Piața imobiliară Ilfov - februarie 2026: Tranzacții +96.49% dar ipotecile rămân sub presiune

Revenirea volumelor poate fi un ecou de sezon, nu un nou ciclu

În Ilfov, numărul de tranzacții cu unități individuale a urcat la 672, aproape dublu față de luna anterioară, dar față de aceeași lună din 2025 creșterea este de doar 0.9%. Concluzia inconfortabilă este că piața pare să fi ieșit din „înghețul” de început de an, fără să confirme o accelerare structurală a cererii, iar asta face ca entuziasmul de scurtă durată să fie ușor de confundat cu o schimbare de trend.

La nivel național, tranzacțiile au ajuns la 11,170, cu un salt puternic față de luna anterioară, dar cu un recul sever de 19.14% față de februarie 2025. Această asimetrie sugerează că februarie a „reparat” parțial un ianuarie tipic slab, însă fundalul rămâne de contracție, iar Ilfov riscă să pară mai solid decât este doar pentru că se decuplează temporar de slăbiciunea generală.

Creditul nu ține pasul, iar piața se mișcă pe „combustibil” mai fragil

În Ilfov, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 407, în creștere față de luna anterioară, dar în scădere cu 7.71% față de februarie 2025. Când volumul urcă, dar ipotecile rămân sub nivelul de anul trecut, mesajul este de vulnerabilitate: tranzacțiile pot fi împinse de plăți din economii, avansuri mai mari, tranzacții în lanț sau refinanțări, nu neapărat de o cerere „proaspătă” și solvabilă.

Contextul de finanțare rămâne tensionat: IRCC este 5.68% în trimestrul 1 din 2026, cu o posibilă ușoară relaxare la 5.58% în trimestrul 2, dar nu suficientă ca să schimbe rapid comportamentul băncilor sau pragurile de eligibilitate. În paralel, inflația a rămas ridicată spre final de 2025, cu 9.69% în decembrie, ceea ce menține presiunea pe costurile de trai și reduce spațiul real pentru rate mai mari.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 6,349, cu o scădere de 20.14% față de februarie 2025, chiar dacă față de luna anterioară se vede o revenire. Concluzia practică este că piața intră în primăvară cu lichiditate mai bună, dar cu o bază de credit încă subțire, ceea ce crește probabilitatea de negocieri dure și de tranzacții care cad la evaluare sau la aprobarea finală.

Terenurile se mișcă repede, dar finanțarea lor se erodează pe termen lung

Pe segmentul terenurilor intravilane, Ilfov a înregistrat 2,776 tranzacții, aproape dublu față de luna anterioară, dar cu 3% mai puțin decât în februarie 2025. Această combinație indică o piață care „se trezește” sezonier, însă fără să depășească pragul de anul trecut, ceea ce face ca orice plan de dezvoltare sau lotizare să fie expus riscului de cerere finală insuficientă în a doua parte a anului.

Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 1,623, în creștere față de luna anterioară, dar în scădere cu 3.96% față de februarie 2025. Concluzia este că apetitul pentru leverage pe teren scade lent, iar fără credit, terenul devine mai dependent de capitalul propriu, ceea ce comprimă rapid numărul de cumpărători capabili să țină un proiect până la final.

Oferta viitoare arată o frână bruscă, exact când prețurile din jur împing accesibilitatea la limită

Semnalul de risc vine din conducta de livrare: în ianuarie 2026 au fost doar 183 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 9.85% sub ianuarie 2025 și cu 33.7% sub decembrie 2025. Mai dureros este că suprafața utilă autorizată a fost 32,351 m², în scădere cu 60.22% față de ianuarie 2025 și cu 86.94% față de decembrie 2025, ceea ce sugerează o frână puternică a proiectelor mai mari și o probabilă subțiere a ofertei noi în lunile următoare.

În același timp, presiunea de preț din București rămâne agresivă și se propagă inevitabil în zona periurbană: prețul mediu de listare a ajuns la 2,236 €/m², cu 15.91% peste februarie 2025, iar apartamentele noi au urcat la 2,500 €/m², cu 22.73% peste anul trecut. Concluzia este că, dacă oferta încetinește, iar așteptările de preț cresc, piața din jur poate intra într-o zonă de „blocaj”: vânzătorii cer mai mult, cumpărătorii obțin credit mai greu, iar tranzacțiile reale se mută spre discounturi, pachete și compromisuri de calitate sau localizare.

Accesibilitatea confirmă tensiunea: în decembrie 2025 era nevoie de 1.91 salarii medii nete pentru 1 m² de apartament în București, față de 1.67 în decembrie 2024, chiar dacă s-a văzut o mică ușurare față de noiembrie 2025. În Ilfov, salariul mediu net a fost 1,155.71 € în decembrie 2025, cu o creștere modestă de 2.01% față de decembrie 2024, insuficientă pentru a ține pasul cu ritmul listărilor, ceea ce împinge cumpărătorul să aleagă fie suprafețe mai mici, fie zone mai îndepărtate, fie credit mai mare.

Martie și Aprilie vor testa piața la stres, nu la optimism

Pentru cumpărători, următoarele două luni sunt mai bune pentru negociere decât pentru grabă, tocmai pentru că februarie a adus volum, dar nu și o întărire clară a creditării față de anul trecut. În martie și aprilie, protecția capitalului înseamnă să tratați prețul de listare ca punct de plecare și să vă ancorați în capacitatea reală de finanțare, fiindcă IRCC rămâne ridicat, iar diferența dintre tranzacții și ipoteci poate produce surprize la evaluare și la aprobare.

Pentru vânzători, februarie arată că există trafic și că piața se poate mișca rapid, dar scăderea ipotecilor față de februarie 2025 avertizează că nu orice interes se transformă în bani siguri. În martie și aprilie, strategia defensivă este să vă calibrați așteptările la cumpărătorul care poate închide tranzacția, nu la cel care doar vizionează, și să acceptați negocieri mai ferme dacă doriți viteză, altfel riscați să prindeți un vârf de listare, nu un vârf de vânzare.

Pentru investitori, semnalul critic este frâna din autorizații și mai ales prăbușirea suprafeței autorizate, care poate susține prețurile pe termen mediu, dar nu elimină riscul de lichiditate pe termen scurt. În martie și aprilie, protecția vine din disciplină: intrați doar acolo unde discountul compensează clar riscul de finanțare și de timp, iar pe terenuri tratați scăderea anuală a ipotecilor ca pe un indiciu că piața devine mai dependentă de cash și mai sensibilă la orice șoc de cerere.