Piața imobiliară Sibiu - noiembrie 2025: Prețuri +11%, dar tranzacțiile și ipotecile cedează

Piața intră în faza de „preț sus, volum jos”, favorabilă negocierii selective

În Sibiu, prețul mediu de listare pentru apartamente a ajuns la 1.927 €/m², cu 11% peste nivelul din aceeași lună a anului trecut (sursa: indicele imobiliare). În același timp, județul a avut 203 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 7,73% față de noiembrie 2024 (sursa: ANCPI). Concluzia practică este că piața validează încă niveluri mai mari la „cerere”, dar nu mai are același debit de închideri, ceea ce mută puterea către cumpărătorii pregătiți să decidă rapid, dar doar după ce obțin un discount justificat.

Față de luna octombrie, majorarea de doar 1,15% a prețului de listare arată un ritm de creștere mai lent, în timp ce volumul a căzut abrupt, cu 15,77% la tranzacții (ANCPI). Această combinație indică un risc real pentru vânzătorii care „testează piața” cu prețuri optimiste: dacă nu apar vizionări și oferte în primele săptămâni, proprietatea poate rămâne blocată până după ianuarie, când cererea revine gradual.

Creditarea s-a strâns, iar cumpărătorul cu finanțare sigură devine „monedă forte”

Pe segmentul apartamentelor și caselor tranzacționate ca unități individuale, județul Sibiu a înregistrat 161 operațiuni ipotecare, cu 19,1% sub nivelul din noiembrie 2024 (ANCPI). Asta nu înseamnă doar mai puțini cumpărători cu credit, ci și un proces mai selectiv: proprietățile cu acte clare, evaluare ușor de susținut și eficiență bună la costul total au șanse mai mari să se miște. Într-un context în care IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025 (și este estimat la 5,68% în trimestrul 1 din 2026), banca rămâne un filtru important, iar cumpărătorul preaprobat poate negocia mai bine tocmai pentru că reduce riscul de eșec al tranzacției pentru vânzător.

Comparativ cu luna anterioară, scăderea de 18,69% a operațiunilor ipotecare pe unități individuale întărește ideea de frână sezonieră, dar și de prudență la finanțare (ANCPI). Contrastul cu nivelul național este relevant: în România, operațiunile ipotecare pe unități individuale au scăzut cu 5,24% față de noiembrie 2024, iar față de octombrie chiar au crescut ușor cu 0,69% (ANCPI). Când localul slăbește mai mult decât naționalul, concluzia este că în Sibiu competiția între cumpărători se reduce mai repede, ceea ce face ca negocierile să depindă mai mult de calitatea proprietății și mai puțin de „panică de a pierde oferta”.

Sibiul rezistă mai bine decât țara la tranzacții, dar tot pe trend de răcire

La nivel național, tranzacțiile cu unități individuale au coborât la 12.028 în noiembrie 2025, cu 22,47% sub noiembrie 2024 (ANCPI). În județul Sibiu, scăderea de 7,73% față de aceeași lună a anului trecut este mai mică, ceea ce sugerează că piața locală rămâne relativ mai rezilientă. Implicația pentru decizie este nuanțată: reziliența sprijină prețurile cerute, dar nu elimină riscul de stagnare, pentru că și aici volumul scade și se vede în ritmul tranzacțiilor efective.

Față de octombrie, declinul de 16,16% la nivel național este similar ca amplitudine cu scăderea locală de 15,77% (ANCPI), deci componenta sezonieră este reală, nu doar locală. Totuși, într-un an cu inflație ridicată (9,76% în octombrie 2025), cumpărătorii tind să fie mai atenți la costul total și la riscul de dobândă decât la „protecția împotriva inflației”. Concluzia este că în decembrie și ianuarie contează mai mult să prinzi proprietatea potrivită la termenii potriviți, decât să urmărești o creștere rapidă a prețului.

