Piața imobiliară Ialomița - noiembrie 2025: Tranzacții în salt, ipoteci în recul -83,33% vs -22,73%

Lichiditatea s-a întors, dar nu din credit, ci din decizia cumpărătorului

În județul Ialomița, noiembrie 2025 a închis cu 55 de tranzacții cu unități individuale, în creștere cu 83,33% față de luna noiembrie din 2024 și cu 25% față de luna anterioară, conform ANCPI. Concluzia practică este că piața a redevenit tranzacționabilă: există cerere care trece de etapa „vizionări și așteptare” și intră în contractare, ceea ce reduce riscul de blocaj pentru vânzători și crește competiția pentru cumpărători pe proprietățile bune.

Contrastul cu dinamica națională întărește ideea că în Ialomița a fost un impuls local, nu un val general: la nivelul României au fost 12.028 tranzacții în noiembrie 2025, în scădere cu 22,47% față de noiembrie 2024 și cu 16,16% față de luna octombrie 2025, tot din date ANCPI. Implicația pentru decizie este că nu te poți baza pe „piața generală” ca să împingă prețul; dacă vinzi sau cumperi în județ, trebuie să te uiți la micro-zona și la calitatea ofertei, fiindcă semnalul local poate fi mai important decât trendul național.

Creșterea de volum vine cu un avertisment: finanțarea s-a contractat și mută negocierea în favoarea cumpărătorului

În noiembrie 2025 au fost doar 17 operațiuni ipotecare pe unități individuale în Ialomița, în scădere cu 22,73% față de luna noiembrie din 2024 și cu 48,48% față de luna octombrie 2025, conform ANCPI. Concluzia este că o parte mai mare a tranzacțiilor se închide cu bani proprii, avans mare sau structuri alternative, iar asta tinde să crească duritatea negocierii: cumpărătorii care nu depind de bancă cer discounturi sau condiții mai bune, iar proprietățile cu acte impecabile și disponibilitate rapidă vor fi preferate.

La nivel național, ipotecile pe unități individuale au fost 7.488 în noiembrie 2025, în scădere cu 5,24% față de noiembrie 2024, dar ușor peste luna octombrie 2025 cu 0,69%, tot din ANCPI. Pentru Ialomița, asta sugerează că scăderea locală a creditării nu e doar „vreme rea pentru credite”, ci mai degrabă o frână locală sau o prudență în accesarea finanțării, amplificată de costul banilor: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar inflația a rămas ridicată în toamnă, cu 9,76% în octombrie 2025, ceea ce reduce apetitul pentru rate mari și termene lungi.

Terenurile trag piața înainte, însă creditarea pe teren s-a prăbușit și poate tempera prețurile la loturi

Segmentul de intravilan a fost un motor de volum: în noiembrie 2025 s-au tranzacționat 231 terenuri intravilane în Ialomița, cu 159,55% peste noiembrie 2024 și cu 2,67% față de luna octombrie 2025, conform ANCPI. Concluzia pentru cei care urmăresc construcția sau proiectele mici este că interesul pentru teren există și se mișcă, deci loturile bine poziționate pot ieși din piață rapid, chiar și într-un context național mai slab.

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 50 în noiembrie 2025, în scădere cu 16,67% față de noiembrie 2024 și cu 60,63% față de luna octombrie 2025, tot din ANCPI. Implicația directă este că cererea solvabilă pentru teren, pe credit, s-a rărit, iar asta poate limita cât de repede se poate împinge prețul în sus: vânzătorii de loturi vor câștiga mai mult din flexibilitate (termene, tranșe, condiții) decât din așteptarea unei licitații între cumpărători finanțați.

Oferta viitoare se restrânge, dar efectul se vede selectiv, nu uniform

Pe partea de ofertă nouă, datele de construcții indică o frânare: în octombrie 2025 au fost 47 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale în Ialomița, cu 27,69% sub octombrie 2024 și cu 18,97% sub septembrie 2025, conform INS. Concluzia este că pipeline-ul de proiecte noi se subțiază, iar în 2026 presiunea de ofertă poate fi mai mică, însă efectul se va vedea mai ales în zonele unde cererea e constantă și utilitățile sunt clare.

