Piața imobiliară Iași - decembrie 2025: Prețuri în sus, finanțare mai activă, tranzacții +3,85%

Prețurile au avansat, dar puterea de cumpărare s-a strâns

Apartamentele au intrat în final de an cu o scumpire consistentă față de aceeași lună din anul trecut, atât pe segmentul vechi, cât și pe cel nou. În decembrie 2025, prețul mediu de listare a ajuns la 1904 €/m² pentru apartamentele vechi și la 1972 €/m² pentru cele noi, cu creșteri de +11,41%, respectiv +10,72% față de decembrie 2024 (indicele imobiliare). Concluzia practică este că piața cere un buget mai mare pentru același „coș” de locuințe, iar marja de negociere începe să depindă mai mult de calitatea proprietății decât de trendul general.

Față de luna anterioară, creșterile au fost mici, +0,85% la vechi și +0,77% la noi, ceea ce sugerează o piață care urcă, dar nu accelerează în linie dreaptă. Implicația este că în ianuarie și februarie fereastra bună de negociere nu va veni dintr-o scădere generală a prețurilor, ci din diferențele dintre proprietăți: cele cu defecte, etaj/compartimentare slabe, sau poziționare inferioară vor fi cele unde poți obține concesii reale.

Presiunea pe accesibilitate este vizibilă și în indicatorii de venituri. Salariul median din județ a fost de 770,3 € în octombrie 2025, ușor sub nivelul din octombrie 2024, iar pentru un metru pătrat erau necesare 2,47 salarii mediane nete la apartamentele noi și 2,43 la cele vechi, peste valorile din octombrie 2024 (Minside, INS). Concluzia pentru decizie este simplă: cumpărătorul trebuie să fie mai disciplinat cu bugetul și cu scenariile de finanțare, deoarece „elasticitatea” veniturilor nu ține pasul cu prețurile.

Lichiditatea a rezistat, dar selecția devine mai dură

În județ, decembrie 2025 a adus 513 tranzacții cu unități individuale, în creștere cu +3,85% față de decembrie 2024, dar în scădere cu 6,9% față de noiembrie (ANCPI). Concluzia este că există cerere suficientă ca să susțină piața, însă nu suficientă ca să „absoarbă” rapid orice preț; proprietățile care nu sunt corect poziționate vor sta mai mult la vânzare și vor fi presate în negocieri.

Comparativ, la nivel național au fost 13.870 tranzacții cu unități individuale, cu o scădere de 11,37% față de decembrie 2024, deși față de luna anterioară a fost un salt sezonier de 15,31% (ANCPI). Diferența față de dinamica locală sugerează că piața din județ a fost mai rezilientă decât media țării, ceea ce reduce probabilitatea unei corecții rapide „importate” din trendul național, dar crește importanța micro-locației și a calității produsului în negociere.

Creditarea susține tranzacțiile, dar nu elimină riscul de supra-plată

Semnalul de finanțare este mai puternic decât cel de volum: în decembrie au fost 414 operațiuni ipotecare pe unități individuale în județ, cu +7,81% față de decembrie 2024 și cu +25,08% față de luna anterioară (ANCPI). Concluzia este că o parte mai mare din cerere se mișcă prin credit, ceea ce stabilizează piața la prețuri ridicate, dar îi face pe cumpărători mai sensibili la costul banilor și la evaluarea bancară.

La nivel național, operațiunile ipotecare au fost 8666, în scădere cu 4,67% față de decembrie 2024, deși au crescut cu 15,73% față de luna anterioară (ANCPI). Asta întărește ideea că județul a avut un final de an mai activ pe ipotecar decât media, însă într-un context de cost al creditului încă ridicat: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar în trimestrul 1 din 2026 este proiectat la 5,68%. Implicația pentru ianuarie și februarie este că finanțarea devine ușor mai „respirabilă”, dar nu suficient cât să justifice cumpărări grăbite la orice preț; decizia bună va combina preț corect cu un buffer de rată.

