Piața imobiliară Hunedoara - noiembrie 2025: Lichiditate în cădere, ipoteci +16.88% și tranzacții -11.45%
Noiembrie a adus un semnal inconfortabil: piața a pierdut viteză exact la capitolul care contează cel mai mult pentru prețuri, volumul de tranzacții, în timp ce finanțarea încă pulsează, sugerând o piață polarizată și mai riscantă pentru decizii grăbite.
noiembrie 2024 - noiembrie 2025
Când tranzacțiile se prăbușesc, prețul devine negociabil
În noiembrie, județul a închis cu 201 tranzacții cu unități individuale, iar scăderea cu 11.45% față de aceeași lună din 2024 nu este doar un minus statistic, ci un semnal de lichiditate care se evaporă. Când mai puține proprietăți se vând efectiv, „prețul cerut” rămâne zgomot, iar „prețul acceptat” începe să coboare, mai ales pe locuințele cu defecte de poziționare, compartimentare sau eficiență energetică.
Căderea cu 22.09% față de luna octombrie din 2025 accelerează tensiunea: nu vorbim de o răcire lentă, ci de o frână bruscă. Într-o astfel de lună, puterea se mută rapid spre cumpărătorul pregătit, iar vânzătorii care nu ajustează devin captivi în piață, acumulând luni de expunere și risc de discount mai mare mai târziu.
La nivel național, presiunea e și mai dură: 12028 tranzacții, în scădere cu 22.47% față de noiembrie 2024 și cu 16.16% față de luna anterioară. Asta contează local fiindcă sentimentul de piață, evaluările și prudența băncilor se aliniază după trendul mare; când România încetinește, județele cu cerere mai volatilă simt șocul mai repede.
Ipotecile cresc, dar nu salvează piața, o separă în două
În același noiembrie, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 90 și au crescut cu 16.88% față de noiembrie 2024, deși au scăzut ușor, cu 2.17%, față de luna anterioară. Concluzia incomodă este că finanțarea nu dispare, dar se duce către cazuri punctuale: cumpărători cu avans, dosare solide sau refinanțări care maschează o piață mai slabă decât pare la prima vedere.
În România, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7488, în scădere cu 5.24% față de aceeași lună din 2024, dar cu un plus marginal de 0.69% față de luna anterioară. Diferența dintre județ și țară sugerează o piață locală „încleștată”: se semnează ipoteci, însă nu suficient cât să oprească alunecarea volumelor, iar asta crește riscul de a confunda activitatea juridică cu cererea reală de cumpărare.
Contextul de cost al banilor nu ajută la relaxare: IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, după 5.55% în trimestrele 2 și 3, iar inflația a rămas ridicată în octombrie 2025 la 9.76%. Cu rate mai sensibile și bugete presate, cumpărătorii devin selectivi; piața nu se blochează complet, dar se blochează pe „produsele” greșite, care vor cere discount sau timp mult mai mare de vânzare.
Terenurile intravilane arată apetit, dar creditul pentru ele s-a rupt
Pe intravilan, noiembrie a arătat un alt film: 262 tranzacții de terenuri intravilane, cu un plus de 19.09% față de aceeași lună din 2024 și încă 4.8% față de luna octombrie. Asta indică interes pentru controlul „materiei prime”, fie pentru autoprotecție în fața inflației, fie pentru proiecte mici, însă nu trebuie confundat cu o relansare automată a locuințelor existente.
Contrapunctul e tăios: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 95, aproape neschimbate față de noiembrie 2024, cu un plus de 2.15%, dar s-au prăbușit cu 50.26% față de luna anterioară. Concluzia este de precauție, nu de optimism: terenurile s-au tranzacționat mai mult „cu bani jos”, iar finanțarea s-a retras brusc, ceea ce poate anunța fie tranzacții oportuniste, fie o înăsprire a apetitului de risc înainte de final de an.
Oferta viitoare se pregătește, dar cererea de azi nu o poate absorbi ușor
Ultimele date de construcții disponibile indică o presiune pe oferta viitoare: în octombrie au fost 41 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 51.85% peste octombrie 2024 și cu 13.89% peste septembrie 2025. Când autorizațiile sar într-o perioadă în care tranzacțiile scad, riscul este de decalaj: proiectele pornesc pe așteptări, dar livrarea se lovește de o cerere mai prudentă, ceea ce împinge dezvoltatorii spre promoții, etapizări sau amânări.
Suprafața utilă autorizată a fost 5304 m², în creștere cu 41.82% față de octombrie 2024, dar cu o scădere de 6.02% față de luna anterioară. Mesajul este că intenția rămâne sus, însă ritmul devine neregulat, exact tipul de comportament pe care îl vezi când actorii își calibrează riscul și evită să se supraexpună. În astfel de condiții, cumpărătorul are șanse mai mari să negocieze, iar vânzătorul trebuie să-și definească o marjă de siguranță înainte să testeze piața.
Pe livrări, trimestrul 2 din 2025 a adus 63 locuințe finalizate, cu 50% peste 2024, deși cu 5.97% sub trimestrul 1. Chiar dacă nu e un volum uriaș, direcția contează: mai multă ofertă finalizată într-o piață cu tranzacții în scădere înseamnă competiție mai mare între vânzători, mai ales pe segmentul mediu, unde finanțarea și încrederea sunt decisive.
Următoarele două luni cer disciplină, nu optimism
Pentru cumpărători: în decembrie și ianuarie, folosiți scăderea volumelor ca pârghie, nu ca motiv de grabă. Când piața a coborât la 201 tranzacții și a accelerat în jos față de luna anterioară, riscul major este să plătiți „prețul de listă” într-un moment în care vânzătorii devin negociabili; cereți reducere condiționată de acte perfecte, termen scurt de eliberare și verificare tehnică, iar dacă depindeți de credit, calibrați bugetul la un IRCC care a urcat la 6.06%, nu la scenarii optimiste.
Pentru vânzători: în următoarele două luni, protecția capitalului înseamnă viteză și claritate, nu testarea orgoliului. Cu tranzacții în scădere față de aceeași lună din 2024, cumpărătorii activi vor selecta agresiv; intrați în piață doar dacă aveți documentația completă, un preț ancorat în tranzacții, nu în anunțuri, și o strategie de ajustare rapidă dacă primele vizionări nu se transformă în ofertă.
Pentru investitori: decembrie și ianuarie sunt luni bune pentru selecție, dar periculoase pentru supraexpunere. Contrastul dintre ipoteci pe unități individuale în creștere și tranzacții în cădere indică o piață care poate întoarce brusc sentimentul; căutați discount real și chirii care acoperă stresul de dobândă și inflație, evitați activele care depind de revânzare rapidă și urmăriți mai ales proprietățile care devin „nevandabile” în piață, fiindcă acolo apare adevărata negociere.