Piața imobiliară Ilfov - noiembrie 2025: Lichiditatea cade, ipotecile sar 31,21% și tranzacțiile -22,66%

Prețurile urcă, dar piața reală rămâne fără cumpărători solvabili

În zona București-Ilfov, prețurile de listare continuă să împingă în sus așteptările, însă nu mai sunt susținute de aceeași viteză a tranzacțiilor. În București, apartamentele vechi au ajuns la 2132 €/m², cu 16,89% peste noiembrie 2024, iar apartamentele noi au urcat la 2432 €/m², cu 14,72% peste aceeași lună a anului trecut (Indicele Imobiliare). Problema nu este creșterea în sine, ci faptul că ea se lovește de o piață care se golește de cerere efectivă, ceea ce crește probabilitatea de negocieri dure și de corecții ascunse prin discounturi, termene lungi și condiții speciale în antecontract.

Semnalul devine și mai tensionat când îl pui lângă accesibilitate. În septembrie 2025, pentru 1 m² de apartament nou în București erau necesare 3,01 salarii mediane nete, față de 2,59 în septembrie 2024, iar pentru apartamente vechi 2,64 salarii, față de 2,31 (indicator de accesibilitate). Asta înseamnă că, înainte ca piața să „aleagă” direcția prețurilor, ea își schimbă deja structura cererii: rămân activi cumpărătorii cu avans mare, cei care își transferă capitalul din alte active și cei care acceptă riscul dobânzii, iar restul intră în așteptare.

Tranzacțiile se prăbușesc și transformă piața într-un joc de supraviețuire

În Ilfov, noiembrie a închis cu 720 tranzacții de unități individuale, în scădere cu 22,66% față de aceeași lună din 2024 (ANCPI). Aceasta este o contracție de lichiditate, nu un simplu „sezon mai slab”: când volumul cade atât de mult, riscul principal pentru proprietari devine timpul. Cu cât vânzarea durează mai mult, cu atât cresc șansele să fii forțat să negociezi într-un moment prost, mai ales dacă ai deja un credit, un termen de mutare sau o achiziție condiționată.

Și mai important, slăbiciunea nu e izolată local. La nivel național, România a avut 12028 tranzacții de unități individuale, cu 22,47% sub noiembrie 2024 (ANCPI). Când scăderea este sincronizată, mesajul este că piața intră într-o fază de prudență generală: cererea nu „migrează” ușor către alte județe, iar investitorii nu mai pot presupune că vor revinde rapid dacă se schimbă condițiile de finanțare sau de chirie.

Explozia ipotecilor indică stres financiar, nu un nou val de cumpărători

În același județ, operațiunile ipotecare pe unități individuale au urcat la 702, cu 3,39% peste noiembrie 2024 și cu un salt de 31,21% față de luna anterioară (ANCPI). Într-o piață în care tranzacțiile scad puternic, un asemenea salt pe ipoteci nu arată „boom”, ci repoziționare: refinanțări, restructurări, garanții suplimentare, schimbări de condiții sau pregătirea unor achiziții extrem de selective. Cu alte cuvinte, creditul se mișcă, dar proprietatea nu se mișcă la fel de repede, iar această diferență poate amplifica fragilitatea dacă veniturile sau dobânzile se mișcă împotriva debitorilor.

Contrastul se vede și în fotografia națională: România a avut 7488 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 5,24% sub noiembrie 2024, dar ușor peste luna anterioară, cu 0,69% (ANCPI). Ilfov se mișcă diferit: în loc de „îngheț”, pare să aibă o zonă de presiune în finanțare. În contextul în care IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025 și inflația rămâne foarte ridicată în toamnă, cu 9,76% în octombrie 2025, orice creștere a obligațiilor lunare lovește direct în capacitatea de a închide tranzacții la prețurile cerute.

Terenurile rămân active, dar nu confirmă o revenire sigură

Pe segmentul de terenuri intravilane, Ilfov a avut 3189 tranzacții, cu 7,97% sub noiembrie 2024, dar cu o ușoară revenire față de luna anterioară, de 2,94% (ANCPI). Concluzia nu este „optimism”, ci reorientare: când rezidențialul construit încetinește, o parte din capital caută alternative, iar terenul devine un pariu pe termen mai lung. Riscul aici este că terenul îți blochează lichiditatea exact într-o perioadă în care piața îți cere flexibilitate, iar ieșirea poate deveni dificilă dacă finanțarea se strânge.

