Piața imobiliară Iași - mai 2026: Prețuri sus, tranzacții -22,73%, creditele cedează

Prețurile nu mai dovedesc forță, ci rezistența vânzătorilor la realitate

În aprilie, prețul mediu de listare al apartamentelor din Iași a ajuns la 1976 €/m², cu 9.6% peste nivelul din aceeași lună a anului trecut și cu 0.97% peste martie. La prima vedere, piața pare sănătoasă. În realitate, acesta este doar prețul cerut, nu prețul validat de volum. Când cererea reală slăbește, prima reacție a pieței nu este ieftinirea, ci încăpățânarea proprietarilor și a dezvoltatorilor de a ține de preț cât timp mai merge.

Diferența dintre nou și vechi spune ceva mai incomod decât reclamele. Apartamentele noi au urcat la 2053 €/m², cu 14.95% față de aprilie 2025, în timp ce apartamentele vechi au ajuns la 1961 €/m², cu 8.58% peste aceeași perioadă din 2025. Asta nu arată neapărat o piață mai bună, ci o piață în care produsul nou este împins în sus de costuri, marketing și marje, chiar dacă absorbția nu mai ține pasul. Avansul de doar 0.54% față de martie la nou și 1.03% la vechi arată că ritmul de scumpire deja obosește.

Volumul s-a rupt de preț și asta este problema reală

În mai, județul Iași a înregistrat 503 tranzacții cu unități individuale, în creștere modestă față de aprilie, cu 3.71%, dar cu 22.73% sub nivelul din mai 2025. Aici cade masca pieței. O mică revenire sezonieră față de luna anterioară nu repară o scădere atât de dură față de anul trecut. Cu alte cuvinte, piața încă se mișcă, dar mult mai puțin decât ar trebui pentru a justifica prețurile afișate.

Comparația cu țara face tabloul și mai prost pentru Iași. La nivel național, tranzacțiile cu unități individuale au fost 12379, aproape plate față de aceeași lună din anul trecut, cu un avans simbolic de 0.15%, și au crescut cu 8.01% față de aprilie. Asta înseamnă că slăbiciunea locală nu poate fi pusă convenabil pe seama sezonului sau a unei frâne generale. Iași performează sub media pieței, iar asta nu este un detaliu statistic, ci un semnal de lichiditate în deteriorare.

Creditarea nu confirmă piața, o contrazice direct

Dacă cineva mai vrea să susțină că scăderea volumului este accidentală, datele despre ipoteci îl contrazic fără menajamente. În mai, în județul Iași au fost 317 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 14.09% sub aceeași lună a anului trecut și cu 6.49% sub aprilie. Cum acest indicator măsoară fluxul lunar de activitate juridică asupra ipotecilor și poate include refinanțări, faptul că el scade tocmai acum arată limpede că finanțarea nu susține o piață în expansiune.

Nici aici comparația cu România nu ajută deloc piața locală. La nivel național au fost 6724 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 9.33% sub anul trecut, dar totuși cu 1.68% peste aprilie. Iași cade mai abrupt și pe finanțare, și pe volum. Da, IRCC a coborât la 5.58% în trimestrul 2 din 2026 și va fi 5.56% în trimestrul 3, dar diferența este prea mică pentru a salva accesibilitatea când inflația încă stă la 9.87% în martie și prețurile de listare rămân sus. Mitul că o mică relaxare a costului banilor repornește automat cererea este exact atât, un mit.

Accesibilitatea s-a stricat chiar dacă salariile par să crească

În martie, salariul mediu net din județul Iași a fost de 1070.26 €, cu doar 0.12% peste nivelul din martie 2025. Da, față de februarie a existat o creștere de 4.26%, dar asta nu schimbă tabloul de fond. Când veniturile aproape stagnează față de anul trecut, iar prețurile cerute la apartamente cresc cu aproape 10% pe total și cu aproape 15% pe segmentul nou, cumpărătorul nu devine mai puternic, ci mai vulnerabil.

