Piața imobiliară Mehedinți - noiembrie 2025: Volumul se prăbușește, ipotecile țin încă 12.5%

Lichiditatea s-a subțiat, iar prețul „ferm” devine glumă proastă

În noiembrie 2025, Mehedinți a avut 98 de tranzacții cu unități individuale, aproape neschimbat față de aceeași lună din 2024 (minus 1.01%), dar cu o cădere urâtă față de luna anterioară (minus 25.76%), potrivit ANCPI. Concluzia e simplă: piața nu s-a prăbușit încă în termeni anuali, însă s-a gripat pe termen scurt. Asta lovește direct în vânzătorii care confundă prețul cerut cu prețul care se și încasează.

În paralel, România a avut 12.028 tranzacții, cu o scădere de 22.47% față de noiembrie 2024 și minus 16.16% față de luna anterioară, tot conform ANCPI. Aici e partea incomodă: Mehedinți arată „mai bine” decât media națională doar pentru că baza locală e mică și volatilă, nu pentru că ar fi vreo forță economică secretă în județ. Când țara frânează, județele subțiri la cerere nu devin refugiu, devin ultimele care închid piața.

Creditul nu moare, dar devine o sită care lasă puțini să treacă

Pe partea de finanțare, Mehedinți a înregistrat 36 de operațiuni ipotecare pe unități individuale în noiembrie 2025, în creștere cu 12.5% față de noiembrie 2024, dar în scădere cu 12.2% față de luna anterioară, conform ANCPI. Semnalul real nu e „boom pe credit”, ci că o felie mică de cumpărători încă reușește să închidă dosare, în timp ce restul rămân blocați între avans, scoring și dobândă.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7.488, în scădere cu 5.24% față de aceeași lună din 2024, dar ușor peste luna anterioară (plus 0.69%), potrivit ANCPI. Asta arată o piață care se agață de refinanțări și ajustări, nu una care accelerează sănătos. În plus, IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, ceea ce ține costul banilor sus fix când volumul de tranzacții dă înapoi. Nu e contextul în care „prețurile doar cresc” fără să se rupă ceva: de obicei se rupe timpul de vânzare și apoi se rupe prețul.

Terenurile intravilane se răcesc mai repede decât apartamentele

Pe intravilan, Mehedinți a avut 210 tranzacții în noiembrie 2025, în scădere cu 19.54% față de noiembrie 2024 și cu 26.06% față de luna anterioară, conform ANCPI. Terenul e primul care suferă când cumpărătorul se sperie, pentru că e cel mai ușor de amânat. Concluzia: cei care cumpărau „pentru la anul” au dispărut, iar cei care rămân negociază agresiv, fiindcă alternativele sunt multe și urgența e mică.

Mai dureros e pe ipoteci de intravilan: 53 de operațiuni ipotecare în noiembrie 2025, minus 20.9% față de aceeași lună din 2024 și minus 13.11% față de luna anterioară, tot din ANCPI. Asta demontează mitul „dezvoltatorii cumpără teren indiferent de costul banilor”. Nu, nu cumpără. Când finanțarea se scumpește și vânzările încetinesc, terenul intră la „poate mai târziu”, iar pretențiile de preț rămân doar pe anunț, nu în contract.

Oferta viitoare se contractă, dar asta nu garantează scumpiri rapide

Pe partea de construcții noi, octombrie 2025 a adus doar 19 autorizații rezidențiale în Mehedinți, cu 47.22% sub octombrie 2024 și cu 48.65% sub septembrie 2025, conform INS. Iar suprafața utilă autorizată a fost de 2.390 m², cu un minus de 67.62% față de octombrie 2024 și minus 53.44% față de luna anterioară. Concluzia corectă nu este „se va scumpi automat”, ci că pipeline-ul se usucă exact într-un județ unde cererea oricum nu e elastică. Rezultatul tipic e mai puține proiecte și mai multă stagnare, nu euforie la preț.

În trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 72 de locuințe, cu 35.85% peste 2024 și cu 63.64% peste trimestrul 1, ceea ce înseamnă că o parte din oferta livrată acum e „moștenire” din decizii mai vechi, luate înainte ca piața să-și piardă ritmul. Asta pune presiune pe vânzare în stocul existent, mai ales când cererea încetinește. Și da, inflația a urcat puternic în a doua parte a lui 2025 (9.76% în octombrie), ceea ce lovește direct în costurile de trai și în capacitatea reală de economisire pentru avans. Dacă te întrebi de ce scade volumul, ai aici o parte din răspuns.

Puterea de cumpărare locală s-a înmuiat, iar piața va penaliza încăpățânarea în decembrie și ianuarie

Salariul median în Mehedinți a fost 628.72 € în septembrie 2025, în scădere cu 8.8% față de septembrie 2024 și cu 2.43% față de luna anterioară, conform INS. Concluzia e brutală: când venitul tipic scade, iar dobânda rămâne ridicată, cumpărătorul nu „se adaptează”, ci cumpără mai rar sau cumpără mai ieftin. Iar dacă nu găsește ieftin, amână. Piața nu te iartă pentru optimism.

Pentru decembrie și ianuarie, combinația istorică de sezonalitate slabă și scăderea abruptă din noiembrie împinge piața către două comportamente: tranzacții puține și negocieri mai dure. Cu IRCC încă la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, dar programat să coboare la 5.68% în trimestrul 1 din 2026, vei vedea cumpărători care trag de timp ca să prindă rate ceva mai respirabile. Asta nu e un val de cerere; e o frână pusă vânzătorilor care sperau să închidă rapid la prețuri „de primăvară”.

Recomandare pentru cumpărători în decembrie și ianuarie: dacă ai finanțarea clară și ești pregătit să semnezi, folosește scăderea de volum ca armă de negociere și pune presiune pe proprietățile care stau în piață. Nu cumpăra „ca să nu ratezi trenul”, fiindcă trenul din Mehedinți nu pleacă, mai degrabă întârzie. Țintește discount obținut din lipsa de lichiditate, nu din povești despre „dezvoltare”.

Recomandare pentru vânzători în decembrie și ianuarie: dacă nu ești dispus să negociezi, pregătește-te să nu vinzi. Scăderea tranzacțiilor față de luna anterioară arată că piața își selectează cumpărătorii, iar cei rămași nu plătesc orgolii. Prețul corect se vede în contracte, nu în comparații cu anunțul vecinului.

Recomandare pentru investitori în decembrie și ianuarie: nu confunda raritatea ofertei viitoare cu randament garantat. Autorizațiile și suprafața autorizată au căzut, dar asta poate însemna și că județul intră într-o perioadă de stagnare cu volum mic, nu într-o cursă de scumpiri. Dacă intri, intră doar la preț care suportă chirie realistă și perioade de neocupare, pentru că lichiditatea slabă te poate ține captiv mai mult decât îți place să recunoști.