Piața imobiliară Suceava - decembrie 2025: Tranzacții în sus 19,6%, ipoteci în jos 29,63%

Saltul de final de an maschează slăbiciunea de fond a cererii

Decembrie a adus 299 tranzacții cu unități individuale, în creștere cu 19,6% față de luna anterioară, un impuls care poate părea revenire. Problema este că, față de aceeași lună a anului trecut, volumul rămâne mai jos cu 15,54%, iar această distanță spune că piața nu și-a recâștigat încă forța, ci doar a accelerat temporar, cel mai probabil prin închideri de dosare și decizii amânate.

La nivel național, dinamica e similară și confirmă că nu e un fenomen izolat: România a avut 13.870 tranzacții, cu 15,31% peste luna anterioară, dar cu 11,37% sub decembrie din anul trecut. Tradus în risc, asta înseamnă că optimismul de final de an poate fi mai degrabă un vârf de activitate decât începutul unui trend, iar cine cumpără pe grabă poate plăti o primă de „moment”.

Punctul de inflexiune este finanțarea, nu numărul de tranzacții

În decembrie s-au înregistrat doar 76 operațiuni ipotecare pe unități individuale, iar semnalul dominant este că finanțarea se retrage: minus 29,63% față de decembrie din anul trecut, chiar dacă față de luna anterioară scăderea e mai mică, de 3,8%. Când ipotecile se subțiază în timp ce tranzacțiile urcă, piața devine mai „cash-driven”, iar asta schimbă regulile: se închid mai repede doar proprietățile corect prețuite, iar restul rămân în așteptare.

Contrastul cu nivelul național crește tensiunea: România a avut 8.666 operațiuni ipotecare, cu doar 4,67% sub decembrie din anul trecut și cu 15,73% peste luna anterioară. Asta sugerează că, local, frâna finanțării e mai abruptă decât media țării, deci riscul de negocieri dure și de eșec al tranzacțiilor condiționate de credit este mai ridicat aici.

Contextul nu ajută: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, ceea ce apasă costul creditului exact în perioada în care inflația rămâne sus, la 9,76% în noiembrie. Chiar dacă IRCC scade la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, reducerea e mai degrabă o gură de aer decât o schimbare de regim, iar în ianuarie și februarie filtrul de eligibilitate rămâne strict.

Banii se mută pe teren, iar asta poate preceda o repoziționare de preț

Pe terenuri intravilane, piața a mers în sens invers față de ipotecile pe locuințe: 1.074 tranzacții în decembrie, cu 23,17% peste luna anterioară și cu doar 3,94% sub aceeași lună a anului trecut. Acest mix arată că interesul pentru „bază” rămâne activ, dar nu neapărat că rezidențialul construit e sănătos; poate fi o fugă către opțiuni mai flexibile, unde decizia finală de construire poate fi amânată.

Șocul real este în finanțarea terenurilor: 560 operațiuni ipotecare pe intravilan, cu 112,12% peste decembrie din anul trecut și cu 81,23% peste luna anterioară. Când creditarea se duce masiv spre teren, în timp ce ipotecile pe unități individuale scad, apare un semnal de repoziționare: fie se pregătesc proiecte viitoare, fie se restructurează garanții și portofolii. În ambele cazuri, riscul pentru cumpărătorul de apartament este că piața poate rămâne „fără combustibil” exact când se așteaptă la stabilizare.

Oferta viitoare se subțiază, dar nu suficient cât să te protejeze de negociere

Pe partea de pipeline, semnalul e de încetinire: în noiembrie au fost 128 autorizații de construire rezidențial, în scădere cu 12,33% față de noiembrie din anul trecut și cu 27,27% față de luna anterioară. Asta reduce probabilitatea unei avalanșe de livrări noi în 2026, dar nu înseamnă automat prețuri mai mari pe termen scurt, pentru că prețul se apără cu cerere solvabilă, nu cu speranță.

Și mai important, suprafața utilă autorizată a coborât la 23.280 m², cu 18,41% sub noiembrie din anul trecut și cu 23,5% sub luna anterioară, ceea ce arată că nu doar numărul proiectelor scade, ci și dimensiunea lor. Concluzia practică: dacă finanțarea rămâne slabă, dezvoltatorii și vânzătorii vor fi tentați să apere marja prin prețuri „de listă”, dar vor ceda prin discounturi punctuale, finisaje, bonusuri sau termene, iar cumpărătorul atent poate exploata asta.

Livrările confirmă frâna: în trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 448 locuințe, cu 26,44% mai puține față de 2024 și cu 4,27% sub trimestrul 2 din 2025. Asta micșorează presiunea de ofertă, dar introduce un alt risc: dacă oferta nouă se rărește, apartamentele bune devin mai rare, iar cele slabe se blochează la vânzare, ceea ce poate polariza piața și poate mări diferența între „se vinde imediat” și „nu se vinde deloc”.

În următoarele 60 de zile, supraviețuiesc doar deciziile defensive

Pentru cumpărători, ianuarie și februarie sunt mai sigure dacă tratezi piața ca pe una cu finanțare intermitentă: verifică din start aprobarea de credit și scenariul de rată, pentru că IRCC a fost 6,06% în trimestrul 4 și chiar dacă scade la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, diferența nu repară rapid eligibilitatea. Într-o piață unde ipotecile pe locuințe sunt cu 29,63% sub nivelul de anul trecut, puterea ta stă în a negocia dur pe proprietăți care stau, nu în a concura pe cele care se mișcă repede.

Pentru vânzători, riscul major în ianuarie și februarie este să confunzi creșterea din decembrie față de luna anterioară cu o revenire reală. Când volumul total rămâne cu 15,54% sub decembrie din anul trecut, iar creditarea locală pe unități individuale se contractă, vei avea mai puțini cumpărători „siguri”, deci strategia defensivă este să pre-califici interesul, să accepți negocieri rapide și să eviți lanțurile de tranzacții dependente de aprobări în cascadă.

Pentru investitori, semnalul de urmărit în ianuarie și februarie este divergența: tranzacțiile au crescut față de luna anterioară, dar banii cu levier se duc spre terenuri, unde ipotecile au sărit cu 112,12% față de aceeași lună a anului trecut. Asta poate anunța o repoziționare către dezvoltare sau către active care pot fi ținute până când finanțarea revine, însă riscul este timingul: dacă intri pe locuințe „la preț de vârf de listă”, poți rămâne cu randamente compresate și lichiditate mai slabă; intrarea defensivă înseamnă discount real, chirie acoperitoare și rezervă de cash pentru 6-12 luni.