Indicatorul care taie orice poveste de marketing este numărul de salarii medii nete necesare pentru un metru pătrat. În martie au fost necesare 1.83 salarii pentru un metru pătrat de apartament, față de 1.67 în martie 2025. La apartamentele noi s-a ajuns la 1.91 salarii, iar la cele vechi la 1.81, ambele peste nivelul de 1.67 din anul trecut. Faptul că accesibilitatea s-a îmbunătățit ușor față de februarie, când totalul era 1.9, nu înseamnă că piața a devenit ieftină. Înseamnă doar că s-a oprit temporar din a deveni și mai scumpă pentru cumpărător.

Oferta viitoare nu dispare, dar devine mai inegală și mai greu de absorbit

Pe partea de ofertă, piața transmite un mesaj amestecat. În aprilie au fost emise 151 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 12.21% sub nivelul din aceeași lună a anului trecut și cu 16.57% sub martie. Asta sugerează prudență sau blocaje administrative, nu euforie investițională. Dar în același timp, suprafața utilă autorizată a urcat la 40087 m², cu 45.55% față de aprilie 2025 și cu 12.64% față de martie, semn că se aprobă proiecte mai mari, chiar dacă mai puține.

Aici apare riscul pe care mulți îl ignoră: nu orice reducere a numărului de autorizații înseamnă penurie și nu orice preț mare garantează absorbție. În județ au fost finalizate 1487 locuințe în trimestrul 4 din 2025, cu 65.59% peste anul 2024 și cu 165.06% peste trimestrul 3. Cu alte cuvinte, stocul recent livrat este deja consistent. Dacă adaugi tranzacții în scădere și finanțare mai slabă, concluzia nu este că piața va exploda în sus, ci că va deveni mai selectivă și mai crudă cu proiectele și proprietățile supraevaluate.

Și încă un detaliu pe care mulți preferă să-l ocolească: terenurile intravilane nu arată aceeași slăbiciune ca piața construită. Tranzacțiile cu terenuri au fost aproape stabile față de anul trecut, la 1378, iar operațiunile ipotecare pe terenuri au crescut cu 10.55% față de aceeași lună din 2025 și cu 15.35% față de aprilie. Asta sugerează că o parte din capital se repoziționează înaintea execuției, nu la produsul final. Nu e un semn de sănătate a apartamentelor, ci de mutare a pariului mai devreme în lanțul imobiliar.

Următoarele două luni cer sânge rece, nu entuziasm

Pentru cei care vor să cumpere pentru locuire în iunie și iulie, mesajul este simplu: nu confundați prețul cerut cu valoarea reală și nu vă grăbiți doar pentru că vi se repetă că se scumpește tot. Cu volum în contracție și creditare în recul, aveți mai multă putere de negociere decât sugerează anunțurile. Căutați proprietăți care stau la vânzare, forțați negocierea și evitați să vă întindeți la limită doar fiindcă IRCC a coborât marginal.

Pentru vânzători, iunie și iulie nu sunt luni de aroganță, ci de test al realismului. Dacă ieșiți în piață cu prețuri aliniate la vârfurile din anunțuri, dar fără să acceptați că lichiditatea s-a subțiat, veți obține vizionări sterile și timp pierdut. Piața nu s-a prăbușit, dar s-a răcit suficient cât să penalizeze sever proprietățile prost poziționate, prost prezentate sau pur și simplu prea scumpe.

Pentru investitori, următoarele două luni nu sunt bune pentru cumpărături făcute pe pilot automat. Dacă randamentul depinde de o nouă rundă rapidă de scumpiri, pariul este slab. Mai rațional este să urmăriți active unde discountul poate fi obținut acum sau zone unde oferta viitoare nu va concura brutal cu produsul cumpărat. În rest, piața din acest moment nu răsplătește optimismul leneș, ci selecția rece și răbdarea.