Piața imobiliară Mehedinți - decembrie 2025: Lichiditate în creștere, ipoteci în recul 6,86% și -3,33%

Tranzacțiile cresc local, deși România scade, deci Mehedinți câștigă relativ la lichiditate

În Mehedinți, decembrie a închis cu 109 tranzacții cu unități individuale, în creștere cu 6,86% față de decembrie din anul trecut și cu 11,22% față de luna noiembrie, ceea ce indică un final de an mai activ decât baza recentă. Într-o piață mică, un astfel de avans contează pentru că scurtează timpul de vânzare al proprietăților corect poziționate și reduce riscul ca prețurile să fie împinse în jos doar de lipsa de cerere.

Contrastul față de România întărește concluzia: la nivel național au fost 13.870 tranzacții, în scădere cu 11,37% față de decembrie din anul anterior, chiar dacă față de luna noiembrie s-a văzut un salt de 15,31%. Practic, Mehedinți a avut un decembrie mai bun decât trendul țării în raport cu anul trecut, deci cumpărătorii locali nu au dispărut, iar vânzătorii nu sunt obligați să „capituleze” dacă intră în piață cu o strategie realistă.

Scăderea ipotecilor arată că cererea activă e mai selectivă și mai puțin dependentă de credit

Pe unități individuale, Mehedinți a avut 29 operațiuni ipotecare, cu 3,33% sub nivelul din decembrie 2024 și cu 19,44% sub luna noiembrie, deci finanțarea nu a ținut pasul cu tranzacțiile. Concluzia practică este că o parte mai mare din piață se mișcă fie cu bani proprii, fie cu sume de credit mai mici, iar asta schimbă dinamica negocierii: se închid mai repede tranzacțiile cu prețuri corecte, dar se resping mai dur proprietățile supraevaluate.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 8.666, în scădere cu 4,67% față de decembrie din anul trecut, dar în creștere cu 15,73% față de luna noiembrie. Diferența față de Mehedinți sugerează că, local, creditarea a frânat mai puternic chiar când volumul de tranzacții a urcat, ceea ce întărește ideea unui cumpărător mai prudent la îndatorare. În acest context, faptul că IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025 și apoi coboară la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 ajută la marginea deciziei, dar nu schimbă brusc accesibilitatea; mai important devine prețul de intrare și calitatea proprietății.

Terenurile indică interes de poziționare, dar finanțarea sare, deci riscul de supraîncălzire e pe segmente

Pe intravilan, decembrie a adus 233 tranzacții, în scădere cu 5,67% față de decembrie 2024, dar în creștere cu 10,95% față de luna noiembrie. Asta arată că interes există, însă nu este uniform: piața nu a recuperat nivelul de anul trecut, deci cumpărătorul de teren încă negociază și caută prețuri care să justifice construcția într-un mediu cu costuri ridicate.

În schimb, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 120, cu 9,77% sub decembrie 2024, dar cu un salt de 126,42% față de luna noiembrie. Practic, se vede o accelerare bruscă a finanțărilor pe teren comparativ cu luna anterioară, ceea ce poate însemna fie o fereastră de achiziții oportuniste (când apar loturi bune), fie un val punctual de dosare și refinanțări; în ambele cazuri, pentru cumpărător concluzia este să valideze riguros utilitățile și regimul urbanistic înainte de a „plăti prima de grabă” într-o piață care, per total, încă nu depășește anul trecut la volum.

Oferta nouă rămâne controlată, dar intră în 2026 cu semnale inegale pe proiecte

Pe partea de livrări, trimestrul 3 din 2025 a adus 65 locuințe finalizate, cu 18,18% peste 2024, dar cu 9,72% sub trimestrul 2, deci oferta efectivă crește față de anul trecut, însă nu accelerează constant. Concluzia pentru începutul de an este că nu apare un val de stoc nou care să forțeze reduceri generalizate; presiunea rămâne mai degrabă pe proprietățile care concurează direct cu livrări recente și cu locuințe renovate corect.

Pentru pipeline, noiembrie a avut 28 autorizații de construire rezidențiale, cu 3,45% sub noiembrie 2024, dar cu 47,37% peste octombrie, iar suprafața utilă autorizată a fost 4.944 m², în scădere cu 25,23% față de noiembrie din anul trecut, deși a urcat cu 106,86% față de luna anterioară. Semnalul combinat este de volatilitate în inițieri: numărul de proiecte poate crește punctual, dar dimensiunea lor medie pare mai mică decât anul trecut, ceea ce favorizează în 2026 piețele cu cerere stabilă pentru unități compacte și penalizează dezvoltările care mizează pe absorbție rapidă la prețuri ambițioase.

Pe puterea de cumpărare, salariul mediu net raportat pentru octombrie a fost 849,97 €, cu 9,14% sub octombrie 2024 și aproape plat față de septembrie, iar asta pune o frână naturală asupra creșterilor de preț susținute doar de „optimizare de ofertă”. În plus, inflația anuală a rămas ridicată în toamnă, la 9,76% în octombrie și noiembrie, ceea ce menține cumpărătorul sensibil la costul total de deținere; de aceea, proprietățile cu eficiență energetică bună și costuri lunare predictibile vor avea un avantaj la negociere și la viteză de vânzare.

Următoarele 60 de zile se joacă pe negociere, finanțare și viteză de execuție

Pentru cumpărători, ianuarie și februarie pot fi favorabile dacă intri cu criterii clare și capacitate de închidere rapidă: tranzacțiile au urcat față de anul trecut, dar ipotecile au slăbit, ceea ce înseamnă concurență mai mică pe segmentul finanțat și mai mult spațiu de negociere pe proprietățile care stau în piață. În practică, vei obține rezultate mai bune dacă pui accent pe verificarea actelor și pe o ofertă fermă condiționată de evaluare, mai ales că IRCC începe 2026 mai jos decât în trimestrul 4 din 2025, dar diferența nu elimină riscul de dobândă.

Pentru vânzători, fereastra din ianuarie și februarie cere disciplină la preț și pregătire: lichiditatea există, însă cumpărătorul e mai puțin dispus să „plătească din credit” o supraevaluare, iar scăderea operațiunilor ipotecare pe unități individuale sugerează că tranzacțiile se închid când oferta e evident corectă. Strategia care funcționează este să pornești cu un preț defensabil prin comparații recente și să optimizezi prezentarea și documentația, pentru că piața răsplătește proprietățile fără fricțiuni la due diligence și penalizează amânările.

Pentru investitori, semnalul util este diferența dintre volumul de tranzacții în creștere și creditarea în recul: în următoarele două luni, randamentul deciziei vine mai mult din prețul de intrare decât din „apreciere automată”. În segmentul de teren, saltul ipotecilor față de luna anterioară indică o competiție punctuală, deci intră doar pe loturi cu regim clar și cost total predictibil; în segmentul construit, caută proprietăți care se pot închiria sau revinde rapid fără investiții mari, pentru că inflația ridicată din a doua parte a anului a crescut costurile și a făcut piața mai atentă la cash-flow.