Aceeași direcție apare și în suprafața autorizată: 7.396 m² utili autorizați în octombrie 2025, în scădere cu 28,5% față de octombrie 2024 și cu 10,91% față de septembrie 2025, tot din INS. Concluzia practică pentru cumpărător este că alternativele „nou construite” pot fi mai puține, iar pentru vânzătorul de locuință bună, bine poziționată, crește șansa de a vinde fără discount mare, dar numai dacă proprietatea e pregătită de tranzacționare și se încadrează în bugetele reale ale pieței.

Livrările confirmă că oferta nouă nu accelerează: în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 78 locuințe în județ, cu 25,71% mai puține față de anul 2024, dar cu 5,41% peste trimestrul 1 din 2025. Interpretarea utilă este că există un ușor reviriment trimestrial, însă baza anuală rămâne mai jos, ceea ce favorizează menținerea valorii pentru proprietățile bune, dar nu garantează creșteri generalizate dacă finanțarea rămâne sub presiune.

Puterea de cumpărare e mai fragilă, ceea ce cere prețuri ancorate și plan de finanțare realist

Pe partea de venituri, salariul median din județ a fost de 659,38 € în septembrie 2025, în scădere cu 6,71% față de septembrie 2024 și aproape plat față de luna august 2025, conform INS. Concluzia este că piața locală nu primește un impuls natural de accesibilitate; dacă prețurile cerute cresc mai repede decât veniturile și decât creditarea, tranzacțiile se vor muta către proprietăți corect poziționate sau către negocieri mai ferme.

Contextul de cost al banilor nu ajută cumpărătorul pe credit pe termen scurt: IRCC a fost 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este estimat la 5,68%, ceea ce sugerează o relaxare ușoară, dar nu o schimbare de regim. În paralel, inflația a rămas ridicată în toamnă, cu 9,88% în septembrie 2025 și 9,76% în octombrie 2025, ceea ce ține sus prudența și face ca decizia bună să fie mai degrabă despre structură de achiziție și marjă de siguranță, nu despre a paria pe ieftinirea rapidă a creditului.

Recomandări pentru următoarele două luni, cu accent pe execuție

Pentru cumpărători, decembrie și ianuarie pot fi bune dacă intri cu o strategie de negociere, pentru că ai o piață care tranzacționează mai mult, dar cu ipoteci în scădere, deci presiune mai mică din partea cumpărătorilor finanțați. Dacă depinzi de credit, verifică preaprobarea și testează bugetul la un cost al banilor apropiat de nivelurile curente, apoi țintește proprietăți cu actele pregătite și vânzători care acceptă termene clare, fiindcă în astfel de luni diferența o face viteza de închidere, nu doar prețul.

Pentru vânzători, fereastra următoare este favorabilă pentru proprietățile cu poziționare corectă, fiindcă lichiditatea a crescut mult față de aceeași lună a anului trecut, dar trebuie să te aștepți la cumpărători mai exigenți pe condiții, nu doar pe sumă. În decembrie și ianuarie, câștigi dacă fixezi un preț ancorat în tranzacții și dacă reduci fricțiunea, prin acte complete și flexibilitate la termene, deoarece scăderea operațiunilor ipotecare arată că o parte din piață evită creditul și selectează mai dur.

Pentru investitori, semnalul dominant este divergența dintre volum și finanțare: se tranzacționează mai mult, inclusiv pe intravilan, dar creditarea s-a retras, iar asta deschide oportunități pentru achiziții cu discount atunci când poți închide rapid. În decembrie și ianuarie, modelul prudent este să urmărești randament și lichiditate de revânzare, nu doar potențialul teoretic, și să intri numai unde poți susține cash-flow-ul chiar dacă finanțarea rămâne scumpă, folosind perioada de început de an pentru a securiza proprietăți bine documentate înainte să revină competiția pe credit.