Piața imobiliară Olt - noiembrie 2025: Lichiditate în cădere, ipoteci pe terenuri +544%

Tranzacțiile se subțiază, iar riscul real devine timpul de vânzare

În Olt s-au închis 63 de tranzacții cu unități individuale în noiembrie 2025, cu 5,97% mai puține față de noiembrie 2024 și cu 11,27% sub luna octombrie. Concluzia nu este doar „mai puține acte”, ci o piață care pierde viteză exact când ar trebui să se stabilizeze înainte de final de an: când volumul scade, puterea trece la cumpărător, iar proprietățile care nu sunt corect prețuite intră rapid în zona de uzură, cu negocieri mai dure și discounturi cerute mai devreme decât se așteaptă vânzătorii.

Contrastul cu piața națională întărește semnalul de risc, nu îl diluează. La nivelul României, noiembrie a adus 12.028 tranzacții, în scădere cu 22,47% față de noiembrie 2024 și cu 16,16% față de luna anterioară. Când scăderea este atât de amplă în ansamblu, județele mici tind să simtă primul efect în lichiditate, adică în „câte vizionări se transformă în antecontract”, iar asta lovește direct în capacitatea vânzătorilor de a menține prețul cerut fără concesii.

Ipotecile pe locuințe nu confirmă revenirea, doar o selecție mai dură

Pe unități individuale, Olt are 47 de operațiuni ipotecare în noiembrie 2025, cu 11,9% peste noiembrie 2024, dar cu 7,84% sub octombrie. Mesajul este incomod: există finanțare, însă ea nu se traduce automat în mai multe vânzări, ci într-o triere mai dură a proprietăților eligibile și a cumpărătorilor solvabili. În plus, costul creditului rămâne un filtru: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, ceea ce menține presiune pe rate și împinge cumpărătorii să negocieze agresiv sau să amâne dacă prețul nu reflectă riscul.

Național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7.488, în scădere cu 5,24% față de noiembrie 2024, dar ușor peste luna anterioară, cu 0,69%. Concluzia practică pentru Olt este că nu poți miza pe „valul de credit” ca să-ți susțină prețul: finanțarea există, dar se mișcă lent și selectiv, iar într-un județ cu volum mic, câteva dosare respinse sau întârziate pot schimba complet dinamica unei luni.

Terenurile devin scena principală, dar aici se ascunde volatilitatea

Pe segmentul intravilan, Olt a avut 179 tranzacții în noiembrie 2025, cu 8,21% sub noiembrie 2024, dar practic stabile față de octombrie, cu un plus de 0,56%. Asta arată o cerere care încă testează piața, însă fără a se transforma într-un volum mai mare de achiziții; când tranzacțiile stagnează, iar cumpărătorii totuși rămân „în teren”, de obicei urmează o perioadă de renegociere și repoziționare a așteptărilor de preț, nu o creștere liniară.

Adevărata ruptură este în finanțare: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au ajuns la 522 în noiembrie 2025, cu 544,44% peste noiembrie 2024 și cu 250,34% peste octombrie. Concluzia de protecție a capitalului este simplă: când ipotecile explodează, iar tranzacțiile nu țin pasul, crește probabilitatea ca piața să fie alimentată de refinanțări, rearanjări de garanții sau achiziții speculative care mizează pe un preț viitor, nu pe utilitate imediată. Iar într-un context de inflație încă ridicată, cu 9,76% în octombrie 2025, această volatilitate se poate întoarce rapid împotriva celor care cumpără fără marjă de siguranță.

Oferta promite, livrarea întârzie, iar decalajul poate crea capcane de preț

În octombrie 2025, Olt a emis 49 autorizații de construire rezidențial, cu 25,64% peste octombrie 2024 și cu 28,95% peste septembrie, iar suprafața utilă autorizată a urcat la 7.623 m², cu 34,49% peste aceeași lună din 2024 și cu 34,87% peste luna anterioară. Concluzia este că intenția de ofertă se accelerează, dar exact într-un moment în care lichiditatea în tranzacții scade: asta poate împinge dezvoltatorii și proprietarii spre competiție pe preț în lunile următoare, mai ales dacă cererea finanțată nu se extinde.

Problema este livrarea efectivă. În trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat doar 26 locuințe, cu 78,15% mai puține față de 2024 și cu 67,5% sub trimestrul 1. Asta produce un decalaj periculos: pe hârtie se vede creștere de proiecte, în realitate stocul nou care intră în piață este mic, iar această raritate poate susține încăpățânarea la preț pentru unele produse. Dar când raritatea se întâlnește cu scădere de tranzacții, rezultatul nu este automat scumpire, ci piață fragmentată: unele proprietăți bune se vând, restul se blochează.

Următoarele două luni sunt despre apărare, nu despre curaj

Pentru cumpărătorii finali, decembrie și ianuarie ar trebui tratate ca luni de negociere și verificare, nu de grabă. Scăderea tranzacțiilor la 63 în noiembrie sugerează că presiunea pe vânzători crește, iar IRCC de 6,06% menține rata lunară suficient de sus încât să merite un scenariu conservator; dacă proprietatea nu trece testul actelor, al evaluării și al unei rezerve de buget, riscul este să plătești „preț de listă” într-o piață care îți oferă deja pârghie.

Pentru vânzători, decembrie și ianuarie sunt luni în care timpul devine inamicul principal. Când volumul scade față de luna anterioară cu 11,27%, orice supraevaluare se penalizează rapid prin lipsă de interes și negocieri mai agresive ulterior; ajustarea timpurie, înainte să apară „stigmatul” anunțului vechi, protejează prețul net mai bine decât așteptarea. Dacă ai flexibilitate, prioritizează cumpărătorii cu finanțare clară și termene scurte, fiindcă piața arată deja că selectează dur.

Pentru investitori, semnalul major este mutarea finanțării spre terenuri, cu 522 operațiuni ipotecare și un salt de 544,44% față de aceeași lună din 2024. În decembrie și ianuarie, asta cere disciplină: dacă intri pe teren, intră doar cu un plan de ieșire realist, buget pentru întârzieri și toleranță la volatilitate, pentru că diferența dintre „activitate ipotecară” și „tranzacții efective” poate ascunde repoziționări de garanții și nu cerere finală. În paralel, scăderea abruptă a locuințelor finalizate în 2025 arată că pariul corect nu este „oricare activ se apreciază”, ci doar acele active care pot fi monetizate rapid într-o piață cu lichiditate în scădere.