Piața imobiliară Ilfov - decembrie 2025: Prețuri sus, lichiditate jos, tranzacții -10.89%
Piața nu „se sparge”, dar nici nu mai înghite orice: în decembrie, tranzacțiile cu unități individuale din Ilfov au coborât la 712, cu 10.89% sub nivelul din decembrie 2024, în timp ce prețurile de listare din București au continuat să urce agresiv, alimentând un dezechilibru care se vede în ritmul vânzărilor și în negociere.
decembrie 2024 - decembrie 2025
Scăderea volumului nu e o știre, e verdictul pieței
În Ilfov, decembrie a livrat 712 tranzacții cu unități individuale, cu 10.89% mai puțin față de decembrie 2024 și ușor sub luna noiembrie. Concluzia simplă: piața nu mai are apetit să valideze prețurile cerute la același ritm. Când volumul scade, povestea „se vinde tot” devine propagandă, iar vânzătorii care confundă dorința cu cererea reală ajung să stea în piață până obosesc.
La nivel național, tranzacțiile cu unități individuale au fost 13.870, cu 11.37% sub decembrie 2024, chiar dacă față de luna anterioară apare un salt sezonier. Asta contează pentru Ilfov dintr-un motiv incomod: nu e o problemă locală „de marketing”, ci o frână de cerere la scară largă, iar Ilfov doar o simte mai repede pentru că e piață de substituție: cumperi acolo când nu-ți permiți sau nu găsești în București.
Prețurile din București apasă Ilfovul, dar nu-l salvează
În București, prețul mediu de listare la apartamente vechi a urcat la 2.159 €/m², cu 16.83% peste decembrie 2024, iar segmentul nou a ajuns la 2.500 €/m², cu 17.21% peste aceeași lună a anului trecut. Concluzia pentru Ilfov: presiunea de preț din capitală împinge o parte din cerere spre periferie, dar nu suficient cât să compenseze scăderea de volum. Ilfov nu primește „cererea rămasă”, primește cererea care încă mai poate plăti și acceptă compromisuri de navetă, utilități și infrastructură.
Mitul lunii: „dacă Bucureștiul crește, Ilfovul crește automat”. Fals. Bucureștiul poate crește în anunțuri și în tranzacții punctuale pe stoc bun, în timp ce Ilfovul încetinește pentru că marja de greșeală e mai mică: când ai costuri mai mari cu transportul și timp pierdut, orice punct procentual în dobândă sau în preț îți taie din eligibilitate și din răbdare. Asta explică de ce prețul poate rămâne sus în anunțuri, dar volumul se subțiază în acte.
Creditarea nu confirmă boomul, confirmă stresul de cashflow
În Ilfov au fost 594 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 3.85% peste decembrie 2024, dar cu o scădere abruptă față de luna anterioară. Nu e semnal de expansiune, e semnal de selecție: piața se sprijină pe finanțare acolo unde se poate, dar fluxul lunar e volatil și dependent de aprobări, refinanțări și repoziționări ale cumpărătorilor. Iar cu IRCC în trimestrul 4 din 2025 la 6.06%, creditul nu e „ieftin”, e doar inevitabil pentru majoritatea tranzacțiilor relevante.
Național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au scăzut cu 4.67% față de decembrie 2024 (8.666), chiar dacă față de luna anterioară au crescut puternic. Concluzia dură: creșterile lunare pot fi doar calendar și recuperări de dosare, dar semnalul anual spune că finanțarea nu accelerează suficient ca să susțină prețuri în urcare fără să rupă volumul. Iar cum inflația a rămas la 9.76% în noiembrie 2025, presiunea pe bugete nu e o teorie, e costul vieții care îți mănâncă avansul.
