Piața imobiliară Teleorman - decembrie 2025: Cererea finanțată revine ipotecile +30.77% tranzacțiile 0%
Decembrie a adus un semnal util pentru decizie: pe fundalul unui volum anual de vânzări neschimbat, finanțarea a urcat puternic, iar piața a intrat în iarnă cu mai multă mișcare decât în luna anterioară.
decembrie 2024 - decembrie 2025
Volumul de vânzări s-a stabilizat, dar rămâne o piață cu lichiditate redusă
În decembrie 2025 s-au tranzacționat 12 unități individuale în județ, același nivel ca în decembrie 2024, ceea ce arată că piața nu a câștigat încă tracțiune pe termen lung, ci mai degrabă își apără un prag minim de activitate. Concluzia practică este că prețul se face încă prin negociere și prin calitatea proprietății, nu prin presiune de volum, iar proprietățile cu defecte evidente riscă să stea la vânzare mai mult decât te aștepți.
În același timp, față de luna noiembrie, numărul de tranzacții a crescut cu 50%, semnal de revenire sezonieră sau de deblocare a deciziilor amânate către final de an. Pentru cumpărător, asta înseamnă că fereastra de a prinde proprietăți bune înainte să apară mai multă competiție se poate îngusta în ianuarie, iar pentru vânzător înseamnă că merită intrat corect în piață, cu un preț realist, pentru a prinde lichiditatea de început de an.
La nivel național, decembrie a închis cu 13.870 tranzacții, în scădere cu 11.37% față de decembrie 2024, deși față de luna anterioară a urcat cu 15.31%. Diferența dintre trendul național mai slab și stabilitatea locală sugerează că Teleorman este mai mult o piață de oportunități punctuale decât una trasă de valul general, deci strategia câștigătoare rămâne selecția strictă a proprietăților, nu graba după trend.
Ipotecile cresc mai repede decât vânzările, semn de reactivare a cererii finanțate
În decembrie 2025 s-au înregistrat 17 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 30.77% peste decembrie 2024 și cu 54.55% peste luna noiembrie. Când finanțarea crește mai repede decât volumul de vânzări, mesajul este că o parte mai mare din cerere încearcă să cumpere cu credit sau să își optimizeze finanțarea, iar decizia de cumpărare devine mai sensibilă la condițiile băncii și la evaluare.
Acest reviriment vine într-un context în care IRCC în trimestrul 4 din 2025 a urcat la 6.06%, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este estimat la 5.68%, ceea ce poate reduce ușor presiunea pe rate la început de an, fără să transforme creditul în „ieftin”. Concluzia de timing este că ianuarie și februarie sunt mai potrivite pentru cumpărători disciplinați financiar, care își fixează bugetul după rata maxim suportabilă, nu după suma maximă aprobată.
La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 8.666, în scădere cu 4.67% față de decembrie 2024, dar în creștere cu 15.73% față de luna anterioară. În raport cu această imagine, Teleorman arată o accelerare locală peste medie, ceea ce ridică riscul ca proprietățile „curate” juridic și ușor finanțabile să se tranzacționeze mai repede în următoarele săptămâni.
Pe terenuri intravilane, finanțarea explodează, dar tranzacțiile confirmă doar parțial cererea
În decembrie, tranzacțiile cu terenuri intravilane au fost 11, cu 45% sub decembrie 2024, chiar dacă față de luna noiembrie au crescut cu 22.22%. Concluzia este că piața de terenuri încă nu și-a revenit ca volum anual, iar cumpărătorul are în continuare avantaj în negociere, mai ales când există limitări de utilități, acces sau regim urbanistic.
În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au ajuns la 159, cu 562.5% peste decembrie 2024 și cu 2.58% peste luna anterioară. Diferența foarte mare între scăderea tranzacțiilor și explozia operațiunilor ipotecare sugerează un val de înscrieri și modificări de ipoteci care poate include refinanțări sau pregătirea unor proiecte, nu doar achiziții noi; pentru decizie, asta înseamnă că semnalul e mai degrabă despre activitate financiar-juridică decât despre cerere „la vedere” pentru terenuri.
Implicația practică pentru ianuarie-februarie este că terenurile bune pot deveni mai greu de găsit dacă o parte din această activitate se transformă în tranzacții efective, dar terenurile mediocre vor rămâne expuse la discounturi. Aici contează mai mult decât în apartamente verificarea documentației, a PUZ/PUG, a drumului de acces și a calendarului realist de construire.
Oferta viitoare pare să încetinească pe autorizații, deși livrările recente au crescut
În noiembrie 2025 s-au emis 20 de autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 9.09% mai puține decât în noiembrie 2024 și cu 31.03% sub octombrie 2025, ceea ce indică prudență la pornirea de proiecte noi. Concluzia este că, dacă această tendință persistă, presiunea pe oferta nouă se poate vedea în lunile următoare, iar proprietățile bine poziționate pot păstra mai ușor prețul în negocieri.
Suprafața utilă autorizată a fost de 3.166 m², cu 3.06% peste noiembrie 2024, dar cu 19.46% sub octombrie 2025, semn că proiectele aprobate nu sunt neapărat mai numeroase, ci uneori puțin mai mari. Pentru cumpărător, asta înseamnă că oferta nouă nu va inunda piața în termen scurt; pentru vânzător, înseamnă că o proprietate bine pregătită de vânzare concurează mai mult cu piața existentă decât cu un val de dezvoltări noi.
În paralel, în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 80 de locuințe, cu 86.05% peste 2024 și cu 233.33% peste trimestrul 2, deci există livrări recente care pot alimenta oferta imediată. Concluzia de poziționare este că, în ianuarie și februarie, diferența o face calitatea stocului disponibil: proiectele proaspăt livrate și proprietățile renovate corect pot prinde cererea finanțată în creștere, în timp ce stocul vechi, neactualizat, va fi forțat la concesii.
În următoarele două luni, decizia bună se face pe negociere și eligibilitate la credit
Pentru cumpărători, ianuarie și februarie sunt favorabile dacă intrați cu preaprobare și cu o marjă de siguranță pe rată, fiindcă în decembrie finanțarea a accelerat, iar concurența pe proprietățile „bancabile” poate crește. Cu inflația rămasă ridicată spre final de 2025, iar IRCC încă peste 6% în trimestrul 4, cheia este să negociați pornind din costul total al creditului și să condiționați oferta de evaluare și acte complete, nu de promisiuni.
Pentru vânzători, următoarele două luni sunt bune pentru vânzare doar dacă prețul este ancorat în realitatea unei piețe cu volum anual plat și cu lichiditate mică. În practică, asta înseamnă că proprietățile pregătite impecabil și ușor finanțabile pot obține un preț bun mai repede, dar orice rigiditate la documente sau la termenii tranzacției va mări mult timpul de vânzare, chiar dacă în decembrie s-a văzut o accelerare față de luna anterioară.
Pentru investitori, semnalul din decembrie spune să fiți selectivi: creșterea operațiunilor ipotecare indică mai mult interes și mai multă mișcare, însă tranzacțiile încă nu confirmă o expansiune solidă a pieței. În ianuarie și februarie, randamentul se obține din discount la intrare și din achiziții care pot fi închiriate rapid sau revândute ușor, iar pe terenuri intravilane merită pariat doar când documentația este clară și există un scenariu realist de finanțare și construire, pentru că diferența dintre ipoteci și tranzacții arată că nu tot „zgomotul” financiar se transformă în cerere efectivă.