Piața imobiliară Ialomița - decembrie 2025: Divergență periculoasă tranzacții -32.73% ipoteci +52.94%
Decembrie a adus un semnal care nu trebuie ignorat: finanțarea s-a mișcat mai repede decât vânzările, iar această ruptură între ipoteci și tranzacții crește riscul de preț greșit și negociere dură în ianuarie și februarie.
decembrie 2024 - decembrie 2025
Lichiditatea s-a retras exact când finanțarea a apăsat accelerația
În decembrie 2025, județul Ialomița a închis doar 37 de tranzacții cu unități individuale, deși față de luna decembrie din 2024 volumul este mai mare cu 27.59% (ANCPI). Pe hârtie pare o revenire, dar semnalul real este fragil: în ultimele săptămâni ale anului, piața a rămas cu prea puține închideri ca să absoarbă ofertele la prețurile cerute, iar ianuarie începe cu presiune pe discount, nu cu confort pentru vânzători.
Contrastul cu dinamica națională accentuează riscul local de volatilitate: la nivelul României, în decembrie au fost 13,870 tranzacții, în scădere cu 11.37% față de luna decembrie din 2024, dar în creștere cu 15.31% față de luna anterioară (ANCPI). Când țara accelerează iar județul frânează, probabilitatea ca o parte din cerere să fi fost amânată sau redirecționată crește, iar cei care trebuie să vândă rapid rămân cei mai expuși.
Cea mai importantă concluzie este că piața nu a intrat într-un nou val de creștere, ci într-un regim de selecție: se tranzacționează doar ce este corect poziționat ca preț și condiții, iar restul rămâne pe stoc. Într-un astfel de regim, orice strategie bazată pe „cererea se întoarce sigur după sărbători” devine o presupunere scumpă, mai ales pentru proprietățile cu defecte de localizare sau finisaj.
Ipotecile cresc, dar nu confirmă o piață sănătoasă, ci una tensionată
În decembrie, operațiunile ipotecare pe unități individuale au ajuns la 26, cu 30% peste luna decembrie din 2024 și cu 52.94% peste luna anterioară (ANCPI). Dacă tranzacțiile scad în același timp, ipotecile nu trebuie citite ca optimism pur, ci ca intensificare a presiunii de finanțare: refinanțări, reînscrieri și modificări pot crește într-un context în care costul banilor rămâne o problemă, iar oamenii încearcă să-și stabilizeze ratele înainte ca situația să îi forțeze să vândă.
La nivel național, aceeași imagine: 8,666 operațiuni ipotecare pe unități în decembrie, cu 15.73% peste luna anterioară, deși sunt cu 4.67% sub luna decembrie din 2024 (ANCPI). Este un mix clasic de piață maturată de dobânzi: activitate juridică multă pe ipoteci, dar fără confirmarea unei reveniri solide a volumelor de vânzări. Asta împinge negocierile într-o zonă mai agresivă, pentru că prețul se lovește de plafonul de suportabilitate al creditului.
Contextul macro întărește tensiunea, nu o calmează: inflația s-a menținut la 9.76% în octombrie și noiembrie 2025, iar IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, înainte să coboare la 5.68% în trimestrul 1 din 2026. Tradus în decizii, ianuarie și februarie pot aduce un mic respiro pe costul variabil, dar nu suficient cât să „repornescă” cererea dacă prețurile rămân rigide. În astfel de luni, diferența o face disciplina: cine cumpără cu marjă de siguranță câștigă, cine mizează pe întinderea bugetului devine vulnerabil.
Terenurile arată febră de activitate, dar finanțarea scade față de anul trecut
Pe intravilan, decembrie a fost exploziv ca volum: 194 tranzacții, cu 280.39% peste luna decembrie din 2024, dar cu 16.02% sub luna anterioară (ANCPI). Mesajul nu este că „toată lumea construiește”, ci că se mișcă mult teren într-o piață în care rezidențialul construit a încetinit. Asta poate însemna repoziționare, fragmentare, tranzacții oportuniste sau rotiri de portofolii, adică activitate mare fără garanția unei cereri finale solide pentru locuințe imediat.
