Piața imobiliară Satu Mare - noiembrie 2025: Piața frânează brusc, tranzacții -33.55% și ipoteci -17.39%

Lichiditatea s-a evaporat, iar puterea de negociere s-a mutat către cumpărător

În noiembrie 2025, în județul Satu Mare s-au înregistrat 101 tranzacții cu unități individuale, cu 33.55% mai puține decât în noiembrie 2024 și cu 35.67% sub luna octombrie din 2025, ceea ce descrie o piață în care „timpul pe piață” devine cost și unde vânzările se fac mai ales când prețul este aliniat cu bugetul real al cumpărătorilor. Faptul că scăderea locală este mai adâncă decât la nivel de țară, unde au fost 12028 tranzacții și o reducere de 22.47% față de noiembrie 2024, sugerează că în județ ajustarea cererii este mai rapidă și, implicit, negocierea este mai agresivă.

Implicația practică este că diferența dintre prețul cerut și prețul plătit tinde să se lărgească în defavoarea vânzătorului, iar proprietățile care nu sunt „în piață” din prima prin preț, acte și disponibilitate la vizionare rămân blocate. Pentru cumpărător, acesta este un context bun pentru a cere concesii clare (discount, mobilier inclus, termen de predare, reparații), nu doar pentru a „vâna” oferte, pentru că vânzătorii simt direct lipsa de volum.

Finanțarea s-a strâns local, iar tranzacțiile fără credit cântăresc mai mult

Pe partea de finanțare, județul a avut 38 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 17.39% sub nivelul din noiembrie 2024 și cu 9.52% mai puține față de luna anterioară, ceea ce confirmă că cererea care depinde de credit nu doar că e mai selectivă, dar se și mișcă mai lent. În paralel, la nivel național au fost 7488 operațiuni ipotecare, cu doar 5.24% sub noiembrie 2024 și chiar cu un avans ușor față de octombrie, semn că slăbiciunea locală este mai degrabă de piață (încredere, potrivire preț-buget, ofertă) decât un blocaj generalizat al finanțării.

Contextul de cost al banilor rămâne relevant: IRCC urcă în trimestrul 4 din 2025 la 6.06%, iar inflația a rămas ridicată până în octombrie 2025 la 9.76%, ceea ce presează bugetele lunare și îi face pe cumpărători să trateze mai dur orice preț care nu poate fi justificat prin calitate, poziție și eficiență energetică. Pentru vânzători, asta înseamnă că simpla „așteptare” nu rezolvă problema dacă piața se mută pe proprietăți cu rată predictibilă și costuri mici de întreținere.

Terenurile arată o piață cu două viteze: volum mai mic, dar interes punctual pe credit

Pe intravilan, au fost 371 tranzacții de terenuri, în scădere cu 17.37% față de noiembrie 2024 și cu 20.56% față de luna anterioară, ceea ce arată o temperare a achizițiilor „de stoc” și o orientare către proiecte doar când finanțarea și utilitățile sunt clare. Cu alte cuvinte, scade cumpărarea de teren „pentru mai târziu”, crește disciplina: se cumpără mai rar, dar mai intenționat.

Interesant este că operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 93 și au crescut cu 22.37% față de noiembrie 2024, deși au scăzut puternic față de octombrie. Mesajul nu este „boom pe terenuri”, ci mai degrabă că se aprobă încă finanțări pentru cazuri bine documentate (terenuri cu potențial imediat de construire, acces, utilități), în timp ce proiectele mai slabe sau speculative ies din piață. Pentru investitori, asta sugerează că terenurile bune își păstrează lichiditatea relativă, dar restul vor cere discount mai mare pentru a se tranzacționa.

Oferta viitoare rămâne controlată, dar nu suficient cât să oprească presiunea pe prețurile slab poziționate

Pe partea de pipeline, în octombrie 2025 au fost 80 autorizații de construire rezidențial, cu 6.67% peste octombrie 2024 și cu 15.94% peste septembrie, ceea ce indică intenție de proiecte în creștere, chiar dacă ritmul real de livrare rămâne prudent. Totuși, suprafața autorizată a fost de 12411 m², doar cu 3.68% peste octombrie 2024, dar cu un recul de 33.95% față de luna anterioară, semn că se aprobă mai multe proiecte, însă de dimensiuni mai mici sau fazate, adică dezvoltatorii își reduc expunerea pe termen scurt.

În paralel, la nivel de livrări efective, în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 110 locuințe, cu 29.03% sub 2024 și cu 16.67% sub trimestrul 1, ceea ce ține oferta nouă sub control și, în mod normal, ar susține prețurile. Dar în noiembrie semnalul dominant este lipsa de lichiditate: chiar și cu livrări mai puține, dacă tranzacțiile cad mai repede decât oferta, prețurile cerute pot rămâne sus doar pe proprietățile „premium funcțional” (localizare, eficiență, stare), în timp ce restul vor fi obligate să se ajusteze pentru a se vinde.

Decembrie și ianuarie favorizează negocierile, dar penalizează indecizia

Pentru cumpărătorii care vor locuire, următoarele două luni sunt potrivite pentru a intra la negociere fermă, deoarece piața vine după o contracție abruptă de volum, iar vânzătorii activi vor prefera certitudinea închiderii în detrimentul unui preț maxim. Strategia care funcționează este să vizezi proprietăți cu documentație completă și disponibilitate rapidă și să condiționezi oferta de termene și remedieri clare, mai ales într-un context în care costul creditului rămâne ridicat la final de 2025 prin IRCC 6.06%, iar riscul tău principal este să cumperi „scump” o proprietate cu probleme ascunse.

Pentru vânzători, decembrie și ianuarie cer disciplină la poziționare: dacă ai nevoie de vânzare în 30-60 de zile, ajustează prețul la nivelul la care apar vizionări și oferte, pentru că piața tocmai a arătat că poate reduce brusc numărul de tranzacții. Dacă nu ești presat de timp, poți testa piața, dar doar cu o prezentare impecabilă și cu flexibilitate la condițiile de plată, altfel riști să intri în categoria proprietăților care „stau” și își pierd avantajul de prospețime.

Pentru investitori, semnalul lunii este că randamentul nu se mai obține din apreciere rapidă, ci din intrări la preț corect și din controlul riscului de lichiditate: în decembrie și ianuarie merită urmărite achizițiile unde poți obține discount prin viteză de închidere și unde există cerere reală de închiriere. Pe terenuri, creșterea față de noiembrie 2024 a finanțărilor ipotecare sugerează că se tranzacționează încă activ „calitatea”, deci focusul trebuie să fie pe amplasamente și utilități care permit autorizare și construire fără surprize, nu pe parcele ieftine care vor rămâne ilichide dacă piața rămâne precaută.