Piața imobiliară Hunedoara - decembrie 2025: Tranzacții sus, ipoteci explodează +32,5% fără euforie

Volumul crește, dar nu suficient ca să „justifice” prețuri încăpățânate

În decembrie, județul Hunedoara a avut 208 tranzacții cu unități individuale, în creștere cu 2,97% față de luna decembrie din 2024 și cu 3,48% față de luna noiembrie. Asta nu e „boom”, e doar o piață care refuză să moară. Concluzia practică este simplă: dacă vânzătorii sperau că micile creșteri de volum le validează orice preț, își citesc greșit propriile date.

Mai brutal este contrastul cu țara: la nivel național au fost 13.870 tranzacții, cu 11,37% mai puține față de luna decembrie din 2024, deși față de luna noiembrie a fost un salt de 15,31%. Concluzia este că Hunedoara nu „conduce” trendul, ci mai degrabă se mișcă în bula ei mică, iar o piață mică e mult mai ușor de împins de câteva tranzacții în plus sau în minus.

Creditul s-a băgat în față, iar asta înseamnă vulnerabilitate, nu „putere”

În decembrie, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 106, cu 32,5% peste luna decembrie din 2024 și cu 17,78% peste luna noiembrie. Asta e creștere agresivă, dar nu e neapărat sănătoasă: arată că mai mulți cumpărători au nevoie de finanțare ca să închidă, deci sunt mai sensibili la dobânzi, evaluări și nervii băncii. Cu IRCC la 6,06% în trimestrul 4 și abia apoi în scădere la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, nu vorbim despre un context care „ușurează” tranzacția, ci despre unul care o forțează.

La nivel național, ipotecile pe unități au fost 8.666, în scădere cu 4,67% față de luna decembrie din 2024, dar în creștere cu 15,73% față de luna noiembrie. Concluzia incomodă: Hunedoara se îndatorează mai „tare” decât media țării tocmai când țara, per total, apasă frâna. Asta crește riscul ca prețurile locale să fie susținute artificial de credit, nu de cerere solvabilă pe termen lung.

Terenurile sunt pe steroizi, dar nu confundați agitația cu investiția bună

Pe intravilan, județul a avut 257 tranzacții, cu 33,85% peste luna decembrie din 2024, însă ușor sub luna noiembrie, cu 1,91%. Concluzia este că există apetit real pentru teren, dar nu e o linie dreaptă; e genul de piață în care două săptămâni slabe îți strică planul de „îl vând imediat”.

Partea care ar trebui să vă sperie, nu să vă entuziasmeze, este finanțarea: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 155, adică un plus de 115,28% față de luna decembrie din 2024 și încă 63,16% față de luna noiembrie. Asta miroase a „cumpăr acum și văd eu cum construiesc”, într-un județ unde costurile și inflația au fost încă sus la final de an, cu 9,76% în noiembrie. Concluzia: când terenul se cumpără masiv pe credit, piața devine dependentă de dobânzi și de optimism, iar optimismul e primul care dispare.

Oferta viitoare promite mult pe hârtie, dar livrarea a fost slabă

Pe partea de autorizații, noiembrie a arătat 35 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 34,62% peste noiembrie 2024, deși sub luna octombrie cu 14,63%. Și mai interesant este că suprafața utilă autorizată a sărit la 9.228 m², cu 164,34% peste aceeași lună a anului trecut și cu 73,98% peste luna octombrie. Concluzia: se desenează pe hârtie o ofertă mai mare, dar încă nu înseamnă că va apărea rapid în piață, iar între „autorizat” și „vândut” există destulă realitate ca să îți strice proiecția.

Motivul pentru care e o concluzie, nu o speranță, este livrarea efectivă: în trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 59 locuințe, cu 53,17% mai puține față de anul 2024 și cu 6,35% sub trimestrul 2. Cu alte cuvinte, piața poate să autorizeze, dar execută lent. Asta ține prețurile „în viață” pe termen scurt, dar nu rezolvă accesibilitatea și nici nu garantează calitate; doar amână confruntarea dintre cerere și costul real al construcției.

Ianuarie și februarie nu iartă pe nimeni, profitați de asta

Dacă vrei să cumperi în ianuarie și februarie, ai un avantaj sezonier clasic: mai puțini concurenți și vânzători mai dispuși să negocieze, mai ales când tranzacțiile locale au crescut doar marginal față de aceeași lună a anului trecut, iar dependența de credit a sărit puternic. Cu salariul median la 639,57 € în octombrie, în creștere cu 5,76% față de octombrie 2024, nu se acoperă automat o finanțare mai scumpă; deci nu cumpăra „ca să nu crească”, cumpără doar dacă rata rămâne suportabilă și cu IRCC încă la 6,06% în trimestrul 4 ai deja un test de stres decent.

Dacă vinzi în ianuarie și februarie, problema ta nu este „să aștepți să vină primăvara”, ci să recunoști că piața e susținută tot mai mult de credit și că orice cumpărător finanțat va negocia cu banca în spate. Cu 106 operațiuni ipotecare pe unități în decembrie și cu un plus de 32,5% față de anul trecut, cumpărătorii nu sunt mai bogați, sunt mai îndatorați. Concluzia tăioasă: prețul de listare e o poveste; prețul de închidere îl dictează evaluarea și timpul tău de așteptare.

Dacă investești în ianuarie și februarie, nu te lăsa sedus de febra terenurilor: +33,85% tranzacții intravilane și +115,28% operațiuni ipotecare pe terenuri față de luna decembrie din 2024 înseamnă competiție și credit, adică două lucruri care îți comprimă randamentul și îți cresc riscul. Într-un context în care inflația a stat la 9,76% în noiembrie și costurile nu au motiv să se întoarcă brusc la normal, singurul pariu rațional este disciplina: intri doar dacă ai marjă mare de negociere și un plan de ieșire realist, nu dacă te bazezi pe „se va scumpi sigur”.