Piața imobiliară Național - februarie 2026: Prețuri plus 12.96%, tranzacții minus 19.14% și piață rigidă

Prețurile cresc pentru că vânzătorii nu acceptă realitatea, nu pentru că există cerere

Prețul mediu de listare a apartamentelor a urcat la 1996 €/m², cu 12.96% față de luna februarie din anul trecut și cu 1.11% față de luna anterioară, potrivit indicelui Imobiliare. Concluzia incomodă este că piața nu „confirmă” scumpirea, doar o publică: listarea e ieftină ca decizie și scumpă ca autoamăgire, iar fără volum în spate devine mai degrabă o declarație de intenție decât un preț de piață.

Mitul lunii este că „dacă prețurile cresc, înseamnă că se vinde bine”. Nu. Poți avea prețuri în urcare într-o piață care se blochează, pentru că proprietarii preferă să aștepte decât să reducă. Asta împinge în sus media de listare și împinge în jos șansa ta de a închide o tranzacție rapidă, fie că vinzi, fie că „vânezi chilipiruri”.

Volumul confirmă răcirea, iar creșterea față de luna anterioară e doar efect de calendar

În februarie s-au înregistrat 11170 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 19.14% față de luna februarie din anul trecut, conform ANCPI. Asta este semnalul de lichiditate: mai puține acte, mai puține închideri, mai puțin „cash real” care validează prețurile cerute. Când volumul cade atât de mult, piața devine selectivă și nervoasă, iar vânzătorii care au nevoie de bani nu mai au luxul de a aștepta.

Da, tranzacțiile au crescut cu 76.66% față de luna ianuarie, tot din datele ANCPI. Dar nu e un miracol, e sezon: ianuarie este, de regulă, luna cu frână trasă, iar februarie repară parțial. Concluzia corectă este că piața și-a revenit față de o lună anemică, dar a rămas semnificativ mai slabă față de aceeași perioadă a anului trecut, adică exact comparația care contează când vrei să înțelegi direcția.

Creditul nu mai împinge piața, iar fără credit prețurile devin greu de apărat

Pe partea de finanțare, februarie a adus 6349 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 20.14% mai puține față de luna februarie din anul trecut, tot pe date ANCPI. Nu confunda acest indicator cu stocul de credite, este un flux lunar de înscrieri, reînscrieri și modificări, care poate include refinanțări. Concluzia însă rămâne brutală: activitatea juridică pe ipoteci e mai mică, deci impulsul de credit care făcea prețurile să pară „normale” e mai slab.

Operațiunile ipotecare au crescut cu 54.7% față de luna anterioară, dar povestea e aceeași ca la tranzacții: ianuarie e jos, februarie urcă. Diferența care doare este cea față de anul trecut, pentru că acolo se vede dacă piața se extinde sau se contractă. Iar când creditul se contractă, prețurile de listare în creștere încep să arate ca o încăpățânare colectivă, nu ca un trend sănătos.

Contextul de dobândă nu salvează pe nimeni: IRCC a fost 5.68% în trimestrul 1 și este estimat la 5.58% în trimestrul 2. E o ușoară detensionare, dar insuficientă ca să reseteze accesibilitatea peste noapte; dacă te bazezi pe „scade IRCC și explodează cererea”, te bazezi pe un scenariu convenabil, nu pe matematică.

Terenurile arată aceeași slăbiciune, deci nu e o problemă doar de apartamente

În februarie au fost 23240 tranzacții de terenuri intravilane, cu 15.73% mai puține față de luna februarie din anul trecut, conform ANCPI. Dacă până acum îți spuneai că „apartamentele sunt speciale”, datele cu terenuri îți taie scurt entuziasmul: slăbiciunea e mai largă, adică ține de apetit, finanțare și încredere, nu doar de un segment punctual.

Și pe ipotecile pentru terenuri intravilane se vede aceeași poveste: 10589 operațiuni, în scădere cu 22.57% față de luna februarie din anul trecut, tot ANCPI. Concluzia este simplă: dacă până și „baza” viitoarelor dezvoltări se mișcă mai greu pe credit, atunci optimismul că oferta nouă va rezolva rapid problema prețurilor este, cel mult, o speranță fără calendar.

Creșterile față de luna ianuarie, de 79.14% la tranzacții de terenuri și de 52.36% la operațiuni ipotecare pe terenuri, sunt din nou mișcări de revenire după o lună slabă, nu dovada unui nou boom. Când compari cu anul trecut și tot ești pe minus, mesajul e că piața „respiră”, dar nu accelerează.

Oferta viitoare nu promite ieftiniri, dar promite un filtru mai dur

Dinspre construcții, ianuarie a venit cu 1768 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, în scădere cu 7.82% față de luna ianuarie din anul trecut și cu 33.28% față de luna decembrie, pe date INS. Concluzia este că pipeline-ul administrativ nu se umflă, deci nici presiunea de ofertă nu vine repede să „spargă” prețurile. Cine așteaptă ieftiniri masive doar din „se construiește mult” joacă la loterie.

Paradoxul este că suprafața utilă desfășurată autorizată a fost de 532378 m², cu 13.53% peste nivelul din ianuarie anul trecut, dar cu 40.5% sub luna decembrie, tot INS. Asta sugerează mai puține proiecte, dar mai mari, sau o distribuție mai polarizată: dezvoltări care merită și restul care nu trec de pix. Impactul pentru piață este un filtru mai dur al ofertelor: nu intră „orice”, iar asta susține rigiditatea prețurilor la produsul bun, în timp ce produsul slab rămâne pe stoc.

Accesibilitatea s-a deteriorat, iar inflația îți mănâncă avansul, nu îți crește șansele

Salariul mediu net a fost de 1126.97 € în decembrie, cu 2.52% peste decembrie anul anterior, potrivit INS, dar asta nu ține pasul cu ritmul de creștere al prețurilor de locuințe din piața de listare. Minside arată că în decembrie au fost necesare 1.74 salarii medii nete pentru un metru pătrat, față de 1.57 în decembrie anul anterior, chiar dacă față de luna noiembrie presiunea a scăzut de la 1.81 la 1.74. Concluzia: pe termen mai lung, locuința s-a îndepărtat de venit, iar o mică „ușurare” de la o lună la alta nu schimbă trendul.

Inflația anuală a fost 9.69% în decembrie, după luni în care a stat aproape de 10% din august până în noiembrie. Asta are un efect nepopular: cash-ul strâns pentru avans se erodează, iar oamenii devin mai sensibili la risc și la rate. Într-o piață în care volumul și creditul sunt pe minus față de anul trecut, inflația mare nu împinge automat lumea spre cumpărare; mai des împinge spre amânare, negocieri și selecție dură.

Dacă vrei concluzia practică, e asta. Pentru cumpărare, momentul poate fi favorabil doar dacă ai timp, putere de negociere și disciplină să ignori prețul de listare ca „adevăr”; într-o piață cu lichiditate mai mică, vânzătorii presați există, dar nu sunt majoritari. Pentru vânzare, e riscant dacă ai nevoie de viteză, fiindcă scăderea volumului arată că piața nu absoarbe orice; prețul mare funcționează doar când ai produs bun și ești dispus să testezi, apoi să tai fără orgoliu. Pentru investiție, mitul că „prețurile cresc sigur” e deja contrazis de decuplajul dintre scumpire și scăderea creditării; randamentul se face din discount la achiziție și dintr-un plan de finanțare robust, nu din speranța că piața îți rezolvă greșelile.