Inflația a rămas sus în a doua parte a anului, cu valori de 9,76% în octombrie și noiembrie 2025, ceea ce menține presiune pe costurile de trai și pe avansul disponibil. Concluzia practică este că, în următoarele două luni, cumpărătorii care intră cu avans mai mic și fără rezervă de lichiditate au un risc mai mare de stres financiar chiar dacă obțin un preț bun; iar vânzătorii trebuie să înțeleagă că „capacitatea de plată” nu este infinită, chiar într-o piață cu prețuri în creștere.

Terenurile și autorizațiile indică un nou val de ofertă, dar cu întârziere

Pe terenuri intravilane, activitatea a crescut puternic: 1469 tranzacții în decembrie 2025, cu +26,31% față de decembrie 2024 și cu +15,13% față de luna anterioară (ANCPI). Concluzia este că apetitul pentru dezvoltare sau repoziționare de portofolii este ridicat, ceea ce poate alimenta oferta viitoare, dar nu va relaxa piața apartamentelor „mâine”, ci pe un orizont de trimestre.

Și finanțarea pe terenuri a accelerat: 956 operațiuni ipotecare în decembrie, cu +15,04% față de decembrie 2024 și cu +50,31% față de noiembrie (ANCPI). Concluzia aici este că dezvoltatorii sau investitorii cu acces la credit au continuat să își securizeze poziții, ceea ce ridică pragul de preț al terenului și, indirect, poate menține presiune pe prețul apartamentelor noi în 2026, dacă costurile sunt transferate către cumpărător.

Indicatorii de construcție susțin aceeași poveste, dar cu nuanțe: în noiembrie 2025 au fost 194 autorizații de construire rezidențiale, cu +22,78% față de noiembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a urcat la 93.119 m², cu +66,98% față de noiembrie 2024 (INS). Totuși, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat doar 561 locuințe, în scădere cu 39,55% față de 2024. Concluzia pentru ianuarie și februarie este că oferta imediată rămâne relativ strânsă, ceea ce susține prețurile, dar pipeline-ul de autorizații sugerează că avantajul vânzătorului nu este garantat pe termen mediu dacă livrările revin.

Ce merită făcut în ianuarie și februarie, pe profil de decizie

Pentru cumpărători, următoarele două luni sunt bune dacă intri cu disciplină, nu cu grabă: creșterile mari de preț față de aceeași lună din 2024 îți spun că nu mai cumperi „ieftin”, iar accesibilitatea s-a înrăutățit (2,47 salarii mediane pe m² la nou și 2,43 la vechi). Avantajul tău este că volumul de tranzacții nu a explodat, deci poți negocia acolo unde proprietatea are minusuri clare, iar ușoara relaxare anticipată a IRCC în trimestrul 1 din 2026 îți poate îmbunătăți marginal rata; intră însă doar cu avans confortabil și cu scenariu de rată mai mare decât cea de pornire.

Pentru vânzători, decembrie a arătat că piața plătește în continuare prețuri mai mari, dar nu pentru orice: prețurile au crescut cu peste 10% față de anul trecut, în timp ce tranzacțiile au urcat modest, ceea ce înseamnă că diferența o face prezentarea și poziționarea corectă. În ianuarie și februarie, strategia câștigătoare este să fixezi un preț care trece evaluarea și comparațiile din piață și să fii pregătit să ajustezi rapid dacă nu ai vizionări consistente, deoarece cererea finanțată prin credit e activă, dar sensibilă la orice „supra-preț”.

Pentru investitori, semnalul este mixt, dar exploatabil: piața are suport prin ipotecar și prin oferta imediată încă relativ strânsă, însă accesibilitatea mai slabă și inflația ridicată cresc riscul de randamente comprimate dacă supra-licitezi. În ianuarie și februarie merită să cauți achiziții unde poți securiza un discount real față de cerere, fie prin timing (proprietăți care au stat la vânzare), fie prin structură (necesar de renovare), și să păstrezi flexibilitate pe finanțare, deoarece activitatea puternică pe terenuri și autorizații sugerează că, mai târziu, concurența pe chirii și pe revânzare poate crește odată cu livrările.