Terenurile se tranzacționează, dar se finanțează mai greu, asta spune tot
În Ilfov, tranzacțiile de terenuri intravilane au fost 3.244, cu 6.85% peste decembrie 2024 și ușor peste luna anterioară. Piața de terenuri încă are motor: parcelări, rotații de proprietari, cumpărători care joacă pe termen mai lung. Concluzia: interes există, dar nu neapărat în aceeași zonă de preț și nu neapărat pentru proiecte care încep mâine.
Partea care strică povestea frumoasă e finanțarea: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 2.406, cu 14.04% sub decembrie 2024 și mai jos decât în luna anterioară. Asta e o frână reală pentru dezvoltări speculative și pentru cumpărători care depind de credit. Când terenul se vinde, dar ipoteca scade, mesajul este că banii existenți și plățile cash fac diferența, nu „încrederea în piață”.
Oferta vine din spate și va lovi fix în marjele fragile
În noiembrie 2025, Ilfov a avut 339 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 16.49% peste noiembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a explodat la 176.779 m², cu 69.92% peste aceeași lună a anului trecut. Concluzia: se pregătește ofertă, multă, iar asta nu e „bine” pentru prețurile tuturor, e bine doar pentru cine va livra corect și va vinde la timp. Restul vor descoperi că piața penalizează rapid proiectele mediocre când cumpărătorul are alternativă.
Datele de livrare confirmă că oferta nu e doar pe hârtie: în trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 2.705 locuințe în Ilfov, cu 49.36% peste 2024 și cu 101.72% peste trimestrul 2. Adică stocul crește, concurența crește, iar vânzătorii care cer „premium” fără să ofere premium vor fi forțați să negocieze sau să aștepte. Iar pe partea de accesibilitate, salariul median din Ilfov a fost 815.29 € în octombrie 2025, cu doar 4.57% peste octombrie 2024, mult sub ritmul de creștere al prețurilor din București; diferența se acoperă cu credit și cu risc, nu cu magie.
Chiar și acolo unde accesibilitatea pare să „se îmbunătățească” marginal, problema rămâne: în octombrie 2025 îți trebuiau 2.94 salarii mediane nete pentru 1 m² la apartamente noi din București și 2.58 salarii pentru vechi; față de octombrie 2024 e mai rău, chiar dacă față de septembrie 2025 e ușor mai bine. Concluzia: cererea solvabilă nu se lărgește, se reasamblează. Se cumpără mai atent, se taie din suprafață, se acceptă compromisuri sau se amână.
Următoarele două luni vor recompensa realismul, nu optimismul
Dacă vrei să cumperi pentru locuire în ianuarie și februarie, nu te lăsa sedus de creșterile din anunțuri din București. Semnalul real pentru Ilfov este volumul mai mic și ipotecarea volatilă, ceea ce îți dă spațiu de negociere pe proprietăți care stau în piață și pe vânzători presați de timp. Intră doar cu buget testat la dobânzi încă ridicate și cu plan de rezervă, pentru că IRCC abia scade în 2026 trimestrul 1 la 5.68%, deci ratele nu devin „prietenoase” peste noapte.
Dacă vinzi în ianuarie și februarie, nu mai juca teatru cu „nu negociez”. Într-o piață în care tranzacțiile pe unități individuale sunt sub anul trecut, singura strategie care funcționează este prețul corect din prima sau diferențierea reală. Dacă ai o proprietate banală într-o zonă cu ofertă în creștere, vei concura cu proiecte noi autorizate masiv și cu stoc livrat deja, iar asta îți mănâncă din puterea de a dicta condițiile.
Dacă investești, decembrie îți spune clar unde e jocul: terenurile încă se mișcă, dar finanțarea pentru ele scade, deci avantajul e la cei cu cash și orizont mai lung. În ianuarie și februarie, pariul sănătos nu e pe „apreciere garantată”, ci pe discount real la intrare și pe proiecte care pot supraviețui la vânzare chiar dacă volumul rămâne slab. Dacă modelul tău depinde de credit ieftin și de vânzare rapidă la prețuri în urcare, nu ai investiție, ai loterie.