Piața imobiliară România - noiembrie 2025: Lichiditatea se prăbușește, tranzacții -22,47%, ipoteci -5,24%

Piața nu mai are clienți, are doar așteptări

În noiembrie, numărul de tranzacții cu unități individuale a ajuns la 12.028, în scădere cu 22,47% față de luna noiembrie din 2024 și cu 16,16% față de luna anterioară, conform ANCPI. Asta nu e o corecție „normală” de sezon, ci o lovitură în lichiditate: ai mai puține întâlniri reale între cerere și ofertă, deci prețul afișat devine mai puțin relevant, iar timpul de vânzare devine noul cost ascuns.

Mitul comod este că „dacă nu se vinde, scade prețul”. În practică, prima reacție a pieței este blocajul: vânzătorii își păstrează pretențiile, cumpărătorii își păstrează frica, iar tranzacțiile dispar. Concluzia dură este simplă: când volumul se rupe, nu prețul te ghidează, ci cât de repede ești forțat să acționezi.

Finanțarea rezistă, deci prețurile nu sunt obligate să cadă

În același timp, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7.488, cu doar 5,24% sub noiembrie 2024 și chiar cu 0,69% peste luna anterioară, tot din date ANCPI. Decuplajul e mesajul: finanțarea nu s-a evaporat, dar tranzacțiile da. Asta înseamnă că o parte din „mișcarea” pe ipoteci poate fi refinanțare, reînscriere sau modificare, nu neapărat cumpărări noi, iar piața de vânzare-cumpărare rămâne fără combustibilul care contează: încrederea de a semna azi.

Pentru cumpărător, asta se traduce cinic: nu te baza pe „prăbușirea prețurilor” doar pentru că volumul scade. Când creditarea nu se rupe, proprietarii care nu sunt presați pot alege să nu negocieze. Pentru vânzător, mesajul este la fel de neplăcut: dacă nu ai urgență, poți aștepta; dacă ai urgență, vei plăti tu prețul lichidității, prin discount.

Terenurile confirmă aceeași problemă: piața se retrage, nu se repoziționează

Pe intravilan, tranzacțiile au fost 26.359, în scădere cu 17,23% față de noiembrie 2024 și cu 14,13% față de luna anterioară, conform ANCPI. Terenul este, de obicei, indicatorul de apetit pentru proiecte și extinderi; când el cade, nu ai „optimizare”, ai frână de mână trasă: mai puține planuri, mai puține pariuri pe viitor.

Și totuși, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au urcat la 15.441, cu 6,15% peste noiembrie 2024, deși au scăzut cu 1,71% față de luna anterioară, tot ANCPI. Aici nu ai un boom sănătos, ai o piață care își rearanjează datoriile și garanțiile în timp ce tranzacționarea scade. Concluzia: proprietatea circulă mai rar, dar este folosită intens ca suport financiar.

Oferta nouă pare „stabilă” doar în titluri, nu în metri pătrați

Pe partea de producție, octombrie a adus 3.259 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, în creștere cu 2,97% față de octombrie 2024, dar în scădere cu 9,42% față de luna anterioară, conform INS. Dacă te uiți doar la numărul de autorizații, poți să te minți că „nu e problemă”. Numărul este un indicator prost atunci când proiectele se fragmentează sau se micșorează.

Indicatorul care doare este suprafața utilă autorizată: 836.435 m², cu 19,39% sub octombrie 2024 și cu 17,24% sub luna anterioară, tot INS. Asta este semnal de ofertă care se strânge sau se „subțiază” ca ambiție, ceea ce face și mai improbabilă o ieftinire rapidă și generalizată. Concluzia simplă: chiar dacă cererea încetinește, viitorul stoc nou nu crește suficient de agresiv cât să forțeze competiție pe preț.

Puterea de cumpărare nu ține pasul cu costul vieții și costul creditului

Salariul median a ajuns la 772,82 € în septembrie, cu 2,04% peste septembrie 2024, conform INS. Problema este că această creștere nominală arată bine doar pe hârtie într-un context în care inflația anuală a stat la 9,76% în octombrie. Concluzia: chiar dacă veniturile cresc, capacitatea reală de a susține rate și avans se erodează, iar piața reacționează exact cum vezi în volume: mai puține semnături.

La costul banilor, IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar trimestrul următor este estimat la 5,68%. Asta nu e „ieftin”, e doar „mai puțin rău” pentru cine speră la relaxare. În limbaj de piață: presiunea pe cumpărător rămâne, iar proprietarul care nu are credit sau nu are urgență nu primește motiv să taie prețul doar ca să-ți facă ție un serviciu.

Decizia bună nu e despre curaj, e despre poziția ta de negociere

Dacă vrei să cumperi, momentul poate fi favorabil doar într-un singur scenariu: ești pregătit să negociezi agresiv în piață cu volum căzut, pentru că tocmai lichiditatea slabă îți dă șansa să separi vânzătorii „de vitrină” de cei presați. Altfel, riști să plătești prețul de ieri într-o piață care are deja simptome de oboseală, dar încă nu are capitulare.

Dacă vrei să vinzi, adevărul este crud: nu concurezi cu alte apartamente, concurezi cu lipsa de tranzacții. Într-o piață în care tranzacțiile au coborât puternic față de aceeași lună a anului trecut, strategia de „țin prețul și aștept” funcționează doar dacă îți permiți să aștepți. Dacă nu îți permiți, reducerea nu e negociere, e taxă de urgență.

Dacă ești investitor, nu te mai uita doar la prețul pe metru pătrat ca la o religie. Uită-te la flux: când tranzacțiile se prăbușesc, ieșirea devine mai grea, iar randamentul „pe hârtie” nu te ajută când ai nevoie de lichiditate. Concluzia incomodă: în această fază, câștigă cei care au cash, răbdare și nervi, nu cei care au povești despre „piața merge doar în sus”.