Piața imobiliară Sibiu - decembrie 2025: Tranzacții pe accelerație, ipoteci -27% și prețuri +11,3%

Lichiditatea a urcat, dar nu din bani noi, iar asta schimbă riscul

În județ, decembrie a închis cu 238 tranzacții de unități individuale, ușor peste nivelul din decembrie 2024 (+3,03%), și mult peste luna anterioară (+17,24%), conform ANCPI. La prima vedere pare revenire, în realitate este mai degrabă o comprimare de final de an: se semnează ce era deja negociat, se închid dosare începute mai devreme și se “curăță” pipeline-ul. În astfel de luni, volumul poate părea sănătos, dar nu îți spune încă dacă cererea nouă rezistă la prețurile curente.

Contrastul cu nivelul național este important pentru interpretare: în România au fost 13.870 tranzacții, cu o scădere de 11,37% față de decembrie 2024, deși au crescut față de noiembrie (+15,31%), tot pe date ANCPI. Asta sugerează că impulsul din județ nu este neapărat o tendință de fond, ci un fenomen local sau un efect de calendar, iar într-un context național mai slab, piețele care par “mai puternice” tind să fie primele unde prețurile rămân sus, dar lichiditatea se poate evapora brusc când se oprește finanțarea.

Semnalul critic este retragerea creditului, nu numărul de contracte

În județ, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 211, în creștere față de luna anterioară (+31,06%), dar cu o prăbușire față de aceeași lună a anului trecut (-27,24%), conform ANCPI. Asta este ruptura care contează: tranzacțiile pot crește temporar, însă dacă finanțarea scade atât de mult într-un an, piața se mută către cumpărători cu cash sau către tranzacții mai mici, iar puterea de negociere se întoarce împotriva vânzătorilor care cer prețul “de vârf”.

La nivel național, ipotecile pe unități individuale au fost 8.666, cu o scădere de 4,67% față de decembrie 2024 și o urcare față de noiembrie (+15,73%), tot ANCPI. Diferența dintre județ și țară spune că aici contracția creditării e mult mai dură, iar asta se simte în lanț: evaluări mai prudente, avansuri mai mari, respingeri mai dese și renegocieri în ultimele zile înainte de semnare.

Contextul de dobândă nu ajută: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, înainte să coboare la 5,68% în trimestrul 1 din 2026. Mesajul pentru ianuarie și februarie este că presiunea pe rate nu dispare instant, dar fereastra de respiro poate reaprinde cererea solvabilă doar dacă prețurile nu continuă să fugă înaintea veniturilor.

Prețul a rămas pe trend ascendent, dar accesibilitatea s-a deteriorat vizibil

În oraș, prețul mediu de listare pentru apartamente a ajuns la 1.941 €/m², cu un salt de 11,3% față de decembrie 2024 și o creștere mică față de luna anterioară (+0,73%), conform indicelui Imobiliare. Aici este tensiunea reală: prețul urcă într-un ritm anual care cere ori venituri mai mari, ori credit mai ieftin. Când, în același timp, ipotecile scad puternic, piața poate păstra prețul pe anunț, dar se rupe la conversie, adică la tranzacția efectivă.

Semnalul de accesibilitate confirmă decuplarea: în octombrie 2025, salariul median în județ a fost de 804,95 €, aproape neschimbat față de octombrie 2024 (-0,1%) și mai mic față de septembrie (-0,95%), INS. În același timp, în oraș au fost necesare 2,37 salarii mediane nete pentru 1 m², peste nivelul din octombrie 2024 (2,14) și peste septembrie 2025 (2,33), Minside. Concluzia este incomodă: chiar dacă unii cumpărători încă închid tranzacții, baza de cumpărători care pot susține prețul s-a îngustat, iar asta crește probabilitatea de discounturi agresive în negocieri, nu neapărat de scăderi rapide în “prețul de vitrină”.

