Piața imobiliară Mureș - decembrie 2025: Rebound fragil, ipoteci -43,94% și tranzacții -23,68%

Volumul crește, dar piața se strânge într-un cerc al tranzacțiilor fără credit

În Mureș, decembrie a arătat ca o revenire de final de an: 361 de tranzacții cu unități individuale, cu 22,79% peste luna noiembrie. Dar semnalul care contează pentru risc este altul: față de luna decembrie din 2024, volumul e încă mai jos cu 23,68%, ceea ce înseamnă că piața nu a recuperat, doar a accelerat pe termen scurt, probabil prin închideri amânate și negocieri forțate.

La nivel național, tabloul confirmă că nu e o particularitate locală, ci un regim de piață: România a avut 13.870 tranzacții, în creștere cu 15,31% față de luna noiembrie, dar în scădere cu 11,37% față de luna decembrie din 2024. Concluzia practică este că rebound-ul din decembrie nu e un semn de forță, ci un semn de calendar și presiune, iar cine confundă asta cu început de ciclu ascendent își asumă un risc de timing.

Prăbușirea ipotecilor decuplează prețul de cererea reală și mărește riscul de discount

În Mureș, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 111 și aproape nu s-au mișcat față de luna noiembrie, cu doar 0,91% în plus. Însă față de luna decembrie din 2024, scăderea de 43,94% este un semnal de stres: piața poate tranzacționa, dar tot mai mult în afara finanțării clasice, ceea ce îngustează baza de cumpărători și crește probabilitatea ca proprietățile medii să cedeze primele la negociere.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au ajuns la 8.666, cu un salt de 15,73% față de luna noiembrie, dar cu 4,67% sub luna decembrie din 2024. Diferența dintre Mureș și țară e critică: în timp ce România pare să fi avut un impuls de final de an pe credit, Mureș rămâne blocat, ceea ce face ca orice creștere de volum local să fie mai vulnerabilă la șocuri de preț și la retrageri bruște ale cererii solvabile.

În acest context, IRCC urcă la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, apoi coboară la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, dar efectul imediat nu este „relaxare”, ci prudență: după o perioadă cu inflație aproape de 9,76% în octombrie și noiembrie, comportamentul tipic este de amânare a deciziei mari, iar piața simte asta întâi prin creditare, nu prin numărul brut de tranzacții.

Terenurile urcă ca volum, dar ipotecarea lor scade și trădează o cerere defensivă

Terenurile intravilane au avut 765 tranzacții, cu 29,01% peste luna noiembrie, dar aproape identic față de luna decembrie din 2024, cu doar -1,67%. Concluzia este că piața nu fuge înainte, ci se repoziționează: terenul intravilan devine refugiu pentru cei care amână construcția sau cumpărarea unei locuințe, dar vor să „blocheze” o opțiune, iar asta arată mai degrabă incertitudine decât optimism.

Partea care ridică riscul este finanțarea: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 196, în creștere modestă față de luna anterioară, cu 2,62%, dar în scădere cu 22,22% față de luna decembrie din 2024. Când terenul se vinde, dar se ipotechează mai puțin, piața îți spune că investitorul prudent nu se întinde cu leverage, iar acest tip de prudență tinde să se transmită rapid și spre segmentul de apartamente și case.

Oferta prinde curaj pe hârtie, dar livrările cresc și pot lovi exact când cererea e mai slabă

În noiembrie, autorizațiile pentru clădiri rezidențiale au urcat la 44, cu 25,71% peste luna noiembrie din 2024 și cu 22,22% peste luna octombrie. Mesajul nu e neapărat pozitiv: dezvoltatorii și proprietarii care construiesc reacționează cu întârziere, iar când autorizațiile cresc într-un moment în care ipotecarea scade, riscul este să se alinieze o ofertă mai mare cu o cerere mai sensibilă la preț.

Suprafața utilă autorizată a fost 9.548 m², cu un plus de 77,01% față de luna noiembrie din 2024, dar cu un minus de 44,28% față de luna octombrie. Concluzia aici e de volatilitate, nu de trend stabil: se autorizează proiecte mai mari, dar ritmul nu e constant, iar în astfel de condiții piața poate fi lovită de valuri punctuale de ofertă care presează prețurile exact în microzonele unde se livrează.

În trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 290 de locuințe, cu 40,1% peste 2024 și cu 271,79% peste trimestrul 2. Asta e o avertizare pentru începutul de an: livrările vin din urmă, iar dacă tranzacțiile rămân sub anul trecut și creditarea nu se reface, presiunea se mută dinspre „nu găsești nimic bun” spre „găsești, dar negocierea devine obligatorie”.

Ianuarie și februarie cer decizii defensive, nu pariuri pe revenire

Pentru cumpărători, combinația dintre tranzacții încă sub decembrie din anul trecut și ipoteci pe unități individuale la -43,94% față de luna decembrie din 2024 arată că puterea de cumpărare finanțată este rară, deci negocierea poate fi mai ușoară în ianuarie și februarie. Protecția capitalului înseamnă să cumperi doar dacă poți susține un scenariu de cost mai mare al banilor, chiar dacă IRCC scade la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, și să tratezi fiecare proprietate ca pe o negociere de lichiditate, nu ca pe o licitație.

Pentru vânzători, rebound-ul de volum din decembrie poate crea o falsă încredere, dar semnalul real e că piața se bazează mai mult pe cumpărători fără credit, ceea ce înseamnă selecție dură și toleranță mică la prețuri „aspiraționale”. În ianuarie și februarie, protecția înseamnă să prioritizezi timpul față de preț: proprietățile care se vând sunt cele corect poziționate și pregătite, pentru că altfel vei concura cu o ofertă care se poate îngroșa pe fondul autorizațiilor în creștere și al livrărilor mai mari din 2025.

Pentru investitori, decembrie a livrat un semnal dublu: volum mai mare la tranzacții, dar creditare slabă și ipotecare în scădere inclusiv pe terenuri, ceea ce indică un început de an în care randamentul depinde de discount, nu de apreciere. În ianuarie și februarie, strategia de protecție este să urmărești active cu ieșire rapidă și cerere structurată, să eviți leverage-ul agresiv într-un județ unde operațiunile ipotecare pe unități individuale aproape au înghețat față de anul trecut, și să negociezi ca și cum lichiditatea se poate evapora din nou după efectul de calendar din decembrie.