Piața imobiliară Mureș - februarie 2026: Revenire de volum, dar cerere slabă 22,41%

Volumul revine după ianuarie, dar nu schimbă direcția anuală

În februarie 2026, în județul Mureș s-au înregistrat 232 tranzacții cu unități individuale, cu 120,95% peste luna ianuarie, dar cu 22,41% sub februarie 2025, conform ANCPI. Concluzia practică este că piața s-a „deblocat” sezonier după un ianuarie foarte slab, însă nivelul rămâne sub reperul de anul trecut, deci presiunea de creștere a prețurilor este limitată în lipsa unei cereri consistente.

La nivel național, dinamica este similară: 11.170 tranzacții în februarie 2026, în creștere cu 76,66% față de luna anterioară, dar în scădere cu 19,14% față de februarie 2025, tot pe date ANCPI. Pentru Mureș, asta sugerează că județul nu este o excepție, ci urmează aceeași tendință de piață: revenire de început de an în volume, dar un plafon anual mai jos care împinge actorii spre prudență și negocieri mai ferme.

Creditarea se redresează în februarie, însă rămâne frâna principală

Pe segmentul finanțat, semnalul este mai dur decât la tranzacții: în Mureș au fost 84 operațiuni ipotecare pe unități individuale în februarie 2026, cu 68% peste ianuarie, dar cu 32,8% sub februarie 2025, conform ANCPI. Concluzia este că revine activitatea operațională a creditelor, dar apetitul sau eligibilitatea pentru credit este mai jos decât anul trecut, ceea ce reduce numărul de cumpărători care pot închide rapid și crește importanța pre-aprobării și a rezervelor de lichiditate în negocieri.

În România, s-au înregistrat 6.349 operațiuni ipotecare pe unități individuale în februarie 2026, cu 54,7% peste luna anterioară, dar cu 20,14% sub februarie 2025, pe aceeași sursă ANCPI. În plan de decizie, mesajul este că piața încă funcționează sub potențialul de anul trecut, iar costul banilor rămâne relevant: IRCC este 5,68% în trimestrul 1 din 2026 și este estimat la 5,58% în trimestrul 2, o ușoară relaxare care poate îmbunătăți marginal accesibilitatea în primăvară, fără să fie însă un „motor” suficient singur pentru o creștere rapidă a cererii.

Terenurile arată lichiditate, iar ipotecarea lor sugerează încredere selectivă

Pe intravilan, Mureș a avut 478 tranzacții de terenuri în februarie 2026, cu 164,09% peste ianuarie, dar cu 16,14% sub februarie 2025, conform ANCPI. Concluzia este că segmentul terenurilor s-a mișcat puternic după ianuarie, însă încă nu recuperează integral față de anul trecut, ceea ce indică un comportament oportunist: cumpărători care intră când găsesc prețuri și condiții mai bune, nu o cerere generalizată.

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 178 în februarie 2026, în creștere cu 19,46% față de luna anterioară și cu 7,23% față de februarie 2025, conform ANCPI. Aici concluzia se schimbă: finanțarea pe terenuri nu doar revine, ci depășește anul trecut, ceea ce poate semnala că proiectele mici sau achizițiile pregătite pentru dezvoltare etapizată sunt încă bancabile, mai ales când riscul este controlat prin avans mai mare, documentație clară și un orizont realist de construire.

Oferta viitoare se comprimă, ceea ce crește valoarea produsului bun

Pe partea de ofertă viitoare, datele de autorizare din ianuarie 2026 arată o frânare: doar 14 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, în scădere cu 39,13% față de ianuarie 2025 și cu 30% față de decembrie 2025, potrivit INS. Concluzia este că pipeline-ul de proiecte noi se subțiază, iar în lunile următoare piața va depinde mai mult de stocul existent și de proiectele deja începute, ceea ce favorizează locuințele bine poziționate și corect evaluate.

Semnalul devine și mai clar în suprafața autorizată: 2.093 m² în ianuarie 2026, cu 66,15% sub ianuarie 2025 și cu 30,16% sub decembrie 2025, tot pe INS. Concluzia de timing este că presiunea de ofertă nouă pe termen scurt este mai mică, astfel că atunci când cererea își revine (inclusiv prin costuri ușor mai mici ale creditului), prețurile pot deveni mai rigide la proprietățile cu calitate bună, iar discounturile se vor concentra pe active cu probleme de amplasare, compartimentare sau documentație.

Totuși, oferta livrată recent nu este neglijabilă: în trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 290 locuințe, cu 40,1% peste 2024 și cu 271,79% peste trimestrul 2 din 2025. Concluzia este că există un „val” de stoc care încă se așază în piață, ceea ce poate menține concurența între vânzători și dezvoltatori în prima parte a lui 2026, mai ales dacă cererea pe credit rămâne sub nivelul de anul trecut.

Puterea de cumpărare crește, dar inflația ridicată menține cumpărătorul atent

Salariul mediu net din Mureș a ajuns la 1.053,58 € în decembrie 2025, cu 7,23% peste decembrie 2024, conform INS, ceea ce susține capacitatea de cumpărare și reduce presiunea pe bugetele gospodăriilor. În același timp, inflația anuală a fost 9,69% în decembrie 2025, după un vârf de 9,88% în septembrie 2025, ceea ce păstrează costurile curente ridicate și face ca decizia de achiziție să fie mai sensibilă la rata creditului și la costurile totale de întreținere; concluzia este că piața favorizează cumpărătorii care compară atent alternativele și penalizează proprietățile cu costuri ascunse.

Martie și aprilie cer disciplină, nu grabă

Pentru cumpărători, martie și aprilie sunt favorabile dacă intrați cu pre-aprobare și criterii stricte, pentru că scăderea față de februarie 2025 atât la tranzacții, cât și la ipoteci, indică o concurență mai mică decât anul trecut și spațiu real de negociere. În practică, cele mai bune condiții apar la proprietăți care stau mai mult în piață sau la unități unde vânzătorul vrea închidere rapidă, în timp ce locuințele „curate” și bine poziționate vor deveni mai ferme pe preț pe măsură ce intrăm în sezonul activ.

Pentru vânzători, fereastra din martie și aprilie se poate folosi eficient dacă prețul este ancorat în tranzacții, nu în așteptări, deoarece revenirea puternică față de ianuarie arată că există cumpărători activi, dar nu suficienți cât să susțină supraevaluarea. Concluzia este că o strategie bună este să vizați viteza: un preț corect din prima și documentație completă vă ajută să capturați cererea care revine sezonier, înainte ca piața să se aglomereze cu ofertă concurentă.

Pentru investitori, următoarele două luni sunt potrivite pentru selecție, nu pentru volum, deoarece cererea finanțată rămâne sub anul trecut, iar oferta viitoare se comprimă prin scăderea autorizărilor, ceea ce poate susține activele bune pe termen mediu. Concluzia aplicabilă este să urmăriți randamentul real: negociați intrarea pe discount acolo unde creditarea slabă apasă vânzătorii, dar evitați să mizați pe creșteri rapide de preț în primăvară; focusul ar trebui să rămână pe proprietăți ușor de închiriat și pe terenuri cu documentație solidă, unde și finanțarea arată semne de reziliență.