Piața imobiliară Harghita - noiembrie 2025: Volum în cădere, ipoteci în salt 27.78% jos

Piața intră pe modul de supraviețuire când lichiditatea se contractă simultan

În noiembrie 2025, Harghita a închis doar 104 tranzacții cu unități individuale, cu 27.78% sub noiembrie 2024 și cu 22.39% sub luna octombrie. Concluzia practică este că piața nu mai „absoarbe” stocul la ritmul așteptat, iar fiecare proprietate care rămâne nelichidă intră într-un cerc de costuri și compromisuri: timp mai lung de vânzare, discounturi mai mari și riscul ca iarna să taie și mai mult din cererea activă.

Semnalul nu este local, ci sincronizat cu piața mare: la nivel național au fost 12028 tranzacții, cu 22.47% sub noiembrie 2024 și cu 16.16% sub luna octombrie, ceea ce arată că nu vorbim doar despre sezonalitate, ci despre o frână mai largă a apetitului de cumpărare. Într-un județ mic, această frână se simte mai brutal, pentru că fiecare tranzacție în minus contează disproporționat în formarea unui „preț de piață” credibil.

Ipotecile cresc tocmai când vânzările scad, semn de selecție și presiune pe negocieri

În Harghita, operațiunile ipotecare pe unități individuale au ajuns la 20 în noiembrie, cu 53.85% peste aceeași lună din 2024 și cu 25% peste luna anterioară. Când ipotecile cresc iar tranzacțiile se prăbușesc, concluzia probabilă este o piață în care puținii cumpărători rămași sunt mai disciplinați financiar, dar și mai exigenți: intră în joc refinanțări și restructurări, iar vânzările se fac doar acolo unde prețul și actele rezistă la verificare și la evaluarea băncii.

Contrastul cu România întărește ideea de presiune locală: la nivel național au fost 7488 operațiuni ipotecare, cu 5.24% sub noiembrie 2024, dar ușor peste luna octombrie, cu 0.69%. Dacă în țară ipotecarea stagnează, iar în Harghita accelerează, rezultă un risc: o parte din activitatea ipotecară poate fi „defensivă” (ajustări, refinanțări), ceea ce nu garantează tranzacții noi, ci indică gospodării sensibile la costul banilor.

Terenurile confirmă retragerea din risc, iar creditarea lor devine impredictibilă

Piața terenurilor intravilane a scăzut la 317 tranzacții în noiembrie, cu 22.87% sub noiembrie 2024 și cu 19.13% sub luna octombrie. Concluzia este că segmentul cel mai „anticipativ” al pieței, cel în care cumperi înainte să construiești, își taie expunerea. Când terenul nu se mai mișcă, dezvoltările mici amână decizii, iar proprietarii care mizează pe creșteri rapide de preț rămân cu un activ care se vinde greu și se negociază agresiv.

Pe partea de finanțare, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 82, cu 37.4% sub noiembrie 2024, dar cu 38.98% peste luna octombrie. Această combinație spune că piața nu are încă direcție stabilă: pe termen mai lung, creditarea terenurilor s-a retras, dar pe termen foarte scurt apar vârfuri care pot veni din rearanjări de garanții sau din pregătiri punctuale pentru proiecte. Pentru proprietar, mesajul este simplu: nu confunda o lună bună la ipoteci cu revenirea cererii reale la cumpărare.

Oferta viitoare se umflă pe hârtie, dar cererea curentă nu o poate susține

În octombrie, Harghita a avut 29 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 20.83% peste octombrie 2024, dar cu 32.56% sub septembrie. Concluzia este că oferta viitoare nu dispare, însă devine volatilă, iar volatilitatea la autorizații anunță proiecte care se lansează și se opresc în funcție de vânzări. Într-o piață cu tranzacții în cădere, această pendulare crește riscul de stoc „nepotrivit” (suprafețe, finisaje, preț) și împinge dezvoltatorii spre promoții sau reconfigurări.

Mai periculos este semnalul din suprafața autorizată: 10637 m², cu 124.6% peste octombrie 2024 și cu 64.35% peste septembrie. Asta sugerează că pe anumite proiecte s-a apăsat accelerația exact când cererea se răcește. Într-un context în care inflația a rămas ridicată în toamnă, iar IRCC a urcat în trimestrul 4 la 6.06%, costul total al locuirii și pragul de eligibilitate la credit se înăspresc, deci piața poate ajunge la un blocaj clasic: mai multă ofertă planificată, dar mai puțini cumpărători capabili să o finanțeze.

Livrările efective nu compensează încă acest risc: în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 76 locuințe, cu 1.3% sub 2024, dar cu 65.22% peste trimestrul 1. Concluzia este că piața poate vedea episoade scurte de creștere a ofertei livrate, fără să aibă însă o bază solidă de cerere care să absoarbă noile unități. În astfel de perioade, proprietățile medii se vând greu, iar cele premium au nevoie de discounturi pentru a debloca decizia.

Următoarele două luni cer protecția capitalului, nu pariuri pe revenire

Pentru cumpărători, decembrie și ianuarie sunt luni în care puterea este în negociere, nu în grabă: scăderea tranzacțiilor din noiembrie arată că vânzătorii vor întâlni mai des tăcere decât oferte. Dacă depinzi de credit, ține cont că IRCC a intrat în trimestrul 4 la 6.06%, iar presiunea de cost se vede deja în prudența pieței; cumpără doar dacă proprietatea trece fără fisuri prin evaluare și verificarea actelor, altfel riști să pierzi timp și avans într-o piață care se răcește.

Pentru vânzători, iarna nu este despre „a mai aștepta puțin”, ci despre a evita să fii prins în trendul de lichiditate în scădere: când volumul cade cu 27.78% față de noiembrie 2024 și încă 22.39% față de luna anterioară, piața penalizează rapid prețurile care nu sunt ancorate în realitate. În decembrie și ianuarie, strategia defensivă este să fixezi un preț care atrage vizionări imediat și să elimini riscurile de tranzacție (acte, intabulare, cadastru), fiindcă puținii cumpărători activi nu mai iartă nimic.

Pentru investitori, următoarele două luni sunt despre selecție și stres-test: salariul median a fost 617.48 € în septembrie, cu doar 1.94% peste septembrie 2024 și în scădere față de august, deci spațiul de creștere a chiriilor și capacitatea de plată nu par să țină pasul cu un mediu de prețuri și costuri încă tensionat. În decembrie și ianuarie, caută doar active cu cash-flow robust și discount real obținut din lipsa de lichiditate; altfel, riști să cumperi într-un punct în care tranzacțiile slabe pot forța noi ajustări înainte ca piața să-și revină.