Piața imobiliară Sălaj - noiembrie 2025: Lichiditatea se rupe, tranzacții -31.48%, ipoteci rezistă

Când volumul cade cu 31.48%, prețul devine ultimul care află

În noiembrie 2025, piața construită a intrat într-o zonă de risc prin simplul fapt că s-au încheiat doar 74 de tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 31.48% față de aceeași lună din 2024 și cu 32.11% față de luna octombrie din 2025 (ANCPI). Concluzia practică nu ține de „statistică”, ci de putere: când volumul se contractă atât de abrupt, cumpărătorul care are finanțare validă capătă controlul negocierii, iar proprietățile cu defecte sau cu preț întins rămân blocate mai mult decât se așteaptă vânzătorii.

Scăderea nu este un accident local, ci un curent care lovește și la nivel de țară: România a avut 12,028 tranzacții în noiembrie 2025, cu 22.47% sub noiembrie 2024 și cu 16.16% sub octombrie 2025 (ANCPI). Concluzia este că Sălajul nu „se decuplează” de restul pieței, ci amplifică ciclul: când cererea se retrage la nivel național, județele cu volum mai mic resimt primul șocul de lichiditate, iar diferența dintre prețul cerut și prețul de închidere tinde să se lărgească.

Ipotecile nu confirmă panică, dar arată o piață prinsă în frână

Pe unități individuale, în Sălaj s-au înregistrat 34 de operațiuni ipotecare în noiembrie 2025, cu 5.56% sub noiembrie 2024, dar cu 13.33% peste luna octombrie din 2025 (ANCPI). Concluzia nu este „revenire”, ci fricțiune: finanțarea nu s-a prăbușit, însă nu reușește să tragă după ea tranzacțiile, ceea ce indică fie mai multe refinanțări și restructurări, fie achiziții care se negociază mai greu și se amână; într-un astfel de context, orice cumpărător dependent de credit devine sensibil la timp, avans și evaluare.

Și la nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale sunt aproape plate: 7,488 în noiembrie 2025, cu 5.24% sub noiembrie 2024 și cu 0.69% peste octombrie 2025 (ANCPI). Concluzia este că piața de credit nu se extinde, doar se reorganizează, exact într-un moment în care costul banilor rămâne ridicat: IRCC urcă la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, apoi coboară la 5.68% în trimestrul 1 din 2026, o relaxare mică, insuficientă ca să schimbe peste noapte accesibilitatea, dar suficientă cât să îi facă pe unii să amâne decizia până după Anul Nou.

Pe terenuri, ipotecarea explodează, iar asta miroase a repoziționare, nu a confort

Segmentul de intravilan trimite un semnal dublu, periculos prin contradicție: tranzacțiile au fost 216 în noiembrie 2025, în scădere cu 18.8% față de noiembrie 2024 și cu 3.57% față de octombrie 2025 (ANCPI). Concluzia este că apetitul de cumpărare efectivă scade, iar proprietarii care se bazau pe cerere constantă pe loturi intră într-o zonă în care timpul de vânzare se prelungește și discountul devine mai probabil.

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au sărit la 79, cu 31.67% peste noiembrie 2024 și cu 75.56% peste octombrie 2025 (ANCPI). Concluzia este că banii nu fug din piață, ci caută altă formă de protecție sau alt tip de colateral: fie se pregătesc proiecte și achiziții care încă nu apar în tranzacții, fie se folosesc terenurile pentru finanțare în condițiile în care inflația anuală a stat aproape de 10% în august-octombrie 2025 (9.85%, 9.88%, 9.76%), adică presiune pe costuri și pe nevoia de lichiditate; în ambele scenarii, riscul e că piața se mișcă înainte ca prețurile să se așeze, iar cei nepregătiți intră prea devreme.

Oferta viitoare pare mai mare în acte, dar mai mică în metri pătrați

Pe partea de dezvoltare, semnalul nu este liniștitor: în octombrie 2025 s-au emis 34 de autorizații rezidențiale, cu 13.33% peste octombrie 2024 și cu 6.25% peste septembrie 2025 (INS). Concluzia este că intenția de a construi există, dar într-o piață cu tranzacții în cădere, mai multe autorizații pot însemna și concurență mai dură pentru vânzările din 2026, deci presiune pe prețurile proiectelor care nu au diferențiatori clari.

Când te uiți însă la suprafața utilă autorizată, povestea se inversează: 5,989 m² în octombrie 2025, cu 20.81% sub octombrie 2024 și cu 10.77% sub septembrie 2025 (INS). Concluzia este de comprimare a proiectelor: mai multe autorizații, dar mai puțini metri pătrați sugerează unități mai mici, fazare, prudență sau bugete tensionate; asta poate proteja parțial piața de un exces de ofertă, dar semnalează și că dezvoltatorii anticipează o cerere mai sensibilă la preț și credit.

Livrările confirmă că oferta nu curge liniar: în trimestrul 2 din 2025 au fost finalizate 154 locuințe, cu 23.38% sub 2024, dar cu 40% peste trimestrul 1 din 2025. Concluzia este că piața poate alterna între „pauze” și „valuri” de produse noi, iar într-un județ cu lichiditate redusă, un val mic de livrări poate schimba rapid raportul de forțe în negociere, mai ales dacă intră pe piață în același timp cu un sezon slab al cererii.

Următoarele 60 de zile sunt despre disciplină, nu despre optimism

Pentru cumpărători: în decembrie și ianuarie, avantajul vine din viteză și verificare, nu din grabă. Cu tranzacțiile de unități individuale la un nivel atât de jos, vânzătorii care chiar trebuie să vândă vor ceda mai ușor la condiții, dar numai dacă vii cu preaprobarea de credit și accepți că evaluarea poate tăia din „prețul de poveste”; dacă mizezi pe o ieftinire automată, riști să pierzi exact proprietățile bune, pentru că ele sunt rare și se vând primele chiar și într-o piață slabă.

Pentru vânzători: iarna nu iartă supraevaluarea, iar scăderea abruptă a volumului în noiembrie spune că piața penalizează rapid indecizia. În decembrie și ianuarie, protecția capitalului înseamnă să îți calibrezi prețul la competiție reală și să reduci fricțiunile de tranzacționare prin acte complete și flexibilitate la termene; altfel, riști să îți „ardeți” listarea, iar când cererea revine, revine pentru altceva, nu pentru anunțurile vechi.

Pentru investitori: semnalul critic este divergența dintre tranzacții în cădere și ipoteci pe terenuri în creștere accelerată, adică repoziționare și posibilă presiune de finanțare. În următoarele două luni, strategia defensivă este să nu confunzi activitatea pe ipoteci cu cerere de cumpărare: intră doar dacă randamentul are marjă de siguranță la dobândă și la vacantare, iar dacă urmărești terenuri, tratează creșterea ipotecării ca pe un indiciu că unii își pun activele la lucru pentru lichiditate, ceea ce poate crea oportunități, dar și capcane în preț.