Oferta viitoare se umflă pe hârtie, dar livrările slabe mențin volatilitatea

În noiembrie 2025, județul a avut 77 autorizații de construire rezidențială, cu un avans masiv față de noiembrie 2024 (+87,8%) și peste luna anterioară (+22,22%), INS. În paralel, suprafața utilă autorizată a urcat la 25.773 m², cu +78,16% față de noiembrie 2024 și un salt față de octombrie (+140,62%), tot INS. Mesajul este de avertizare: dezvoltatorii au început să împingă pipeline-ul, iar dacă cererea pe credit rămâne fragilă, o parte din această ofertă poate ajunge în piață exact când cumpărătorul este mai selectiv, ceea ce comprimă marjele și împinge la promoții mascare, nu la ieftiniri explicite.

În același timp, livrările efective au fost slabe: în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 348 locuințe, cu o scădere de 37,63% față de anul 2024 și cu 28,25% sub trimestrul 2. Asta creează un amestec instabil: stoc nou mai puțin acum, dar potențial de stoc mai mult mâine. Pentru cumpărător, volatilitatea crește, pentru că prețul poate rămâne rigid pe termen scurt din lipsă de livrări, apoi să fie atacat de ofertă când autorizațiile se transformă în șantiere și livrări.

Terenurile arată activitate, dar finanțarea e mai prudentă decât pare

Pe intravilan, județul a avut 400 tranzacții în decembrie, cu o scădere de 4,76% față de decembrie 2024, dar cu o urcare față de luna anterioară (+22,7%), ANCPI. Asta arată interes, însă nu neapărat optimism: terenul se tranzacționează și din nevoia de repoziționare, consolidare de portofoliu sau achiziții oportuniste, mai ales când cumpărătorul vrea să blocheze un activ înainte să decidă ritmul investiției.

Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 335, în scădere față de decembrie 2024 (-8,22%) și aproape plate față de luna anterioară (+0,3%), ANCPI. Concluzia e clară: mișcarea există, dar banca nu validează în același ritm expansiunea. Pentru piața rezidențială, asta înseamnă că viitoarele proiecte pot porni mai lent, cu etapizări și cu presiune pe cashflow, ceea ce poate declanșa oferte mai bune pentru cumpărători în lunile următoare, dar numai la vânzătorii care au nevoie să monetizeze rapid.

Ianuarie și februarie pot aduce discounturi, dar numai pentru cei disciplinați

Pentru cumpărătorii care cumpără pentru locuire, ianuarie și februarie sunt luni bune pentru negociere, nu pentru grabă: prețul de listare a urcat la 1.941 €/m², dar accesibilitatea s-a înrăutățit la 2,37 salarii pentru 1 m² și creditarea locală a rămas subțire față de anul trecut. Cel mai mare risc este să plătești prețul de decembrie într-o piață care are deja semnal de stres pe finanțare; protecția capitalului vine din comparații stricte pe tranzacții similare, clauze clare la antecontract și refuzul de a supraevalua un imobil doar pentru că “încă se vinde”.

Pentru vânzători, următoarele două luni cer realism: tranzacțiile au urcat în decembrie, dar ipotecile sunt cu 27,24% sub nivelul de anul trecut, iar asta înseamnă mai puțini cumpărători eligibili la prețuri ambițioase. Dacă obiectivul este vânzarea rapidă, strategia de protecție este să intri în piață cu un preț care lasă spațiu mic de negociere și să elimini fricțiunile din dosar (acte, cadastru, intabulare), pentru că în ianuarie și februarie cumpărătorul cu credit va testa ferm cât de flexibil ești.

Pentru investitori, semnalul dominant este decuplarea dintre preț și credit: prețurile sunt încă sus, dar finanțarea a dat înapoi, iar autorizațiile au explodat, semn că oferta viitoare se pregătește. În ianuarie și februarie, protecția capitalului vine din intrări doar acolo unde randamentul este defensiv și verificabil, nu proiectat, și din negocieri dure pe unități care stau, mai ales dacă dobânda variabilă se stabilizează odată cu IRCC de 5,68% în trimestrul 1 din 2026; altfel, riști să prinzi o perioadă în care prețul de listă rămâne rigid, dar lichiditatea reală se subțiază și ieșirea devine scumpă.