Piața imobiliară Prahova - decembrie 2025: Prețuri în urcare 14,57%, lichiditate în recul

Prețurile cresc, dar testul real rămâne vânzarea efectivă

În Ploiești, prețul mediu de listare la apartamente a ajuns la 1345 €/m², cu 14,57% peste nivelul din decembrie 2024, iar față de luna noiembrie creșterea a fost modestă, de 0,9% (Indicele Imobiliare). Concluzia practică este că piața a reușit să împingă prețurile în sus pe parcursul anului, însă în final de an ritmul s-a temperat, ceea ce face ca diferența dintre „prețul cerut” și „prețul obținut” să devină mai importantă decât în lunile de creștere accelerată.

Această temperare are impact direct în negociere: într-o piață în care prețurile sunt sus față de anul trecut, dar nu mai accelerează puternic de la o lună la alta, avantajul se mută către proprietățile care sunt „pregătite de tranzacție” (acte, evaluare realistă, disponibilitate la termene) și către cumpărătorii care pot închide rapid. Pentru restul stocului, riscul este de stagnare pe listări și de ajustări punctuale, mai ales dacă proprietatea nu are un argument clar față de alternative.

Lichiditatea scade ușor, semn că piața nu validează orice preț

În Prahova, numărul de tranzacții cu unități individuale a fost de 220, cu 2,22% sub decembrie 2024 și cu 5,17% sub luna noiembrie (ANCPI). Concluzia este că piața a intrat în final de an cu o lichiditate mai slabă decât ar sugera creșterea prețurilor, ceea ce înseamnă că nu orice proprietate se vinde, iar diferențierea între produse devine mai dură: calitatea, amplasarea și prețul corect fac tranzacția, nu „trendul” general.

La nivel național, decembrie a arătat 13.870 tranzacții, cu 11,37% sub decembrie 2024, dar cu 15,31% peste luna noiembrie (ANCPI). Pentru Prahova, comparația este utilă ca poziționare: dacă România a avut o revenire sezonieră față de luna anterioară, județul nu a prins același „rebound”, ceea ce sugerează fie o cerere locală mai prudentă, fie o potrivire mai slabă între ofertă și bugetele active. Practic, cumpărătorii sunt selectivi, iar vânzătorii care rămân rigizi la preț riscă să iasă din fereastra de interes.

Explozia ipotecilor indică bani în mișcare, dar și o piață mai „tehnică”

În Prahova, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 265, cu 72,08% peste decembrie 2024 și aproape dublu față de luna noiembrie, printr-un plus de 99,25% (ANCPI). Concluzia este că finanțarea a devenit motorul real al activității de final de an, chiar dacă tranzacțiile nu au crescut în același ritm. Pentru decizie, asta înseamnă două lucruri: o parte din cerere este sensibilă la condițiile de credit, iar procesul de cumpărare cere pregătire (pre-aprobare, documentație, marjă de negociere pentru evaluare).

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 8.666, cu 4,67% sub decembrie 2024, dar cu 15,73% peste luna noiembrie (ANCPI). Diferența față de Prahova este relevantă: județul a accelerat mult peste ritmul țării, ceea ce poate însemna fie o concentrare de refinanțări și rearanjări ale creditelor, fie o creștere rapidă a tranzacțiilor finanțate care încă nu se vede integral în volume. În plus, IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este estimat la 5,68%, ceea ce poate reduce ușor presiunea pe rate în următoarele luni și susține cererea solvabilă, dar fără să elimine nevoia de disciplină la preț.

Terenurile arată interes structural, dar ritmul lunar s-a răcit

Pe segmentul intravilan, Prahova a avut 724 tranzacții, cu 3,87% peste decembrie 2024, dar cu 14,32% sub luna noiembrie (ANCPI). Concluzia este că interesul pentru teren rămâne peste anul trecut, însă finalul de an a adus o frână de activitate, tipică atunci când cumpărătorii își amână deciziile sau închid doar dosarele „aproape gata”. Pentru vânzători, asta înseamnă că prețurile mari fără utilități, urbanism clar sau acces bun nu se mai tranzacționează „din inerție”.

