Piața imobiliară Maramureș - noiembrie 2025: Rebound în tranzacții +21,88%, ipoteci -36,75% frânează piața
Noiembrie a livrat o surpriză: tranzacțiile au sărit la 234, dar motorul de finanțare a rămas gripat, iar această combinație arată o piață care se mișcă, însă nu neapărat în direcția „sănătoasă” pentru prețuri și pentru cumpărătorii dependenți de credit.
noiembrie 2024 - noiembrie 2025
Rebound-ul tranzacțiilor arată mișcare, nu întărirea pieței
În noiembrie 2025, Maramureș a închis 234 tranzacții cu unități individuale (ANCPI), cu 3,7% sub nivelul din noiembrie 2024, dar cu un salt de 21,88% față de luna anterioară. Concluzia nu este că „s-a întors piața”, ci că s-a deblocat temporar lichiditatea: când volumul crește față de luna anterioară, dar rămâne sub anul trecut, cel mai frecvent vorbim despre negocieri mai dure, discounturi punctuale și vânzători care cedează pentru a închide anul, nu despre putere nouă de cumpărare.
Contrastul cu restul țării amplifică semnalul de risc: la nivel național au fost 12.028 tranzacții (ANCPI), în scădere cu 22,47% față de noiembrie 2024 și cu 16,16% față de luna octombrie 2025. Când România frânează și județul accelerează, explicația probabilă este una locală și conjuncturală, de tip „închideri amânate” sau „vânzări care au cedat la preț”, iar asta poate dispărea la fel de repede cum a apărut.
Creditul nu confirmă rebound-ul, iar aici se vede vulnerabilitatea
În noiembrie 2025, Maramureș a avut 74 operațiuni ipotecare pe unități individuale (ANCPI), cu 36,75% mai puține decât în noiembrie 2024 și cu 6,33% sub luna anterioară. Concluzia este tăioasă: tranzacțiile cresc, dar creditul nu intră în piață, ceea ce înseamnă că o parte relevantă din volum se mută pe cash sau pe finanțări alternative, iar cererea devine mai selectivă și mai oportunistă. Pentru preț, asta tinde să plafoneze și să fragmenteze piața: proprietățile „perfecte” se vând, restul stau și se negociază agresiv.
La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7.488 (ANCPI), cu 5,24% sub noiembrie 2024, dar ușor peste octombrie 2025, cu 0,69%. Diferența dintre „aproape stabil” la nivel de țară și „prăbușire” locală sugerează un risc specific județului: fie cumpărătorul local dependent de credit a ieșit din piață, fie băncile au devenit mai prudente exact pe segmentul/zonele în care se tranzacționează. Într-un context cu IRCC la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, costul banilor rămâne suficient de sus încât să lovească direct în cererea finanțată, iar piața se poate mișca mult doar dacă prețul face loc.
Terenurile arată unde se mută pariul, dar și unde crește riscul
Pe intravilan, Maramureș a avut 485 tranzacții în noiembrie 2025 (ANCPI), cu 4,98% peste noiembrie 2024 și cu 24,36% peste luna anterioară. Concluzia este că o parte din interes se mută către „materia primă” a dezvoltării, ceea ce poate părea un semn de încredere, dar devine periculos când piața de locuințe finanțate nu confirmă. Practic, se cumpără teren în timp ce absorbția pe credit scade, iar această ruptură poate produce blocaje: proiecte începute cu optimism și vândute mai greu sau la marje mai mici.
Și mai tensionat este semnalul de finanțare pe terenuri: 251 operațiuni ipotecare pe intravilan (ANCPI), cu 18,96% peste noiembrie 2024 și cu un salt de 91,6% față de luna octombrie 2025. Concluzia este că în timp ce ipotecile pe locuințe se sting, ipotecile pe terenuri se aprind, ceea ce poate indica două scenarii riscante: fie dezvoltatorii și investitorii blochează teren cu credit, mizând pe o revenire ulterioară, fie proprietarii restructurează finanțări cu garanții pe teren. În ambele cazuri, dacă vânzările de locuințe nu absorb oferta viitoare, presiunea se mută în lanț spre discounturi, amânări și renegocieri.
Oferta viitoare crește pe hârtie, dar livrările reale au slăbit
În octombrie 2025 au fost 86 autorizații de construire rezidențiale în Maramureș (INS), cu 19,44% peste octombrie 2024, însă cu 10,42% sub septembrie 2025. Iar suprafața utilă autorizată a urcat la 17.302 m² (INS), cu 45,33% peste octombrie 2024, dar cu 29,04% sub luna anterioară. Concluzia este că există intenție de ofertă și proiecte mai mari pe hârtie, însă ritmul nu e liniar și poate fi corectat rapid dacă vânzările pe credit rămân slabe. Pentru cumpărători, asta înseamnă că puterea de negociere poate crește în segmentele unde apar stocuri noi; pentru vânzători, că fereastra de preț „tare” se îngustează.
Pe partea de livrări, semnalul este invers: în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 117 locuințe, cu 30,36% sub 2024 și cu 22% sub trimestrul 1 din 2025. Concluzia este că oferta efectivă a fost mai mică, iar asta poate ține prețurile „sus” pe termen scurt, dar nu prin sănătate, ci prin lipsă de produs. Într-o piață în care finanțarea pentru cumpărarea de locuințe scade puternic, oferta mică nu garantează creșteri, ci poate duce la stagnare cu tranzacții puține și diferențe mari între proprietăți vândute rapid și proprietăți blocate.
Puterea de cumpărare nu acoperă șocul de finanțare, iar iarna amplifică selecția
Salariul median din județ, în septembrie 2025, a fost de 629,45 € (INS), ușor peste luna anterioară cu 1,58%, dar cu 1,04% sub septembrie 2024. Concluzia este că venitul tipic nu accelerează suficient ca să compenseze costul de finanțare, mai ales într-un an în care inflația a urcat spre 9,76% în octombrie 2025, erodând bugetele reale. În acest context, piața intră într-o fază de selecție: cumpărătorii cu lichiditate se mișcă, cei dependenți de credit amână, iar proprietățile medii pot necesita tăieri de preț pentru a se vinde.
Semnalul dominant al lunii rămâne ruptura dintre volum și credit: tranzacțiile se pot umfla pe final de an, dar dacă ipotecile rămân la niveluri mult sub anul trecut, piața devine instabilă în preț și imprevizibilă în timp de vânzare. Concluzia pentru următoarele 60 de zile este de prudență: în decembrie și ianuarie, sezonul reduce natural lichiditatea, iar fără un sprijin real din finanțare, orice „rebound” riscă să fie doar o ultimă zvâcnire înainte de o resetare a așteptărilor.