Piața imobiliară Maramureș - decembrie 2025: Lichiditate pe cash, ipoteci +9.24%, tranzacții +44.3%

Volumul urcă, dar nu din sănătate, ci din presiune

În decembrie 2025 s-au înregistrat 228 tranzacții cu unități individuale în județ, cu 44.3% mai multe față de luna decembrie din anul trecut, dar cu 2.56% mai puține față de luna anterioară (ANCPI). Concluzia neplăcută este că piața a avut „chef” de semnături, nu neapărat de prețuri mai mari: când crești masiv față de anul trecut, dar nu accelerezi față de luna anterioară, seamănă mai mult cu o descărcare de backlog și tranzacții amânate decât cu un nou val de cerere proaspătă.

Comparația cu țara e și mai incomodă: la nivel național au fost 13.870 tranzacții în decembrie 2025, cu 11.37% sub decembrie 2024, deși peste noiembrie 2025 cu 15.31% (ANCPI). Maramureșul a mers contra curentului pe termen lung, ceea ce nu înseamnă automat „piață puternică”, ci poate însemna o piață mai mică unde câteva proiecte, câteva loturi de acte rezolvate sau câțiva vânzători care au cedat la negociere pot muta procentul mult mai ușor decât la nivel național.

Creditul a prins curaj pe hârtie, dar nu conduce piața

Pe unități individuale, județul a avut 130 operațiuni ipotecare în decembrie 2025, cu 9.24% peste decembrie 2024 și cu un salt de 75.68% față de luna noiembrie 2025 (ANCPI). Da, creșterea față de luna anterioară arată un reviriment, dar diferența dintre +44.3% la tranzacții și +9.24% la ipoteci spune clar cine a ținut piața în mișcare: cumpărătorul cu bani lichizi, nu banca. Asta mută puterea spre cei care pot închide repede și penalizează proprietarii care își bazează strategia pe „lasă că vine clientul cu credit”.

În țară, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 8.666 în decembrie 2025, cu 4.67% sub aceeași lună a anului trecut, deși cu 15.73% peste noiembrie (ANCPI). Deci nici la nivel național nu vorbim de o renaștere sănătoasă a creditării, ci de o normalizare de final de an. În plus, IRCC a fost 6.06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este estimat la 5.68%; nu e o veste miraculoasă, e doar o relaxare mică într-un context în care costul banilor rămâne suficient de sus cât să taie din entuziasmul celor care cumpără „la limită”.

Terenurile arată pofta de pariuri, nu de construcții imediate

Pe intravilan, județul a avut 414 tranzacții în decembrie 2025, cu 16.95% peste decembrie 2024, dar cu 14.64% sub noiembrie 2025 (ANCPI). Concluzia este simplă: interes există, dar e volatil și sezonier, iar scăderea față de luna anterioară sugerează că o parte din piață a închis ce avea de închis înainte de iarnă și a tras frâna. Terenul e prima categorie unde oamenii își permit să „aștepte vremuri mai bune”, deci reacționează rapid la incertitudine.

Partea cu adevărat grăitoare este finanțarea: 305 operațiuni ipotecare pe terenuri intravilane în decembrie 2025, cu 60.53% peste decembrie 2024 și cu 21.51% peste luna anterioară (ANCPI). Asta nu este „boom de construcții”, este mai degrabă un boom de leverage: oameni și firme care pun terenul la treabă în bancă, inclusiv pentru refinanțări sau restructurări. Mitul că ipoteca pe teren înseamnă automat șantier în primăvară e comod, dar fals; este, înainte de toate, un semnal că lumea caută capital și flexibilitate.

Oferta viitoare se strânge, iar asta va hrăni prețurile cerute, nu neapărat tranzacțiile

Pe partea de producție, datele nu sunt prietenoase: în noiembrie 2025 au fost 66 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 8.33% sub noiembrie 2024 și cu 23.26% sub octombrie 2025 (INS). În paralel, suprafața utilă autorizată a fost 10.618 m², cu 10.45% sub noiembrie 2024 și cu 38.63% sub octombrie 2025 (INS). Concluzia este că pipeline-ul de locuințe noi se subțiază, ceea ce le dă vânzătorilor muniție pentru prețuri „pe poveste”, dar nu garantează lichiditate dacă finanțarea rămâne scumpă și selecția cumpărătorilor se întărește.

Iar la livrări efective, trimestrul 3 din 2025 a adus 115 locuințe finalizate, cu 23.33% sub 2024 și ușor sub trimestrul 2 din 2025 cu 1.71%. Asta împinge piața spre un paradox tipic: mai puțină ofertă nouă, dar și mai puțini cumpărători pe credit care pot plăti „premium”. Cu alte cuvinte, poți avea prețuri cerute rigide și, în același timp, negocieri agresive pe proprietățile care chiar trebuie vândute.

Pune peste asta veniturile: în octombrie 2025 salariul median a fost 632.14 €, cu 3.24% sub octombrie 2024 și abia cu 0.43% peste septembrie 2025 (INS). Într-un județ unde venitul median scade față de aceeași perioadă a anului trecut, prețurile nu sunt susținute de „puterea locală de cumpărare”, ci de cash, remitențe, economii și cumpărători care nu depind de salariul curent. Dacă mizezi pe cerere locală pe credit, mizezi pe cea mai fragilă parte a pieței.

Următoarele două luni vor fi despre negociere, nu despre recorduri

Dacă vrei să cumperi în ianuarie și februarie, intri într-o fereastră în care volumul mare din decembrie nu se traduce automat în „prețuri care urcă”. Ai argumente reci: tranzacțiile au crescut cu 44.3% față de anul trecut, dar ipotecile doar cu 9.24%, deci piața nu e împinsă de credit. Când finanțarea nu conduce, discountul îl obții prin viteză, avans mare și disponibilitatea de a închide fără dramatism, nu prin „aștept să se prăbușească”.

Dacă vinzi în ianuarie și februarie, nu te păcăli că volumul din decembrie îți garantează prețul cerut. Da, oferta viitoare pare mai strânsă din autorizații și suprafețe autorizate în scădere, dar cumpărătorul relevant rămâne cel care poate plăti, nu cel care visează. Strategia care funcționează este să prețuiești pentru lichiditate și să filtrezi rapid: altfel vei sta în piață și vei negocia în jos mai târziu, când „optimismul de început de an” se termină.

Dacă investești, ianuarie și februarie sunt luni bune pentru cumpărat selectiv, dar doar dacă înțelegi decuplajul: terenurile au avut ipoteci în salt cu 60.53% față de decembrie 2024, ceea ce miroase a leverage și refinanțare, nu a randamente garantate. Într-un context în care inflația a stat la 9.76% în octombrie și noiembrie 2025, iar IRCC a rămas la 6.06% în trimestrul 4, pariul corect nu e „cumpăr orice, se scumpește”, ci „cumpăr doar dacă pot impune prețul la achiziție și am plan realist de cashflow”.