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au urcat la 2.105, cu 551,7% peste decembrie 2024 și cu 291,99% peste luna noiembrie (ANCPI). Concluzia practică este că există capital care se poziționează pe teren, însă nu neapărat prin tranzacții „simple”: pot fi finanțări, re-garantări sau restructurări care cresc activitatea juridică. Pentru cumpărător, implicația este că selecția trebuie să fie mai riguroasă decât în perioadele de piață „caldă”: un teren bun va atrage competiție și se va mișca rapid, iar unul slab va rămâne pe piață indiferent de trendul general.

Oferta viitoare crește, dar nu suficient ca să inverseze rapid prețurile

Pe partea de pipeline, în noiembrie 2025 au fost emise 102 autorizații de construire rezidențiale în Prahova, cu 15,91% peste noiembrie 2024, însă cu 20,31% sub luna octombrie (INS). Iar suprafața utilă autorizată a fost de 16.137 m², în creștere cu 31,56% față de aceeași lună a anului trecut, dar în scădere cu 30,06% față de luna anterioară (INS). Concluzia este că există intenție de dezvoltare mai mare decât anul trecut, însă ritmul nu este liniar, iar volatilitatea lunară sugerează că oferta nouă nu va intra brusc în piață ca să „taie” prețurile în următoarele 1-2 luni; mai degrabă, va menține competiția pe segmentele unde proiectele sunt bine poziționate.

Pe livrări, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 247 locuințe în Prahova, cu 14,88% peste 2024, dar cu 12,72% sub trimestrul 2 din 2025. Concluzia este că oferta nouă există și crește față de anul trecut, dar are sincope, ceea ce menține presiunea pe preț pentru produsele „gata de locuit” și bine conectate la infrastructură. În același timp, puterea de cumpărare crește mai lent: salariul median din Prahova a fost de 731,58 € în octombrie 2025, cu 4,13% peste octombrie 2024 (INS), iar în Ploiești erau necesare 1,81 salarii mediane nete pentru 1 m², față de 1,64 în octombrie 2024 (Minside). Concluzia pentru decizie este că accesibilitatea s-a deteriorat, deci cumpărătorii vor deveni mai sensibili la calitatea locuinței și la costul total al creditului, mai ales într-un context în care inflația s-a menținut ridicată spre final de an, la 9,76% în noiembrie 2025.

Pentru ianuarie și februarie contează viteza și disciplina la preț

Pentru cumpărători, următoarele 2 luni pot fi favorabile dacă intrați cu pre-aprobare și un buget care include o marjă de siguranță, deoarece combinația dintre prețuri încă sus și tranzacții în ușoară scădere în Prahova creează spațiu de negociere pe proprietățile care au stat la vânzare. Totuși, explozia operațiunilor ipotecare arată că există competiție pe ofertele bune, iar acolo avantajul îl are cumpărătorul care poate închide rapid și acceptă un preț corect pentru calitate.

Pentru vânzători, ianuarie și februarie cer o poziționare mai precisă decât în perioadele în care piața „trăgea” singură: prețurile de listare au crescut puternic față de anul trecut, dar lichiditatea nu confirmă creșterea, deci strategia eficientă este să reduceți riscul de stagnare printr-un preț aliniat la alternative și prin pregătirea completă a actelor. Dacă proprietatea este peste media zonei, justificarea trebuie să fie concretă, altfel veți pierde timp și veți negocia mai greu ulterior.

Pentru investitori, semnalul util este diferența dintre creșterea prețurilor și accesibilitatea mai slabă, care sugerează că randamentele depind mai mult de achiziția la preț corect decât de încă o rundă de scumpiri rapide. În ianuarie și februarie, oportunitățile apar în special acolo unde vânzătorii au nevoie de viteză, iar voi puteți cumpăra cu discount față de nivelurile de listare, în timp ce o ușoară relaxare a IRCC în trimestrul 1 din 2026 poate ajuta la finanțare; riscul major rămâne supraestimarea chiriei sau a vitezei de revânzare într-o piață cu tranzacții încă prudente.