Piața imobiliară Teleorman - noiembrie 2025: Blocaj de lichiditate, tranzacții -33,33% și ipoteci -15,38%

Când ai doar 8 tranzacții, prețul cerut devine ficțiune

În noiembrie 2025, Teleorman a înregistrat 8 tranzacții cu unități individuale, cu 33,33% mai puține decât în noiembrie 2024 și cu 52,94% sub octombrie 2025 (ANCPI). Concluzia simplă și incomodă este că piața nu „a încetinit”, ci a rămas fără lichiditate, iar într-o piață cu volum microscopic, orice discuție despre „trend de preț” e, în cel mai bun caz, o impresie subiectivă din câteva anunțuri.

La nivel național, noiembrie a avut 12.028 tranzacții, în scădere cu 22,47% față de aceeași lună din 2024 și cu 16,16% față de luna anterioară (ANCPI). Teleorman nu este „mai ieftin și deci protejat”, ci pur și simplu mai puțin tranzacționat, iar când țara încetinește, județele cu lichiditate redusă se blochează primele, pentru că diferența dintre prețul cerut și banii disponibili nu se mai acoperă prin optimism.

Finanțarea nu te salvează când cererea dispare, doar selectează supraviețuitorii

Pe unități individuale, Teleorman a avut 11 operațiuni ipotecare în noiembrie 2025, cu 15,38% sub noiembrie 2024 și cu 35,29% sub octombrie 2025 (ANCPI). În traducere: creditul nu împinge piața înainte, doar filtrează cine mai poate închide o tranzacție în condiții de nervi, acte și avans; iar când scăderea tranzacțiilor e mai abruptă decât scăderea ipotecilor, e un indiciu că piața se reduce la puține cazuri „rezolvate” prin finanțare, nu că a rămas sănătoasă.

În România, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7.488, cu 5,24% sub noiembrie 2024, dar ușor peste octombrie, cu 0,69% (ANCPI). Asta arată decuplajul clasic: la nivel mare, finanțarea rezistă mai bine decât volumul de tranzacții, însă în Teleorman șocul e mai dur pentru că baza e mică și fiecare lună slabă taie din piață ca dintr-un tort deja subțire. Iar contextul de cost al banilor nu ajută: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, înainte să coboare la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, deci „relaxarea” e mai degrabă o pauză decât un stimul real.

Terenul arată o piață ruptă în două, puține vânzări dar multe ipoteci

Pe intravilan, Teleorman a avut 9 tranzacții în noiembrie 2025, cu 40% sub noiembrie 2024 și cu 30,77% sub octombrie 2025 (ANCPI). Concluzia: proprietarii care așteaptă „să mai urce” nu vând, iar cei care trebuie să vândă acceptă, dar numărul lor e mic; nu e o piață cu cerere consistentă, e o piață cu puține ieșiri și multe amânări.

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au fost 155, cu 14,81% peste noiembrie 2024, deși cu 32,31% sub octombrie 2025 (ANCPI). Aici e partea pe care miturile o ratează: ipotecile pe teren nu înseamnă automat „boom”, pot însemna rearanjări de garanții, finanțări punte, consolidări, refinanțări sau pregătiri pentru proiecte care încă nu se vând. Piața îți spune că se pun garanții, dar nu se închid tranzacții; asta nu e expansiune, e prudență birocratică și încercarea de a ține opțiuni deschise.

Oferta viitoare nu e problema azi, dar îți taie povestea despre „raritate”

Pe partea de intenție de construire, în octombrie 2025 s-au emis 29 autorizații rezidențiale în Teleorman, cu 26,09% peste octombrie 2024, deși cu 12,12% sub septembrie 2025 (INS). Concluzia: chiar și într-un județ cu tranzacții puține, există un reflex de a autoriza, deci argumentul „nu se mai construiește, de asta țin prețurile” este doar o scuză bună pentru anunțuri, nu o analiză.

Suprafața utilă autorizată a fost de 3.931 m², cu 13,68% peste octombrie 2024, dar cu 33,26% sub septembrie 2025 (INS). Asta arată exact problema structurii: intenția există, însă proiectele se dimensionează mai precaut și se fragmentează, pentru că finanțarea și vânzarea nu mai sunt presupuse, ci negociate. Iar livrările confirmă că nu curge lapte și miere: în trimestrul 2 din 2025 s-au finalizat 24 locuințe, cu 17,24% sub 2024 și cu 7,69% sub trimestrul 1 din 2025, deci nu vine un val de ofertă care să „rezolve” piața, dar nici nu există penuria care să justifice prețuri rigide când volumul se evaporă.

Puterea de cumpărare crește pe hârtie, dar scade în realitate

Salariul median a ajuns la 617,19 € în septembrie 2025, cu 6,04% peste septembrie 2024, dar ușor mai jos față de august, cu 0,66% (INS). Însă în același interval, inflația a sărit la 9,76% în octombrie 2025, după 9,88% în septembrie și 9,85% în august, deci creșterea nominală a veniturilor pierde în fața scumpirilor. Concluzia pentru imobiliare e seacă: nu poți cere prețuri „ca și cum” veniturile au crescut, când puterea de cumpărare reală e sub presiune și costul creditului rămâne ridicat, cu IRCC la 6,06% în trimestrul 4.

Următoarele două luni vor fi despre realism, nu despre speranțe

Pentru cumpărători, decembrie și ianuarie sunt luni în care avantajul nu e „prețul mic”, ci lipsa concurenței. Cu un noiembrie care a lăsat Teleorman la 8 tranzacții și cu finanțare în contracție față de luna anterioară, negocierile care se închid vor fi cele în care intri cu bani pregătiți și accepți că piața nu-ți datorează nimic: verifici actele, ceri discount pentru orice risc și nu plătești premium pentru povești despre „revenire” când volumul spune blocaj.

Pentru vânzători, următoarele două luni sunt un test de sinceritate: ori prețuiești corect și vinzi, ori rămâi în piața de anunțuri, nu în piața de tranzacții. În noiembrie s-a văzut clar că lichiditatea s-a strâns, iar dacă tu încă aștepți cumpărătorul „care nu negociază”, îl aștepți în zadar, mai ales când inflația a rămas aproape de 10% în toamnă și oamenii sunt mai atenți la cheltuieli; ajustarea rapidă bate încăpățânarea lungă.

Pentru investitori, decembrie și ianuarie nu sunt despre „randament din chirie” spus din burtă, ci despre intrări rare și ieșiri și mai rare. Decuplajul dintre puține tranzacții și activitatea ipotecară pe teren sugerează repoziționări și pregătiri, nu cash-out ușor; dacă nu ai un plan clar de închiriere, lichidare și un buffer de dobândă, stai pe margine. Dacă ai, atunci cauți strict proprietăți cumpărate cu discount real și justificat, pentru că într-o piață care se mișcă în 8 tranzacții pe lună, optimismul nu este strategie, e cost.