Piața imobiliară Sălaj - decembrie 2025: Lichiditate în cădere, dar ipoteci pe intravilan +114,93%

Volumul s-a prăbușit, iar „cererea mare” e doar o poveste

În decembrie 2025, în județ au fost 76 tranzacții cu unități individuale, cu -34,48% față de luna decembrie din 2024, deși față de luna noiembrie numărul a crescut ușor cu 2,7%. Concluzia e simplă și neplăcută: creșterea mică față de luna anterioară e zgomot sezonier, în timp ce scăderea față de aceeași perioadă a anului trecut este semnalul real, adică o piață cu lichiditate mai slabă și cu mai puține tranzacții „pe bune”.

La nivel național, decembrie a avut 13.870 tranzacții, cu -11,37% față de luna decembrie din 2024 și cu +15,31% față de luna noiembrie. Diferența față de județ e relevantă: România scade, dar nu se prăbușește, în timp ce local scăderea e mult mai dură, ceea ce înseamnă că Sălajul nu doar urmează trendul, ci îl amplifică. Când volumul cade mai tare decât media țării, prețurile „care nu negociază” devin o glumă proastă, doar că pe banii tăi.

Creditul pe locuințe nu salvează piața, doar o ține în viață

Pe unități individuale, județul a avut 35 operațiuni ipotecare în decembrie 2025, cu -23,91% față de luna decembrie din 2024 și un +2,94% față de luna noiembrie. Dacă te uiți la direcția anuală, e clar că finanțarea care ajunge în tranzacții nu crește, ci se contractă. Iar cu IRCC urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025 (cu 5,68% anunțat pentru trimestrul 1 din 2026), costul banilor rămâne suficient de scump cât să descurajeze entuziasmul și să împingă cumpărătorii să taie din pretenții sau să amâne.

La nivel național, au fost 8.666 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu -4,67% față de luna decembrie din 2024 și cu +15,73% față de luna noiembrie. Asta spune două lucruri: sistemul încă produce activitate, dar județul nu prinde aceeași tracțiune, iar în decembrie diferența dintre „se mișcă hârtiile” și „se vând locuințe” devine mai vizibilă. Dacă cineva îți vinde ideea că piața își revine doar pentru că există ipoteci, întreabă-l câte tranzacții au fost, nu câte dosare s-au plimbat.

Terenurile arată adevăratul decuplaj: mai puține vânzări, mult mai multă ipotecare

Pe intravilan, în decembrie 2025 au fost 216 tranzacții, cu -23,13% față de luna decembrie din 2024 și practic neschimbat față de luna noiembrie. Piața de terenuri nu confirmă o explozie a cererii, ci o scădere clară a volumului față de anul trecut. Asta e partea pe care nu o vei vedea în anunțuri, pentru că scăderea volumului strică narativul despre „dezvoltare accelerată”.

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 144, cu +114,93% față de luna decembrie din 2024 și cu +82,28% față de luna noiembrie. Concluzia incomodă: aici nu vezi o piață „mai sănătoasă”, ci o piață mai îndatorată sau mai intens refinanțată, adică terenuri folosite ca garanție mai agresiv. Indicatorul ANCPI nu este stoc de ipoteci și poate include refinanțări, dar tocmai de asta semnalul e util: când crește atât de violent, în timp ce vânzările scad, ai o presiune financiară, nu o sărbătoare a prosperității.

Oferta nu va „inunda” piața, dar nici nu susține prețuri mari

Pe partea de viitor apropiat, în noiembrie 2025 au fost 28 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu +7,69% față de luna noiembrie din 2024, dar cu -17,65% față de luna octombrie. Sună a creștere, dar este una modestă și instabilă, deci nu te aștepta la un val de proiecte care să rezolve piața. În același timp, nu e nici genul de avânt care să justifice optimismul orb al vânzătorilor.

Suprafața utilă autorizată a fost 4.914 m², cu -13,12% față de luna noiembrie din 2024 și cu -17,95% față de luna octombrie. Asta este concluzia reală despre ofertă: chiar dacă numărul de autorizații nu arată dramatic, dimensiunea proiectelor scade. Piața se orientează spre dezvoltări mai mici sau mai prudente, iar într-un context de inflație urcată spre 9,76% în octombrie și noiembrie 2025, prudența asta nu e întâmplătoare, ci reacție la costuri și la cerere fragilă.

Iar la livrări, trimestrul 3 din 2025 a avut 98 locuințe finalizate, cu -14,04% față de 2024 și cu -36,36% față de trimestrul 2 din 2025. Nu vine o avalanșă de locuințe noi care să „deprecieze tot”, dar vine ceva mai important: scade capacitatea pieței de a genera produs nou constant. Când livrările scad și volumul de tranzacții scade, ai o piață care se strânge, nu una care se extinde.

În ianuarie și februarie câștigă cei care negociază, nu cei care speră

Dacă vrei să cumperi în ianuarie și februarie, tratează piața ca pe una cu lichiditate redusă și cu presiune pe finanțare: volumul anual e în cădere, iar costul banilor încă mușcă. Avantajul tău este că nu concurezi cu mulțimi, dar condiția e să negociezi agresiv și să verifici cât de „real” e prețul cerut în raport cu lipsa de tranzacții; altfel, plătești un premium imaginar într-o piață care tocmai a arătat că nu are aceeași forță ca anul trecut.

Dacă vinzi în ianuarie și februarie, renunță la mitul că „prețurile doar cresc” și acceptă mecanica: când tranzacțiile scad puternic față de anul trecut, piața îți taxează rigiditatea prin timp mai lung pe piață și prin negocieri mai dure. Dacă ai nevoie să vinzi, prețul trebuie să reflecte cererea reală, nu nostalgii din perioade cu volum mai mare; iar dacă nu ai nevoie, asumă-ți că s-ar putea să nu vinzi deloc, nu că vei vinde mai scump.

Dacă investești, semnalul util nu este că „terenurile sunt căutate”, ci că ipotecarea pe intravilan a explodat în timp ce tranzacțiile au scăzut. În ianuarie și februarie, asta înseamnă să cauți fie discounturi la activele unde proprietarii au presiune de cash, fie structuri cu risc controlat, pentru că îndatorarea mai intensă într-un context de dobânzi încă ridicate poate produce vânzări forțate mai târziu. Cine cumpără pe baza poveștilor despre dezvoltare, fără să se uite la decuplajul volum-finantare, își cumpără singur probleme.