Piața imobiliară Prahova - noiembrie 2025: Prețurile urcă 14.32%, lichiditatea cade 32.95%
Prețurile cerute în Ploiești încă se țin tare, dar piața reală din județ arată altceva: tranzacțiile s-au subțiat agresiv, iar finanțarea nu mai acoperă optimismul de pe anunțuri.
noiembrie 2024 - noiembrie 2025
Prețul de pe anunț nu mai are acoperire în volum
În Ploiești, prețul mediu de listare a apartamentelor a ajuns la 1333 €/m², cu 14.32% peste noiembrie 2024 și cu încă 0.76% peste luna octombrie. Mesajul din anunțuri e clar: „nu negociem, doar se scumpește”. Mesajul din piața reală e și mai clar: când volumul cade, prețul de listare devine o dorință, nu un rezultat.
Decuplajul ăsta nu e o subtilitate, e mecanismul standard al piețelor care intră în blocaj: vânzătorii țin de preț, cumpărătorii dispar sau amână, iar tranzacțiile scad înainte să recunoască prețurile. Dacă vrei să înțelegi noiembrie, ignoră povestea „prețurile cresc deci cererea e puternică”. Cererea puternică se vede în acte, nu în textul din anunț.
Și partea incomodă: creșterea de preț față de anul trecut nu spune că proprietățile valorează mai mult, ci că piața s-a mutat spre un segment mai scump sau că proprietarii au rămas ancorați în așteptări alimentate de inflație. Cu inflație aproape de 9.76% în octombrie 2025, tentația de a „proteja banii în imobiliare” împinge cererea psihologică, dar nu poate înlocui cererea solvabilă.
Tranzacțiile s-au prăbușit, iar asta e singura știre care contează
În Prahova s-au făcut 232 tranzacții cu unități individuale, cu 32.95% mai puține față de noiembrie 2024 și cu 11.11% sub luna octombrie 2025. Asta nu e „sezonalitate”, e contracție de lichiditate. Când piața nu mai tranzacționează, nu mai există reper de preț; există doar negocieri ratate și proprietăți care stau.
La nivel național, 12028 tranzacții în noiembrie, cu 22.47% sub aceeași lună din 2024 și cu 16.16% sub octombrie, confirmă că nu e o problemă locală de Prahova, ci o răcire generală. Diferența e că în județ căderea e mai dură, deci marja de negociere și riscul de a sta cu proprietatea nevândută sunt mai mari.
Cine îți spune că „în Prahova prețurile doar urcă” îți vinde o poveste incompletă. În realitate, prețul urcă în anunțuri, iar piața scade în acte. Iar când actele scad, următorul pas logic este fie o ajustare a prețurilor cerute, fie o creștere a discountului la negociere, mai ales pe proprietățile mediocre sau supraprețuite.
Creditul s-a subțiat fix unde doare, pe apartamente
În Prahova, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 133, cu 21.3% sub noiembrie 2024 și cu un minus brutal de 32.49% față de luna anterioară. Asta este frâna: nu doar că se cumpără mai puțin, dar se cumpără cu mai puțin credit. Cu IRCC la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, accesul la finanțare rămâne scump, iar o piață scumpă cu credit scump nu are cum să rămână lichidă.
Contrastul cu România e relevant: la nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au scăzut doar cu 5.24% față de aceeași lună din 2024 și chiar au crescut ușor, cu 0.69%, față de octombrie. Concluzia e incomodă pentru Prahova: județul pierde mai repede finanțarea decât o pierde restul țării, deci cumpărătorul local e mai fragil și mai sensibil la dobândă.
Mai e un detaliu pe care îl ignoră piața: operațiunile ipotecare nu sunt „stoc de credite”, ci flux lunar care poate include refinanțări și modificări, dar tot îți arată pulsul juridic al creditării. Când pulsul scade puternic într-o lună, piața nu „își revine prin optimism”, ci prin prețuri mai digerabile sau prin venituri mai mari. Iar veniturile nu cresc peste noapte.
