Piața imobiliară Satu Mare - decembrie 2025: Lichiditate în scădere, ipoteci +8,11% și tranzacții -23,03%

Revenirea din decembrie nu repară ruptura de lichiditate

În decembrie 2025, județul a închis cu 127 tranzacții de unități individuale, în urcare cu 25,74% față de luna noiembrie, dar cu un minus sever, de 23,03% față de luna decembrie din 2024, conform ANCPI. Concluzia este incomodă: creșterea dintr-o lună bună de final de an maschează o piață mai subțire decât anul trecut, iar asta înseamnă timp mai lung de vânzare și presiune pe prețurile cerute, nu neapărat pe cele afișate.

La nivel național, tabloul confirmă că nu e un accident local: România a avut 13.870 tranzacții în decembrie 2025, cu 11,37% mai puține față de luna decembrie din 2024 și cu 15,31% mai multe față de luna noiembrie, tot pe date ANCPI. Când scăderea anuală există și la nivel de țară, mesajul pentru Satu Mare este clar: nu te poți baza pe „sezon” ca să îți salveze exit-ul; dacă încerci să vinzi rapid, puterea de negociere se mută spre cumpărător.

Creditul se încăpățânează să crească exact când piața se răcește

În decembrie 2025, în județ au fost 40 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 8,11% peste nivelul din luna decembrie 2024 și cu încă 5,26% peste luna noiembrie, conform ANCPI. Concluzia este de risc, nu de confort: într-o piață cu tranzacții mai puține față de anul trecut, creșterea operațiunilor ipotecare arată dependență mai mare de finanțare și o sensibilitate mai ridicată la costul banilor, inclusiv la trecerea IRCC la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, înainte de relaxarea la 5,68% în trimestrul 1 din 2026.

Național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 8.666 în decembrie 2025, în creștere față de luna noiembrie cu 15,73%, dar încă sub luna decembrie din 2024 cu 4,67%, tot pe baza ANCPI. Asta sugerează un fenomen tipic de final de an: se împing dosare la semnătură, se refinanțează, se rearanjează garanții, însă nu se reconstruiește automat încrederea. Dacă inflația a urcat spre 9,76% în octombrie și a rămas la 9,76% în noiembrie 2025, cumpărătorul cu credit nu cumpără doar un apartament, ci își asumă volatilitatea bugetului lunar.

Terenurile arată un decuplaj, se cumpără, dar se ipotechează mai puțin

Pe intravilan, decembrie a fost fierbinte ca volum: 468 tranzacții, cu 26,15% peste luna noiembrie și cu 4,46% peste luna decembrie din 2024, conform ANCPI. Concluzia este că apetitul pentru teren nu a murit, dar s-a mutat într-o zonă în care cumpărătorul vrea opțiune pe viitor, nu neapărat șantier imediat; crește probabilitatea achizițiilor din economii sau a tranzacțiilor fragmentate, care nu se traduc instant în cerere de locuințe construite.

Semnalul de avertizare vine din finanțare: 115 operațiuni ipotecare pe terenuri intravilane, cu 23,66% peste luna noiembrie, dar cu un minus dur, de 24,84% față de luna decembrie din 2024, tot ANCPI. Concluzia este un decuplaj care de obicei precedă blocaje: se tranzacționează teren, dar se evită îndatorarea pe teren, ceea ce poate însemna că investitorii se tem de dobânzi, de viteza de vânzare sau de costurile de construcție. Pentru piața rezidențială, asta se traduce printr-un pipeline mai impredictibil și prin risc de proiecte amânate.

Oferta viitoare se poate strânge, dar nu dintr-un motiv „bun”

În noiembrie 2025, județul a avut 48 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 23,81% sub luna noiembrie din 2024 și cu 40% sub luna octombrie, conform INS. Concluzia este că dezvoltatorii și micii constructori au frânat brusc, iar când autorizațiile scad, piața se poate trezi peste câteva trimestre cu ofertă mai rigidă, chiar dacă cererea nu e în formă. Asta nu garantează creșteri de preț, ci poate produce o piață „rară”, cu puține proprietăți bune și multă marfă greu vandabilă.

Paradoxal, aceeași lună a adus 29.127 m² suprafață utilă desfășurată autorizată, cu 243,16% peste luna noiembrie din 2024 și cu 134,69% peste luna octombrie, tot pe date INS. Concluzia este că piața nu se oprește uniform: se autorizează mai puține proiecte, dar mai mari, ceea ce crește riscul de concentrare. Dacă aceste proiecte intră în execuție într-un context de cerere fragilă, poți vedea discounturi agresive pe segmentele unde stocul nou se acumulează, chiar dacă la nivel de județ pare că oferta se „strânge”.

Livrările confirmă că ritmul nu e liniar: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 159 locuințe, cu 18,04% sub 2024, dar cu 44,55% peste trimestrul 2 din 2025. Concluzia este că oferta există, însă vine în valuri, iar într-o piață cu lichiditate mai slabă un val prost temporizat poate forța scăderi de preț la revânzare. Aici se vede și vulnerabilitatea venitului: salariul mediu net din octombrie 2025 a fost 847,21 €, cu 4,41% sub octombrie 2024, ceea ce limitează cât de mult poate absorbi piața scumpiri sau rate mai mari fără să cedeze volumul.

Ianuarie și februarie sunt luni de protecție, nu de bravură

Pentru cumpărători persoane fizice, ianuarie și februarie sunt potrivite doar dacă intri cu o marjă de siguranță la rată și negociezi ca într-o piață cu volum fragil: scăderea tranzacțiilor față de aceeași lună din 2024 arată că vânzătorii serioși vor accepta concesii, dar creșterea operațiunilor ipotecare semnalează competiție pe puține proprietăți bune. Dacă depinzi de credit, folosește faptul că IRCC coboară la 5,68% în trimestrul 1 din 2026 ca argument de timing, dar nu te baza pe el pentru a „rezolva” o rată care deja te întinde.

Pentru vânzători, următoarele două luni cer disciplină, nu orgoliu: într-o piață care a închis anul cu mai puține tranzacții față de anul trecut, supraevaluarea te scoate din joc și te împinge spre reduceri târzii, când cumpărătorul simte slăbiciunea. Poziționează corect din prima, pregătește actele și fii atent la profilul cumpărătorului; creșterea finanțării pe unități individuale sugerează că multe tranzacții vor depinde de bancă, iar orice problemă de evaluare poate rupe vânzarea în ultimul moment.

Pentru investitori, ianuarie și februarie sunt luni de selecție dură: terenurile au volum, dar finanțarea pe teren este mult mai jos față de anul trecut, ceea ce indică prudență și posibilitate de negocieri reale pe activele care au nevoie de capital. Concentrează-te pe proprietăți cu lichiditate demonstrabilă și pe scenarii în care ieși fără refinanțări optimiste; inflația ridicată din a doua parte a lui 2025 și volatilitatea costului banilor pot transforma rapid un randament „pe hârtie” într-un cash-flow negativ dacă piața mai pierde încă un strat de volum.