Piața imobiliară Neamț - noiembrie 2025: Lichiditate în scădere, ipoteci în ușoară creștere +3,17%
Noiembrie a adus o piață mai rară la tranzacționare, dar nu blocată: numărul de vânzări pe unități individuale a scăzut față de aceeași lună a anului trecut, în timp ce ipotecile au rămas ușor pe plus, ceea ce mută avantajul spre negociere și spre selecția atentă a proprietăților.
noiembrie 2024 - noiembrie 2025
Semnalul lunii este filtrarea cererii, nu prăbușirea pieței
În noiembrie 2025, județul Neamț a avut 174 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 7,45% față de noiembrie 2024, conform ANCPI. Mesajul practic este că piața s-a răcit, dar nu a dispărut: scăderea anuală este suficientă cât să pună presiune pe proprietățile supraevaluate și să lungească timpul de vânzare, fără să indice o panică generalizată.
Diferența față de tabloul național arată că slăbirea din județ este mai controlată: la nivelul României, tranzacțiile au coborât la 12028 și au fost cu 22,47% sub noiembrie 2024, tot pe date ANCPI. Implicația pentru decizie este că Neamțul poate rămâne relativ mai stabil, dar tot se aliniază unui climat în care cumpărătorii compară mai mult, negociază mai dur și evită compromisurile la acte, localizare și eficiență energetică.
Scăderea puternică față de luna anterioară schimbă raportul de forțe la negociere
Față de luna octombrie 2025, tranzacțiile din Neamț au scăzut cu 36,96%, o contracție amplă care semnalează o pauză de decizie și o scădere a concurenței între cumpărători (ANCPI). În practică, pentru proprietățile comparabile, asta înseamnă că în decembrie și ianuarie e mai probabil să câștige cumpărătorul care vine cu finanțare pregătită și condiții clare, decât vânzătorul care mizează pe cerere spontană.
La nivel național, scăderea față de luna anterioară a fost de 16,16%, mai mică decât în județ (ANCPI). Concluzia pentru timing este că în Neamț efectul de „îngheț de final de an” pare mai pronunțat; de aceea, prețurile cerute care nu se ajustează rapid riscă să genereze anunțuri care stagnează și să împingă vânzarea efectivă în primul trimestru, când competiția se poate întoarce în favoarea vânzătorilor.
Creditarea rezistă și susține tranzacțiile bune, chiar într-un volum mai mic
În noiembrie, în Neamț s-au înregistrat 65 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 3,17% peste noiembrie 2024, deși cu 5,8% sub octombrie (ANCPI). Interpretarea utilă este că piața încă are cumpărători activi care folosesc finanțarea, dar aceștia se mișcă mai selectiv și mai lent, ceea ce favorizează proprietățile cu documentație completă și cu un raport calitate-preț defensiv.
Național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7488 și au scăzut cu 5,24% față de noiembrie 2024, dar au crescut ușor cu 0,69% față de octombrie (ANCPI). Asta sugerează că în județ finanțarea se ține mai bine decât media, însă costul banilor rămâne o constrângere: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar asta face ca diferențele de preț dintre proprietăți similare să conteze mai mult în rata lunară decât în perioade cu dobânzi mai jos.
Terenurile confirmă o frână a intenției de dezvoltare pe termen scurt
Pe intravilan, Neamț a avut 453 tranzacții în noiembrie, cu 14,37% sub noiembrie 2024 și cu 30,09% sub octombrie (ANCPI). Concluzia este că apetitul pentru cumpărarea de teren, deci pentru proiecte viitoare, se reduce, iar asta poate tempera presiunea concurențială pe terenurile fără utilități sau cu regim urbanistic neclar în următoarele luni.
În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 176, în scădere cu 2,76% față de noiembrie 2024, dar în creștere cu 4,76% față de octombrie (ANCPI). Semnalul practic este că există încă finanțare pentru teren, însă ea se concentrează probabil pe cazuri cu proiecte mai clare sau pe refinanțări; pentru vânzători, asta înseamnă că „terenul generic” se vinde mai greu, iar terenul cu documentație și utilități are șanse mai bune chiar și într-o lună slabă la tranzacții.
Oferta nouă se așază pe ritm mai prudent, iar accesibilitatea rămâne sub presiune
Pe partea de ofertă, în octombrie 2025 au fost 70 autorizații de construire rezidențiale, cu 7,69% peste octombrie 2024, dar cu 47,76% sub septembrie, conform INS. Chiar dacă anual pare un plus, căderea față de luna anterioară sugerează că dezvoltatorii și proprietarii care construiesc devin mai precauți în lansarea de proiecte, ceea ce poate limita oferta nouă imediată și poate proteja prețurile acolo unde cererea rămâne solvabilă.
Aceeași prudență se vede în suprafața utilă autorizată, care a fost de 10413 m², cu 16,87% sub octombrie 2024 și cu 8,66% sub septembrie (INS). Dacă suprafața autorizată scade, probabilitatea de a vedea pe piață unități noi, mai ales în segmentul mediu, se reduce pe termen de câteva trimestre, ceea ce face ca locuințele existente bine poziționate să rămână competitive chiar și într-un context de volum mai mic de tranzacții.
Pe cererea locală, salariul median din septembrie 2025 a fost 623,9 €, cu 6,13% sub septembrie 2024, deși ușor peste august (INS). Într-un mediu în care inflația a rămas ridicată în toamna lui 2025, iar IRCC este la 6,06% în trimestrul 4, această combinație apasă pe accesibilitate și explică de ce piața se mișcă mai rar: cumpărătorii care pot continua sunt cei cu avans mai mare, venituri peste mediană sau cu nevoie clară de mutare.