Piața imobiliară Timiș - decembrie 2025: Prețurile urcă peste 10%, creditele cedează 12%

Prețurile cresc, dar nu pentru că s-a ieftinit viața

În Timișoara, apartamentele vechi au urcat la 1820 €/m², cu 11.93% față de luna decembrie din 2024, iar cele noi au ajuns la 2131 €/m², cu 10.64% față de aceeași lună a anului trecut (Indicele Imobiliare). Creșterile față de luna anterioară sunt mici, 0.44% la vechi și 0.61% la noi, adică genul de avans care arată mai degrabă încăpățânarea vânzătorilor decât o explozie de cerere reală.

Problema e că această poveste cu „prețul urcă fiindcă piața e puternică” se rupe când o pui lângă costul banilor. IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, după 5.55% în trimestrul 3, ceea ce împinge ratele în sus exact când oamenii ar avea nevoie de relaxare ca să susțină prețurile. Da, în trimestrul 1 din 2026 IRCC scade la 5.68%, dar asta nu repară peste noapte un an în care creditul s-a strâns și cumpărătorii au devenit mai selectivi.

Volumul a sărit sezonier, dar piața e mai slabă decât anul trecut

În județul Timiș s-au înregistrat 1078 tranzacții cu unități individuale, cu 45.09% peste luna noiembrie, dar cu 5.85% sub luna decembrie din 2024 (ANCPI). Asta e fix tiparul de final de an: notari, termene, închideri de dosare, grăbit actele înainte de sărbători. Să interpretezi creșterea față de luna anterioară ca „revenire” e o autoiluzie confortabilă.

La nivel național, imaginea e și mai tăioasă: 13870 tranzacții, cu 15.31% peste luna noiembrie, dar cu 11.37% sub luna decembrie din 2024 (ANCPI). Cu alte cuvinte, piața a fost mai activă decât în noiembrie, dar mai mică decât anul trecut, iar asta spune că 2025 nu a fost un an de expansiune a lichidității, ci unul de „se vinde, dar nu ca înainte”.

Creditarea nu confirmă prețurile, iar asta doare în 2026

În Timiș, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 675, cu 12.45% sub luna decembrie din 2024 și cu 6.64% sub luna noiembrie (ANCPI). Asta e partea pe care o ignoră cei care spun „se vinde oricum”: se vinde, dar nu cu aceeași forță pe finanțare, iar fără finanțare, plafonul de preț se mută din piață în imaginația vânzătorului.

Contrastul cu România este urât pentru Timiș: operațiunile ipotecare pe unități individuale au crescut la nivel național la 8666, cu 15.73% peste luna noiembrie, chiar dacă sunt cu 4.67% sub luna decembrie din 2024 (ANCPI). Pe scurt, la nivelul țării creditarea a respirat în decembrie; în Timiș, a tușit. Iar când județul nu prinde aceeași revenire de finanțare ca restul țării, prețurile locale nu au de unde să-și ia „combustibilul” ca să justifice încă un an de scumpiri rapide.

Accesibilitatea s-a deteriorat, iar mitul „salariile țin pasul” e fals

Salariul median din Timiș a fost 866.25 € în octombrie, cu doar 2.19% peste octombrie 2024 (INS). Între timp, în Timișoara, pentru un metru pătrat la apartamente noi îți trebuiau 2.44 salarii mediane nete în octombrie 2025, față de 2.26 în octombrie 2024, iar la apartamente vechi 2.08 față de 1.91 (Minside). Asta nu e „salariile cresc și ajung din urmă piața”, ci exact invers: piața s-a depărtat, iar cumpărătorul standard intră în 2026 mai obosit financiar.

Pune peste asta inflația care a stat sus spre final de an, 9.76% în noiembrie 2025, și înțelegi de ce discuția despre „cerere puternică” trebuie făcută cu un avertisment: cererea există, dar e mult mai sensibilă la rată, avans și siguranța locului de muncă. Într-o piață în care accesibilitatea se strică, singurul lucru care poate ține prețurile sus este lipsa alternativelor, nu prosperitatea cumpărătorilor.

Oferta viitoare se strânge pe hârtie, dar livrările curente apasă pe concurență

Pe partea de proiecte noi, județul Timiș a avut în noiembrie 176 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 22.47% sub noiembrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a fost 35853 m², cu 10.53% sub aceeași lună a anului trecut (INS). Mesajul e simplu: pipeline-ul pe termen mediu arată mai slab, deci dezvoltatorii nu sunt în modul „accelerăm”, ci în modul „ne uităm la costuri și la vânzări”.

Dar asta nu înseamnă automat că prețurile sar și mai mult, pentru că livrările sunt deja aici. În trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 1445 locuințe, cu 14.68% peste 2024 și cu 93.96% peste trimestrul 2. Tradus: concurența din stocul nou e reală acum, iar în lunile următoare cei care chiar trebuie să vândă vor concura pe facilități, discounturi mascate și termene, nu pe povești despre „trend de creștere”.

Următoarele două luni favorizează pragmatismul, nu bravada

Pentru cumpărători, ianuarie și februarie sunt luni bune să forțezi negocierea, nu să te îndrăgostești de prețul din anunț. În decembrie ai avut tranzacții mai multe față de luna noiembrie, dar finanțarea pe unități individuale a scăzut, ceea ce lasă loc pentru discount acolo unde vânzătorul depinde de timp și unde proprietatea stă pe piață. Dacă intri cu preaprobarea în mână și ești dispus să spui „nu”, ai avantaj, mai ales că IRCC scade în trimestrul 1 din 2026 și vei vedea cumpărători încercând să revină treptat.

Pentru vânzători, realitatea e simplă și neplăcută: piața nu mai validează automat orice preț, chiar dacă indicii de listare arată creșteri de peste 10% față de anul trecut. Dacă vrei să vinzi în ianuarie sau februarie, prețul trebuie să fie o armă, nu un orgoliu; altfel intri în categoria anunțurilor care „se vând doar în capul proprietarului”. Într-un județ unde tranzacțiile sunt sub anul trecut și ipotecile sunt mai jos, supraevaluarea nu e un risc, e aproape o garanție de stagnare.

Pentru investitori, decizia pe ianuarie-februarie ar trebui să fie cinică: randamentul trebuie să bată costul capitalului, nu să se bazeze pe încă o rundă de apreciere. Cu accesibilitatea înrăutățită și creditarea locală care nu confirmă, pariul pe creșterea prețului e fragil; pariul pe cash-flow e singurul serios. Dacă nu poți obține un preț de intrare care să îți protejeze marja și dacă proprietatea nu are o chirie realistă raportată la 2131 €/m² la nou, mai bine stai pe margine decât să finanțezi speranțele altcuiva.