Terenurile indică prudență la proiecte noi, deși autorizările sunt mixte

Pe intravilan, județul Sibiu a avut 326 tranzacții de terenuri, cu 7,91% sub noiembrie 2024 și cu 29,44% sub luna anterioară (ANCPI). O astfel de contracție sugerează amânarea deciziilor de achiziție pentru dezvoltare sau construcție individuală, mai ales când costul banilor rămâne ridicat și incertitudinea pe costurile de execuție persistă. Practic, terenurile intră mai repede în „așteptare” decât apartamentele, iar asta poate reduce presiunea de ofertă nouă în viitor, dar nu ajută vânzările pe termen scurt.

Operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 334, aproape la același nivel ca în noiembrie 2024 (−1,18%) și doar ușor sub octombrie (−3,19%) (ANCPI). Disonanța dintre ipoteci aproape stabile și tranzacții în scădere arată că o parte din activitate poate fi dată de restructurări sau finanțări care nu se traduc imediat în cumpărări. Concluzia: dacă urmărești un teren, e probabil un moment bun pentru negociere, dar cu condiția să ai claritate pe finanțare și pe calendarul de construire.

Pe partea de ofertă viitoare, datele INS arată în octombrie 2025 un număr mai mare de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, 63, cu 14,55% peste octombrie 2024, însă suprafața utilă autorizată a fost doar 10.711 m², în scădere cu 77,42% față de octombrie 2024. Interpretarea utilă este că se aprobă mai multe proiecte, dar mai mici sau în etape, ceea ce poate menține oferta fragmentată și poate susține prețurile la unitățile bune, fără să genereze neapărat un val de livrări rapide.

Decembrie și ianuarie favorizează deciziile pragmatice, nu pariurile pe creștere rapidă

Pentru cumpărători, semnalul lunii este simplu: prețurile cerute sunt încă sus, dar volumul și creditarea au slăbit, ceea ce îți dă pârghie dacă intri cu finanțarea pregătită și criterii ferme. În decembrie și ianuarie, miza este să negociezi pe argumente verificabile, mai ales că accesibilitatea s-a deteriorat: în septembrie 2025 au fost necesare 2,33 salarii mediane nete pentru 1 m², față de 2,12 în septembrie 2024, chiar dacă salariul median din județ a fost 812,65 € (INS). Dacă găsești o proprietate care bifează actele, poziția și costul total, intervalul următoarelor 6-8 săptămâni poate fi unul bun de cumpărare, tocmai pentru că presiunea concurenței e mai mică.

Pentru vânzători, piața încă acceptă niveluri ridicate la listare, dar nu mai „iartă” supraevaluarea, iar scăderea tranzacțiilor și a ipotecilor în județ arată că cererea solvabilă s-a subțiat. În decembrie și ianuarie, strategia care maximizează șansele este să intri corect din prima cu un preț susținut de comparabile și să oferi un spațiu clar de negociere, pentru a capta cumpărătorii activi înainte să amâne spre primăvară. Dacă proprietatea stă fără interes în primele săptămâni, probabil nu e „marketingul”, ci nivelul de preț, iar ajustarea rapidă e mai eficientă decât așteptarea.

Pentru investitori, mesajul este de selecție dură: randamentul trebuie să vină din discount și din calitatea activului, nu din presupunerea că piața va ridica automat prețul. Cu tranzacții și ipoteci în scădere față de aceeași lună din 2024, intrările impulsive sunt mai riscante, dar apar ferestre bune pentru achiziții sub piață, mai ales pe proprietăți care au nevoie de vânzare rapidă sau pe terenuri unde tranzacțiile au căzut puternic. În decembrie și ianuarie, merită să urmărești oportunitățile cu ieșire flexibilă și să te protejezi la dobândă, având în vedere că IRCC rămâne ridicat în trimestrul 4 din 2025 și abia coboară în trimestrul 1 din 2026.