Partea care ridică sprâncene este finanțarea: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 109, în creștere cu 118% față de luna anterioară, dar în scădere cu 32.3% față de luna decembrie din 2024 (ANCPI). Cu alte cuvinte, tranzacțiile au „fugit” înainte, însă componenta de creditare pe teren este mai slabă decât anul trecut. Asta sugerează mai mult cash, mai mult barter sau mai multă prudență din partea finanțatorilor, iar pentru 2026 riscul este clar: dacă nu se transformă rapid în proiecte autorizate și vândute, terenul devine capital blocat.
Concluzia practică este că terenurile se mișcă, dar nu toate se mișcă „în direcția bună”. Într-o piață tensionată de costuri, terenul cumpărat fără un plan realist de autorizare, finanțare și ieșire devine primul candidat la pierdere de timp și randament, mai ales dacă piața rezidențială rămâne selectivă în primele luni din 2026.
Oferta viitoare se subțiază, dar nu garantează creșteri de preț
Datele de autorizare arată o frână reală a viitoarei oferte: în noiembrie 2025 au fost 38 autorizații rezidențiale, cu 19.15% sub noiembrie 2024 și cu 19.15% sub luna anterioară (INS). În același timp, suprafața utilă autorizată a fost de 5,247 m², în scădere cu 15.53% față de noiembrie 2024 și cu 29.06% față de luna anterioară (INS). În teorie, mai puține autorizații înseamnă raritate; în practică, raritatea ajută doar dacă cererea poate plăti, iar decembrie a arătat că lichiditatea nu e garantată.
Indicatorii de livrare confirmă o piață care nu poate conta pe un „val de proiecte noi” ca să repornească tranzacționarea: în trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 89 locuințe, cu 2.2% sub 2024, deși cu 14.1% peste trimestrul 2 din 2025. Asta înseamnă că oferta nouă crește intermitent, nu constant, iar presiunea se mută pe stocul existent, unde negocierile sunt mai dure și diferențele de calitate se văd imediat.
Pe partea de venituri, semnalul este incomod: în octombrie 2025 salariul mediu net a fost de 901.47 €, cu 5.47% sub octombrie 2024 (INS). Când veniturile locale scad față de aceeași perioadă a anului trecut, iar inflația rămâne aproape de 10%, spațiul real pentru creșteri de preț se îngustează. De aceea, în ianuarie și februarie, piața poate părea „lipsită de ofertă bună”, dar asta nu se traduce automat în prețuri mai mari, ci în tranzacții mai rare și mai negociate.
Următoarele 60 de zile cer protecția capitalului, nu pariuri
Pentru cumpărători, ianuarie și februarie sunt lunile în care merită să vânezi proprietăți bine documentate și să negociezi ferm, pentru că decembrie a arătat o piață cu lichiditate retrasă și cu presiune pe finanțare. Folosește scăderea tranzacțiilor față de luna anterioară ca argument de preț, dar păstrează o marjă de siguranță la rată, chiar dacă IRCC coboară la 5.68% în trimestrul 1 din 2026, fiindcă tensiunea de cost nu dispare peste noapte.
Pentru vânzători, riscul în ianuarie și februarie este să confunzi „interesul” cu „capacitatea de închidere”. Dacă vrei vânzare rapidă, strategia de protecție este să intri corect din start: o piață care a coborât ca volum în decembrie taxează orice supraevaluare prin timp pierdut și discount mai mare ulterior. Dacă nu ești presat, poți testa piața, dar doar cu plan clar de ajustare, altfel vei concura cu proprietăți mai bune care se vor repoziționa agresiv.
Pentru investitori, semnalul dominant este divergența: ipotecile cresc, tranzacțiile scad, iar terenurile se mișcă mult fără o confirmare de credit ca anul trecut. În următoarele două luni, protecția capitalului înseamnă să eviți intrările pe randament „din speranță” și să cumperi doar dacă ai o ieșire realistă în 12-24 de luni sau un cashflow care acoperă un scenariu de dobândă încă ridicată. Orice proiect pe teren fără traseu rapid de autorizare devine un pariu pe blocaj, nu pe profit.