Piața imobiliară România - decembrie 2025: Reviriment de final de an, tranzacții -11,37%
Finalul de an a adus mai multă mișcare față de luna anterioară, însă nivelul activității rămâne sub cel de anul trecut, iar acest mix indică o piață în care timingul și negocierea contează mai mult decât viteza de execuție.
decembrie 2024 - decembrie 2025
Revirimentul din decembrie e util pentru negociere, nu un semnal de schimbare de ciclu
În decembrie, piața construită a accelerat față de luna anterioară, dar fără să recupereze slăbiciunea față de aceeași lună a anului trecut. Concret, numărul de tranzacții cu unități individuale a ajuns la 13.870, în creștere cu 15,31% față de luna noiembrie din 2025, dar în scădere cu 11,37% față de luna decembrie din 2024, conform ANCPI. Concluzia practică este că ai mai multă lichiditate pentru a închide o tranzacție, însă nu suficientă presiune de cerere încât să reducă semnificativ spațiul de negociere.
Pentru cumpărare, această combinație favorizează intrările disciplinate: poți urmări proprietăți similare și cere ajustări de preț, pentru că piața nu validează încă o revenire de volum față de anul trecut. Pentru vânzare, semnalul este că ai șanse mai bune să vinzi decât în lunile slabe, dar nu e momentul potrivit să testezi piața cu prețuri peste nivelul comparabilelor, deoarece cererea totală rămâne mai jos decât în aceeași perioadă a anului anterior.
Creditarea se mișcă, dar nu accelerează suficient cât să împingă rapid prețurile
Pe partea de finanțare, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 8.666, în creștere cu 15,73% față de luna noiembrie din 2025, însă cu 4,67% sub nivelul din luna decembrie din 2024, potrivit ANCPI. Interpretarea este că există un impuls de final de an, dar nu un val de creditare nouă suficient de puternic încât să schimbe raportul de forțe în favoarea vânzătorilor în mod generalizat.
În paralel, costul banilor rămâne un filtru important pentru cerere: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este estimat la 5,68%. Asta sugerează că, pentru cei care cumpără cu credit, decizia bună nu este grăbirea, ci calibrarea: avans mai mare, perioadă de dobândă fixă dacă există ofertă competitivă și o rată care rămâne sustenabilă chiar dacă veniturile nu cresc rapid.
Pe terenuri, cererea finanțată crește față de anul trecut, semn că dezvoltarea rămâne selectiv activă
Piața terenurilor intravilane arată un tablou diferit, cu o cerere care pare mai bine susținută de finanțare decât piața unităților construite. În decembrie, tranzacțiile de terenuri intravilane au fost 29.511, în creștere cu 11,96% față de luna noiembrie din 2025, dar cu 5,4% sub luna decembrie din 2024, conform ANCPI. Totuși, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au ajuns la 17.980, în creștere cu 16,44% față de luna noiembrie din 2025 și cu 5,88% peste luna decembrie din 2024, ceea ce indică faptul că finanțarea pentru terenuri este mai rezilientă decât volumul de tranzacții în sine.
Implicația pentru investiții este clară: dezvoltarea nu dispare, dar devine mai atentă la locație, cost total și viteza de vânzare. Dacă ești cumpărător de teren, contează să intri doar acolo unde poți bloca un preț care lasă marjă la costurile de construcție și la finanțare. Dacă ești proprietar de teren intravilan, creșterea ipotecilor față de anul trecut îți dă un argument, însă tranzacțiile totale încă sub anul trecut îți limitează puterea de a impune condiții rigide.
Oferta viitoare se conturează mai mare, dar livrările rămân un filtru pe termen scurt
Datele despre pipeline arată că intenția de construcție rămâne activă, iar asta pune un plafon psihologic pe exuberanță, mai ales în zonele cu dezvoltare accelerată. În luna noiembrie din 2025 au fost emise 2.924 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, în creștere cu 7,15% față de luna noiembrie din 2024, dar în scădere cu 10,28% față de luna octombrie din 2025, conform INS. În același timp, suprafața utilă desfășurată autorizată a urcat la 879.030 m², cu 30,96% peste luna noiembrie din 2024 și cu 5,09% peste luna octombrie din 2025, semn că proiectele aprobate tind să fie mai mari și, potențial, mai relevante pentru stocul viitor.
Pe termen scurt însă, livrările rămân mai modeste: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 15.713 locuințe, în scădere cu 4,1% față de anul 2024, deși în creștere cu 15,14% față de trimestrul 2 din 2025. Concluzia este că presiunea imediată pe preț poate veni din stocul existent mai mult decât din livrări noi, iar pentru cumpărători asta înseamnă că merită comparate atent alternativele din piața secundară cu ofertele din proiecte în dezvoltare, pentru a obține fie un preț mai bun, fie condiții contractuale mai sigure.
Moment bun pentru decizii condiționate, nu pentru pariuri pe creșteri rapide
Puterea de cumpărare crește lent în termeni nominali, iar mediul macro rămâne un factor de prudență. Salariul median din luna octombrie din 2025 a fost de 777,32 €, cu 1,93% peste luna octombrie din 2024, conform INS, în timp ce inflația a rămas ridicată în a doua parte a anului, atingând 9,76% în luna noiembrie din 2025. În practică, asta înseamnă că o parte din cerere rămâne sensibilă la rată și la avans, ceea ce menține presiunea pentru tranzacții bine negociate, nu pentru creșteri accelerate de preț în masă.
Pentru cumpărare, decembrie validează că poți găsi vânzători dispuși să închidă rapid dacă vii cu finanțarea pregătită și cu un termen de semnare clar, dar e mai sigur să intri doar când proprietatea trece testul de lichiditate: comparabile reale, cost total de deținere și un scenariu de rată suportabil. Pentru vânzare, fereastra este bună dacă ești corect poziționat la preț și poți demonstra calitatea imobilului, pentru că volumele încă sub anul trecut penalizează supraevaluarea. Pentru investiție, semnalul dominant este selectivitatea: revirimentul de final de an ajută exiturile bune, însă scăderile față de anul trecut la tranzacții și la ipoteci pe unități cer o marjă de siguranță mai mare și o strategie clară de închiriere sau de revânzare.