Terenurile arată alt joc: mai puține tranzacții, mai multă ipotecare
Pe intravilan, Prahova a avut 845 tranzacții, cu 19.91% sub noiembrie 2024 și cu 18.28% sub octombrie. Aici e semnalul: apetitul de cumpărare scade, dar nu dispare; doar se repoziționează. Terenul e unde oamenii cred că pot „construi ieftin” sau amâna costul final, iar când piața de apartamente se blochează, terenul devine o alternativă psihologică.
Partea care contrazice povestea de mai sus: operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 537, cu 29.71% peste noiembrie 2024, chiar dacă au scăzut cu 23.29% față de luna octombrie. Concluzia e că finanțarea caută terenul mai mult decât anul trecut, probabil pentru proiecte mici, auto-construire sau repoziționare spre „planul B”. Dar scăderea față de luna anterioară îți spune că nici aici nu e un boom constant, ci o piață nervoasă.
Dacă ești cumpărător de teren și te bazezi pe ideea că „mă apuc la anul”, uită-te la inflație și la costuri: cu inflația urcată spre două cifre în toamnă, construcția devine mai imprevizibilă, iar planul de buget se strică ușor. Terenul poate fi o mișcare bună doar dacă ai cash suficient sau dacă accepți că proiectul se poate întinde și scumpi.
Oferta viitoare crește, dar cumpărătorul devine mai sărac relativ
Pe partea de ofertă, județul a primit semnal de accelerare: în octombrie 2025 au fost 128 autorizații de construire rezidențial, cu 16.36% peste octombrie 2024 și cu 19.63% peste septembrie, iar suprafața autorizată a urcat la 23074 m², cu 38.24% peste anul trecut și cu 42.22% peste luna anterioară. Asta înseamnă un pipeline mai mare, adică presiune viitoare pe concurență, mai ales dacă cererea rămâne slabă.
Și nu e doar hârtie: în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 283 locuințe în județ, cu 15.98% peste 2024 și cu 13.2% peste trimestrul 1. Cu alte cuvinte, oferta nouă nu e doar promisă, e livrată. Dacă tranzacțiile scad, iar livrările cresc, singura variabilă care poate curăța piața este prețul efectiv de închidere sau pachetul de concesii.
În paralel, veniturile nu țin pasul cu prețurile: salariul median în Prahova a fost 724.78 € în septembrie 2025, cu doar 3.22% peste septembrie 2024. În Ploiești, în septembrie 2025 îți trebuiau 1.82 salarii mediane nete pentru 1 m², față de 1.62 în septembrie 2024, deci accesibilitatea s-a deteriorat. Mitul că „salariile cresc și susțin prețurile” moare când îl pui lângă cifre.
Următoarele două luni vor favoriza negocierea, nu euforia
Pentru cei care cumpără pentru locuit, decembrie și ianuarie sunt, statistic, luni în care vânzătorii serioși nu mai au chef de turism imobiliar și acceptă discuții ferme. Cu tranzacțiile și ipotecile în cădere în noiembrie, ai avantaj dacă vii cu preaprobare, avans mai mare și un prag clar de preț; altfel vei plăti „prețul de listare” doar ca să nu te simți prost la negociere. IRCC scade abia în trimestrul 1 din 2026 la 5.68%, deci nu te baza pe o ieftinire rapidă a creditului ca să îți repare o achiziție făcută la limită.
Pentru vânzători, realitatea e cinică: piața nu îți datorează un preț doar pentru că vecinul a pus un anunț mai scump. În decembrie și ianuarie, fie intri în topul ofertelor prin preț corect și acte pregătite, fie ieși din piață pentru câteva luni. Într-un județ cu tranzacții în scădere abruptă față de aceeași lună din 2024, strategia „aștept cumpărătorul perfect” este doar amânarea unei reduceri, nu maximizarea câștigului.
Pentru investitori, decembrie și ianuarie sunt bune doar dacă vânezi discount și ai un plan realist de randament, nu fantezii. Cu accesibilitatea înrăutățită și finanțarea mai nervoasă local, creșterea de preț din anunțuri nu e un argument de „momentum”, ci un semn că piața se agață de trecut. Dacă nu poți cumpăra sub piață sau nu poți securiza chiria la un nivel care să acopere dobânda și riscul de vacanță, mai bine stai pe cash și urmărești cum se ajustează proprietățile care nu se vând.