Piața imobiliară Neamț - decembrie 2025: Terenurile accelerează +18% dar finanțarea scârțâie -7,69%

Lichiditatea rezidențială se mișcă, dar nu rupe plafonul anual

În Neamț, decembrie a adus 185 tranzacții cu unități individuale, un nivel ușor mai bun față de luna noiembrie din 2025 (+6,32%), dar încă sub decembrie din 2024 (-3,65%), conform ANCPI. Concluzia practică este incomodă: piața poate să „respire” pe termen scurt, însă nu reușește să depășească pragul de încredere setat de anul trecut, ceea ce menține riscul de negociere agresivă și de vânzări care se prelungesc peste termenele așteptate.

Contrastul cu nivelul național arată că Neamțul a fost mai rezilient ca direcție, dar nu imun la răcire: România a închis luna cu 13.870 tranzacții, în scădere față de decembrie din 2024 (-11,37%), chiar dacă a sărit față de luna anterioară (+15,31%), tot pe fond de sezonalitate și închideri de dosare, tot din date ANCPI. Mesajul pentru deciziile din ianuarie și februarie este clar: dacă baza anuală rămâne negativă, orice creștere scurtă poate fi doar „curățenie de final de an”, nu cerere nouă stabilă.

Semnalul de risc vine din credit: tranzacțiile cresc, dar ipotecile nu confirmă

În Neamț, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 60, ușor peste decembrie din 2024 (+1,69%), dar în scădere față de luna noiembrie din 2025 (-7,69%), conform ANCPI. Concluzia este mai ascuțită decât pare: dacă volumul tranzacțiilor urcă, iar activitatea ipotecară coboară, piața se sprijină relativ mai mult pe plăți fără credit, pe avansuri mari sau pe amânarea finanțării. Asta crește riscul de tranzacții care se renegociază pe parcurs și de cumpărători care „închid” doar dacă obțin prețul potrivit.

La nivel național, imaginea e diferită și exact aici apare punctul de inflexiune: România a avut 8.666 operațiuni ipotecare, sub decembrie din 2024 (-4,67%), dar mult peste luna anterioară (+15,73%), tot din ANCPI. În Neamț, luna a arătat invers pe componenta de credit, ceea ce poate indica o cerere locală mai precaută sau o filtrare mai dură a eligibilității. În plus, IRCC în trimestrul 4 din 2025 a urcat la 6,06% și abia în trimestrul 1 din 2026 coboară la 5,68%, deci fereastra de finanțare rămâne tensionată exact în lunile în care mulți încearcă să reia planurile după sărbători.

Terenurile „ard”, dar ipotecarea lor se contractă, semn de speculație prudentă

Pe intravilan, Neamț a avut 576 tranzacții în decembrie, o accelerare puternică atât față de decembrie din 2024 (+18,03%), cât și față de luna noiembrie din 2025 (+27,15%), potrivit ANCPI. Concluzia este un semnal timpuriu de repoziționare: capitalul caută opțiuni, nu neapărat apartamente gata de locuit. Într-un mediu cu inflație încă ridicată (9,76% în noiembrie 2025, ultimul nivel disponibil), terenul devine „parcarea” clasică pentru bani care vor protecție, dar și expunere la viitoare proiecte.

Problema este finanțarea: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 122, sub decembrie din 2024 (-9,63%) și mult sub luna anterioară (-30,68%), tot din ANCPI. Concluzia de risc este directă: apetitul pentru teren există, dar se face cu frână la credit. Asta poate însemna tranzacții în care cumpărătorii cer discount pentru plata rapidă sau, invers, cumpărători care pot plăti cash și împing prețurile punctual, dar fără să creeze o piață largă și lichidă. Pentru cei care intră acum, vulnerabilitatea este simplă: dacă piața încetinește, ieșirea din teren poate dura mai mult decât dintr-o locuință bună, bine poziționată.

Oferta se pregătește să crească, iar asta poate mușca din prețuri

Din partea de ofertă, semnalul vine din autorizații: în noiembrie 2025 s-au emis 77 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu o creștere solidă față de noiembrie 2024 (+35,09%) și peste octombrie 2025 (+10%), conform INS. Concluzia este că dezvoltatorii și micii constructori au reînceput să pună proiecte în mișcare, iar piața poate primi mai multe unități în pipeline. Când cererea nu depășește clar nivelurile de anul trecut, o ofertă care se umflă pune presiune pe vânzătorii care nu au produs „premium” prin amplasare sau calitate.

Aceeași direcție o confirmă suprafața autorizată: 11.863 m² în noiembrie 2025, cu +45,58% față de noiembrie din anul anterior și +13,92% față de luna octombrie, tot INS. Concluzia este că nu vorbim doar de „hârtie”, ci de proiecte mai mari. Pentru cumpărători, asta poate însemna opțiuni mai multe și negociere mai bună în următoarele trimestre; pentru vânzători, poate însemna că „concurența nouă” va ridica standardul de finisaje și eficiență energetică, iar locuințele rămase în urmă se vor vinde doar cu ajustări de preț sau cu timp mai lung pe piață.

În paralel, livrările deja realizate au crescut: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 261 locuințe, cu +23,7% față de 2024 și +48,3% față de trimestrul 2 din 2025. Concluzia e incomodă pentru cei care mizează pe raritate: stocul nou intră în piață, iar într-un județ în care salariul median din octombrie 2025 a fost 624,13 €, în scădere față de octombrie 2024 (-5,94%), puterea de cumpărare locală nu poate susține la nesfârșit prețuri în creștere. Aici apare riscul de „preț cerut” care nu mai întâlnește „preț plătit”, mai ales în ianuarie și februarie, când cumpărătorii sunt mai calculați, iar dosarele de credit se mișcă mai greu.

Ianuarie și februarie cer disciplină, nu optimism

Pentru cumpărători, următoarele două luni sunt bune doar dacă intri cu protecție: compară strict proprietățile pe lichiditate și calitate, pentru că volumul anual încă nu confirmă revenirea, iar diferența dintre tranzacții și ipoteci sugerează că negocierile pot deveni mai dure. În ianuarie și februarie, ținta ta nu este să prinzi „cel mai bun moment”, ci să reduci riscul de supra-plată, mai ales într-un context în care costul creditului tocmai a trecut printr-un vârf (IRCC 6,06% în trimestrul 4) și abia începe să se relaxeze.

Pentru vânzători, mesajul este de prevenție: dacă ai nevoie de vânzare rapidă, prețul trebuie ancorat în tranzacții, nu în așteptări, pentru că intră presiune din oferta care se pregătește (autorizații și suprafețe autorizate în creștere puternică) și din livrările deja finalizate. În ianuarie și februarie, protecția capitalului înseamnă să vinzi înainte ca noile proiecte să stabilească standarde mai bune la prețuri competitive; altfel, riști să rămâi prins într-o piață cu vizionări multe și decizii puține.

Pentru investitori, decembrie a arătat clar unde e tentația și unde e capcana: terenurile au accelerat, dar ipotecarea lor s-a contractat, deci piața se poate mișca pe cash și pe așteptări, nu pe finanțare robustă. În ianuarie și februarie, strategia defensivă este să nu cumperi „poveste”, ci doar active cu ieșire clară: terenuri cu utilități și regim de construire verificat sau locuințe care pot fi închiriate imediat, deoarece inflația ridicată din a doua parte a lui 2025 a distorsionat prețurile, iar o schimbare de sentiment poate bloca lichiditatea exact când ai nevoie să vinzi.