Piața imobiliară Olt - decembrie 2025: Lichiditate falsă, terenuri prăbușite și tranzacții -26,98%

Stabilitatea pe hârtie ascunde o răcire reală a cererii

În Olt, decembrie 2025 a închis cu 46 tranzacții de unități individuale, practic aceeași poveste ca în decembrie 2024 (plus 2,22%), dar cu o frână serioasă față de luna noiembrie (minus 26,98%), conform ANCPI. Concluzia neplăcută este că piața nu „rezistă”, ci doar nu se prăbușește în comparația comodă cu anul trecut; în prezent, ritmul s-a subțiat, iar asta se vede în timpul de vânzare și în numărul de oferte care stau la vitrină fără să se miște.

Contrastul cu nivelul național e jenant pentru optimism: în România, decembrie a adus 13.870 tranzacții, în creștere față de luna anterioară cu 15,31%, dar în scădere față de decembrie 2024 cu 11,37% (tot ANCPI). Cu alte cuvinte, la nivel mare s-a văzut un reviriment sezonier, în Olt nu, ceea ce sugerează o piață locală mai puțin lichidă și mai dependentă de câteva tranzacții punctuale decât de o cerere constantă.

Creditarea nu împinge piața, doar o ține pe perfuzii

Pe unități individuale, Olt a avut 39 operațiuni ipotecare în decembrie 2025, fix la același nivel ca în decembrie 2024, dar cu minus 17,02% față de luna anterioară, conform ANCPI. Asta nu e „normalizare”, e semn că finanțarea nu accelerează cererea, iar fără credit ritmul tranzacțiilor rămâne mic și nervos: câteva dosare în minus îți mută piața cu procente mari.

La nivel național, pe aceeași categorie, au fost 8.666 operațiuni ipotecare în decembrie, în creștere față de luna anterioară cu 15,73%, dar în scădere față de decembrie 2024 cu 4,67% (ANCPI). Mesajul e simplu: România a avut un decembrie mai „activ” pe flux, Olt a avut un decembrie mai „închis”. Da, IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar inflația s-a încăpățânat să stea la 9,76% în noiembrie; nu e nevoie de poezie economică aici, costul banilor nu te ajută să vinzi repede, te obligă să negociezi sau să aștepți.

Terenurile intravilane s-au oprit, iar asta lovește direct în viitor

Dacă vrei semnalul clar că „încrederea” nu e ce se povestește la cafele, uită-te la intravilan: în Olt, decembrie a adus 91 tranzacții, cu minus 43,48% față de decembrie 2024 și minus 49,16% față de luna anterioară (ANCPI). Concluzia: segmentul care exprimă anticipația de construcție și extindere a înghețat. Când terenul nu se mai tranzacționează, nu e pentru că proprietarii sunt filosofi, ci pentru că cumpărătorii nu mai văd sensul să blocheze capital.

Și mai rău, finanțarea pe intravilan a arătat 97 operațiuni ipotecare, cu minus 24,22% față de decembrie 2024 și un colaps de minus 81,42% față de luna anterioară (ANCPI). Aici nu vorbim de sezonalitate, vorbim de frică și de lipsă de apetit pentru proiecte noi. Cine cumpără teren pe credit când costul banilor e sus și ieșirea din investiție e incertă? Nu prea cumpără, iar decembrie ți-a spus asta fără menajamente.

Oferta se pregătește să crească, dar cererea nu promite că o înghite

Partea ironică este că, pe hârtie, conducta de producție nu arată deloc ca o piață „moartă”: în noiembrie 2025 au fost 46 autorizații de construire rezidențial, în creștere cu 35,29% față de noiembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a urcat la 7.149 m², plus 54,37% față de aceeași lună a anului trecut (INS). Concluzia incomodă: dezvoltarea se alimentează din inerție și din planuri mai vechi, nu din semnalul proaspăt al vânzărilor din decembrie. Dacă cererea rămâne subțire, autorizațiile de azi sunt stocul care îți apasă prețul mâine.

Iar pe livrări, trimestrul 3 din 2025 a bifat 212 locuințe finalizate, cu plus 120,83% față de 2024 (și o creștere uriașă față de trimestrul anterior, care spune mai mult despre un trimestru 2 foarte slab decât despre un boom sănătos). Dacă vânzările din piața construită sunt doar 46 tranzacții în decembrie, iar livrările cresc, rezultatul logic este presiune pe discount și pe pachete de concesii, nu „scumpiri inevitabile”.

Da, veniturile cresc: în octombrie 2025 salariul mediu net a fost 971,45 €, cu plus 4,11% față de octombrie 2024 (INS). Dar când inflația a stat la 9,76% în noiembrie, iar IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4, creșterea salarială nu e combustibil, e doar plasture. Concluzia: accesibilitatea nu se îmbunătățește suficient ca să transforme o piață mică într-una exuberantă.

Următoarele două luni vor recompensa realismul, nu speranța

Pentru cumpărători finali, ianuarie și februarie sunt luni bune să negociezi, nu să te grăbești din frica de „se dă”. Decembrie ți-a arătat o piață cu ritm slăbit față de luna anterioară și cu creditare fără avânt, deci ai timp să ceri reducere, să condiționezi oferta de acte și să testezi răbdarea vânzătorului; dacă ai nevoie de finanțare, ia în calcul că IRCC abia începe să coboare în trimestrul 1 din 2026 la 5,68%, deci avantajul e mai degrabă stabilizare, nu miracol.

Pentru vânzători, mesajul e brutal: dacă trebuie să vinzi în ianuarie sau februarie, prețul „de anunț” nu e un trofeu, e un obstacol. Într-o piață care a făcut doar 46 tranzacții în decembrie și a scăzut puternic față de luna anterioară, cumpărătorul nu te plătește pentru încăpățânare; te plătește dacă ești comparabil cu alternativele și dacă poți închide rapid. Dacă nu ești dispus să ajustezi, pregătește-te să stai pe piață și să urmărești cum se adună concurența.

Pentru investitori, ianuarie și februarie sunt luni de selecție dură: nu cumpăra pe povestea că „terenul e mereu sigur”, fiindcă intravilanul a arătat o cădere masivă în decembrie, iar asta e un semnal de lichiditate, nu de emoție. Dacă intri, intră doar pe discount clar, cu plan de ieșire realist și cu scenariu în care refinanțarea nu îți salvează randamentul; piața locală e suficient de mică încât să te blocheze rapid dacă ai supraestimat cererea.