă țintești cumpărătorul cu credit, acceptă că baza lui e subțire și că va cere discount sau condiții. Dacă țintești cash, pune preț corect din prima și fii pregătit să justifici calitatea, altfel vei rămâne cu „vizionări” și fără act.

Pentru investitori, ianuarie și februarie sunt o perioadă de selecție, nu de expansiune. Tranzacțiile pe teren intravilan au fost 476 în decembrie, iar asta arată interes, dar nu garantează randament; randamentul vine din prețul de intrare și din capacitatea de a finanța fără să te sufoce dobânda. Strategia funcțională este să cauți discounturi motivate de lipsa creditului și să eviți proiectele care se bazează pe „când se ieftinesc banii”. Banii nu se ieftinesc suficient de repede ca să-ți salveze un preț prost.