Piața imobiliară Mureș - noiembrie 2025: Lichiditate în scădere, tranzacții -24,81% și ipoteci -6,78%

Scăderea tranzacțiilor schimbă piața din „preț” în „viteză de vânzare”

În noiembrie 2025, județul Mureș a înregistrat 294 tranzacții cu unități individuale, cu 24,81% mai puține față de aceeași lună din 2024 și cu 14,53% sub luna octombrie. Concluzia practică este că piața nu mai taxează atât diferențe mici de preț, cât diferențe de poziționare: proprietățile corect aliniate la bugetele reale se vând, iar restul rămân în așteptare și acumulează presiune de negociere.

Scăderea nu este izolată local. La nivel național, au fost 12.028 tranzacții, în coborâre cu 22,47% față de noiembrie 2024 și cu 16,16% față de luna anterioară. Asta contează deoarece confirmă un factor comun, nu un accident de piață local: când volumul se contractă la scară largă, cumpărătorii au mai multă libertate să aleagă și să amâne, iar vânzătorii concurează mai mult pe același număr de clienți activi.

Finanțarea încetinește mai puțin decât vânzările, semn de selecție mai dură a cumpărătorilor

Pe ipoteci pentru unități individuale, Mureș a avut 110 operațiuni în noiembrie 2025, cu 6,78% sub noiembrie 2024 și cu 9,09% sub octombrie. Diferența dintre scăderea mică la ipoteci și scăderea mare la tranzacții sugerează o selecție mai dură: rămân în piață cumpărătorii mai bine pregătiți financiar, iar tranzacțiile „la limită” sunt cele care se pierd primele.

Contrastul cu nivelul național întărește ideea că apetitul pentru credit nu a dispărut, ci s-a redistribuit: în România au fost 7.488 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 5,24% sub noiembrie 2024, dar cu 0,69% peste luna octombrie. Într-un context în care IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este estimat la 5,68%, cumpărătorii disciplinați tind să acționeze doar când prețul și termenii sunt buni, nu doar când „există ofertă”.

Terenurile arată o piață împărțită între interes și prudență la finanțare

Pe intravilan, Mureș a avut 593 tranzacții în noiembrie 2025, cu 9,6% sub noiembrie 2024, dar cu 6,08% peste octombrie. Concluzia este că interesul pentru teren nu s-a stins, însă pare mai oportunist: se caută loturi cu utilități și potențial clar, iar cumpărătorii profită de spațiul de negociere creat de încetinirea generală din piață.

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 191, în scădere cu 19,07% față de noiembrie 2024 și cu 8,17% față de luna anterioară. Asta indică prudență pe finanțare exact acolo unde riscul de proiect este mai mare: fără un plan de construcție realist și fără buget pentru costuri mai ridicate într-un mediu cu inflație încă mare (9,76% în octombrie 2025), terenul devine mai greu de „monetizat” rapid, deci cumpărătorii tind să se bazeze mai mult pe capital propriu și pe negocieri ferme.

Oferta viitoare se poate strânge, dar nu suficient cât să anuleze negocierea pe termen scurt

Din perspectiva pipeline-ului, octombrie 2025 a adus doar 36 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 28% sub octombrie 2024 și cu 34,55% sub septembrie. Concluzia pentru următoarele luni este că intrările noi în stoc pot rămâne limitate, ceea ce protejează proprietățile bune de discounturi mari, însă nu rezolvă problema imediată: cererea efectivă, măsurată prin tranzacții, este mai slabă și împinge vânzătorii spre flexibilitate.

Paradoxal, suprafața utilă autorizată a fost 17.136 m², cu 143,86% peste octombrie 2024 și cu 79,75% peste septembrie, ceea ce sugerează proiecte mai mari sau faze de proiectare consolidate. Implicația este dublă: pe termen mediu poate apărea o ofertă nouă concentrată, dar pe termen scurt nu te poți baza pe ea pentru a „calma” prețurile; în Decembrie și Ianuarie negocierile vor fi influențate mai mult de ritmul lent al tranzacțiilor decât de teama de supraofertă imediată.

În plus, numărul de locuințe finalizate în trimestrul 2 din 2025 a fost de 78, cu 66,23% sub nivelul din 2024 și cu 62,32% sub trimestrul 1 din 2025, ceea ce arată că livrările efective au încetinit puternic. Asta contează pentru cumpărătorii care așteaptă „mai multă ofertă nouă”: ea poate întârzia, iar în zonele unde stocul bun este rar, presiunea pe calitate (nu neapărat pe preț) rămâne.

Puterea de cumpărare crește lent, dar nu compensează costul banilor și inflația

Salariul median din Mureș a ajuns la 718,21 € în septembrie 2025, cu 5,04% peste septembrie 2024 și ușor peste luna august. Mesajul pentru decizie este că veniturile susțin stabilitatea segmentului de bază, dar nu generează singure un val de cerere într-un context în care inflația din 2025 a accelerat puternic în a doua parte a anului și costul creditului rămâne ridicat.

În practică, combinația dintre inflație mare (9,76% în octombrie 2025) și IRCC 6,06% în trimestrul 4 din 2025 mută criteriul de cumpărare către eficiență: suprafețe utilizabile, costuri de întreținere, locație care reduce cheltuieli recurente și un preț care permite un avans mai mare. Când bugetul lunar este constrâns, orice proprietate care cere compromisuri multiple devine greu vandabilă, iar asta se vede întâi în volume, apoi în concesii la preț.

Decembrie și Ianuarie favorizează negocierea, nu speculația

Pentru cumpărători, următoarele două luni sunt favorabile dacă intri cu preaprobare, compari activ și negociezi pe proprietăți unde vânzătorul are nevoie de viteză. Scăderea de volum la tranzacții față de aceeași lună din 2024, combinată cu o reducere mai mică la ipoteci, sugerează că ai șanse mai bune să obții concesii la preț sau condiții (termen, mobilier, reparații), dar numai dacă alegi un produs care se poate finanța ușor și se revinde ușor.

Pentru vânzători, Decembrie și Ianuarie cer poziționare realistă și disciplină: prețul de listare trebuie să fie justificat de tranzacțiile comparabile, altfel vei concura într-o piață cu lichiditate mai slabă și vei pierde timp, nu doar bani. Dacă proprietatea este bună, strategia câștigătoare este să optimizezi prezentarea și să lași o marjă clară de negociere, pentru că în ritmul actual cumpărătorii „buni” se mișcă rapid doar când simt valoare evidentă.

Pentru investitori, semnalul lunii indică o piață în care randamentul vine din achiziție corectă, nu din creștere rapidă a prețurilor. Într-un mediu cu inflație ridicată și cost al banilor încă sus, prioritatea este să cumperi doar dacă obții discount suficient încât chiria să acopere confortabil costul capitalului și riscul de neocupare; altfel, păstrează lichiditatea și urmărește proprietăți care stau mult la vânzare, unde poți negocia ferm în Decembrie și Ianuarie.