Faptul că ipotecile pe terenuri intravilane au ajuns la 2535, în creștere cu 2,3% față de noiembrie 2024 și cu 9,79% față de luna anterioară (ANCPI), întărește ideea de leverage și expunere. Când finanțarea intră mai mult în teren, piața poate construi o presiune „invizibilă”: costuri de dobândă fără randament imediat, mai ales dacă proiectele se amână sau autorizațiile întârzie. Pe scurt, activitatea există, dar este o activitate care poate amplifica riscul de cash-flow în 2026, nu o garanție de creștere liniștită.

Oferta viitoare se subțiază, iar asta poate crea capcane de preț

Dinspre construcții, datele din octombrie 2025 arată o frână care nu se vede încă în anunțuri, dar se va vedea în livrări. În Ilfov, autorizațiile pentru clădiri rezidențiale au fost 332, cu 12,86% sub octombrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a coborât la 97096 m², cu 17,58% sub octombrie 2024 și cu o cădere abruptă față de luna anterioară, de 43,26% (INS). Concluzia este incomodă: oferta nouă din viitor se restrânge, ceea ce poate menține prețurile „rigide” chiar când tranzacțiile scad, împingând piața într-un dezechilibru în care se vinde puțin și scump, un context în care riscul de a cumpăra la vârf crește.

Și mai important, livrările deja au dat semnalul: în trimestrul 2 din 2025 au fost finalizate 1341 locuințe în Ilfov, cu 36,89% sub 2024, chiar dacă peste trimestrul 1 din 2025 cu 6,43%. Cu o astfel de scădere a finalizărilor, presiunea pe stocul disponibil poate rămâne mare, dar asta nu înseamnă automat piață sănătoasă; înseamnă că tranzacțiile pot rămâne puține, iar prețurile pot rămâne sus doar pentru că nu există suficientă ofertă bine poziționată sau suficientă flexibilitate la vânzare.

Pe partea de venituri, Ilfov avea în septembrie 2025 un salariu median de 790,18 €, doar cu 2,79% peste septembrie 2024 (INS). Când prețurile cresc cu două cifre, iar veniturile cresc modest, piața nu se poate „autosusține” din salarii. De aici rezultă riscul central pentru decembrie și ianuarie: o piață cu pretenții de preț, dar cu finanțare mai scumpă și cerere tot mai filtrată, unde orice șoc de dobândă sau de venit se traduce imediat în blocaj de tranzacții, nu neapărat în scădere instantanee de preț.

Decembrie și ianuarie sunt despre apărarea capitalului, nu despre viteză

Pentru cumpărători, următoarele două luni cer disciplină, nu grabă. Cu tranzacții în cădere și accesibilitate mai proastă, avantajul tău este să cumperi doar dacă obții marjă de siguranță: preț corect raportat la alternative, avans care reduce riscul dobânzii și clauze care te protejează de întârzieri. În decembrie și ianuarie, țintește proprietăți cu vânzători presați de timp și testează agresiv negocierea, fiindcă piața îți arată deja că lichiditatea s-a subțiat și că „prețul din anunț” este tot mai rar prețul de închidere.

Pentru vânzători, riscul major este să confunzi nivelul ridicat al prețurilor de listare din București cu puterea reală a cererii din Ilfov. Când tranzacțiile scad atât de mult, timpul devine cost, iar strategia corectă în decembrie și ianuarie este să vinzi înainte ca piața să se rigidizeze și mai mult: poziționare realistă, toleranță la negociere și eliminarea rapidă a incertitudinilor din acte. Dacă ai nevoie de lichiditate în primul trimestru, întârzierea poate transforma o vânzare decentă într-o vânzare forțată.

Pentru investitori, mesajul lunii este că leverage-ul crește într-o piață care nu confirmă prin volum. Cu ipoteci în salt și inflație ridicată în toamnă, randamentul trebuie calculat conservator: scenarii cu dobânzi mai sus pe termen scurt și cu perioade mai lungi până la revânzare. În decembrie și ianuarie, prioritare sunt activele care se pot închiria rapid și predictibil sau tranzacțiile unde obții discount real față de piață; terenurile și proiectele care consumă capital fără flux imediat ar trebui abordate doar dacă ai rezervă de numerar și un orizont de timp clar, altfel riști să rămâi blocat exact când piața îți cere flexibilitate.