Piața imobiliară Timiș - noiembrie 2025: Prețuri în urcare, tranzacții -20,45%: divergență periculoasă

Lichiditatea se evaporă, iar prețul devine doar o cerere

În noiembrie, județul a închis la 743 tranzacții cu unități individuale, cu 20,45% mai puține față de luna noiembrie din 2024 și cu încă 5,11% sub luna anterioară, semn că frâna nu este un accident de o lună, ci o lipsă de cuplu între cerere și ofertă. Când volumul cade în timp ce prețurile afișate urcă, piața nu „rezistă”, ci se rigidizează: se vinde mai greu, se negociază mai agresiv, iar proprietățile corecte se separă de cele supraevaluate.

Contextul național confirmă că nu vorbim despre o excepție locală: România a avut 12.028 tranzacții de unități individuale, în scădere cu 22,47% față de luna noiembrie din 2024 și cu 16,16% față de luna octombrie. Când scăderea este mai mare la nivel de țară decât în județ, impulsul negativ vine din finanțare, încredere și costul vieții, nu dintr-un micro-eveniment local, ceea ce reduce șansele unui rebound rapid în decembrie.

În paralel, terenurile intravilane dau un semnal de prudență: 1.032 tranzacții în județ, cu 12,24% sub noiembrie 2024 și cu 7,69% sub luna anterioară. Când terenul încetinește, pipeline-ul de dezvoltare se disciplinează forțat, iar investitorii devin selectivi; pe termen scurt, asta poate susține prețurile cerute la apartamentele „bune”, dar pe termen mediu amplifică riscul de piață bifurcată, cu vânzări doar pe produse foarte bine poziționate.

Prețurile cresc, dar creșterea e fragilă și se sprijină pe inerție

În oraș, apartamentele vechi au urcat la 1.812 €/m², cu 12,76% peste noiembrie 2024 și cu un avans mic, de 0,55% față de luna octombrie. Diferența dintre creșterea mare față de anul trecut și mișcarea aproape plată față de luna anterioară arată un mecanism tipic de final de ciclu: proprietarii încă prețuiesc după „piața de ieri”, dar cumpărătorii plătesc tot mai rar fără concesii.

La apartamentele noi, 2.118 €/m² înseamnă +9,12% față de noiembrie 2024, însă doar +0,14% față de luna anterioară, deci practic o plafonare. Aici, riscul este mai clar: dacă volumul rămâne jos, dezvoltatorii nu vor tăia neapărat din prețul de listă, ci vor muta ajustarea în pachete, termene și bonusuri, iar cumpărătorul care nu negociază structura tranzacției poate plăti „prețul de vitrină” într-o piață care nu mai validează vitrina.

Această rigiditate a prețurilor afișate, în timp ce tranzacțiile cad, este exact combinația care produce surprize în ianuarie: după ce trece fereastra emoțională de final de an, se văd mai bine proprietățile care stau, iar proprietarii testați de timp acceptă reduceri reale. Cu alte cuvinte, noiembrie nu arată o piață „tare”, ci o piață în care prețul este încă o opinie, iar lichiditatea e deja o realitate.

Creditarea face zgomot, dar nu confirmă cererea finală

În județ, operațiunile ipotecare pe unități individuale au sărit la 723, cu 19,9% peste noiembrie 2024 și cu un salt abrupt de 39,04% față de luna octombrie. Sună ca o revenire, dar definiția indicatorului contează: sunt înscrieri, reînscrieri și modificări, deci poate include refinanțări și reorganizări ale creditelor, nu doar finanțări pentru achiziții noi. Când ipotecile cresc iar tranzacțiile scad, piața îți spune că oamenii își rearanjează datoriile mai repede decât își asumă proprietăți noi.

La nivel național, imaginea este mai rece: 7.488 operațiuni ipotecare, în scădere cu 5,24% față de noiembrie 2024 și aproape neschimbat față de luna anterioară, cu +0,69%. Asta sugerează că „explozia” locală nu e un val național de creditare, ci un episod cu explicații locale sau administrative; pentru deciziile din decembrie și ianuarie, este un semnal de verificat, nu de urmat orbește.

Presiunea pe decizia de credit rămâne ridicată: IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, chiar dacă pentru trimestrul 1 din 2026 este anticipată o scădere la 5,68%, iar inflația anuală a rămas la 9,76% în octombrie. Rezultatul practic este că bugetul cumpărătorului este atacat din două direcții, rată și cost de trai, iar piața reacționează prin amânări și tranzacții mai rare, nu printr-o scădere imediată a prețurilor afișate.

Accesibilitatea se strânge, iar timpul lucrează împotriva impulsului

În septembrie, salariul median în județ a fost de 861,85 €, cu o creștere modestă, de 1,71% față de luna septembrie din 2024, ceea ce nu poate ține pasul cu scumpirea accelerată a locuirii și cu inflația ridicată din a doua jumătate a anului. Când venitul urcă lent iar costurile cresc repede, piața rezidențială devine selectivă: se vinde ceea ce este corect ca preț și poziționare, iar restul stagnează.

Indicatorul de accesibilitate confirmă strângerea: în septembrie au fost necesare 2,41 salarii mediane nete pentru 1 m² la un apartament nou, peste nivelul de 2,27 din septembrie 2024, iar pentru vechi au fost necesare 2,06 salarii, față de 1,9 în septembrie 2024. Chiar dacă față de luna august s-a văzut o mică îmbunătățire, direcția de fond este clară: cumpărătorul plătește mai mult efort pentru aceeași suprafață, iar asta limitează cât de mult mai poate urca piața fără să piardă și mai mult volum.

Oferta viitoare se subțiază, dar nu salvează vânzătorii pe termen scurt

Pe partea de construcții, județul a avut în octombrie 189 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 19,57% sub octombrie 2024, iar suprafața utilă autorizată a fost de 60.085 m², în scădere cu 43,16% față de aceeași lună din 2024. Mesajul este tăios: pipeline-ul de proiecte se reduce, ceea ce poate crea deficit mai târziu, dar în lunile următoare nu repară lipsa de lichiditate din tranzacții.

Faptul că suprafața autorizată a crescut cu 43,08% față de luna septembrie, deși numărul autorizațiilor a rămas în ușoară scădere față de luna anterioară, arată o piață care nu moare, ci se concentrează: mai puține proiecte, dar unele mai mari. Într-un context cu tranzacții în scădere, proiectele mari sunt cele care simt primele presiunea de ritm, iar ajustarea tinde să apară prin fazare și condiții comerciale, nu prin „tăieri” rapide și vizibile de preț.

În plus, locuințele finalizate în trimestrul 2 au fost 745, cu 2,99% sub nivelul din 2024 și ușor peste trimestrul 1, cu 2,05%. Asta înseamnă că există încă livrări, deci competiție pe stoc, exact într-un moment în care cumpărătorii devin mai prudenți; pentru vânzător, „mai puțină ofertă viitoare” nu ajută dacă astăzi concurența este prezentă și cumpărătorul negociază dur.

Decembrie și ianuarie cer disciplină, nu optimism

Pentru cumpărători, următoarele două luni sunt despre protecția bugetului și negociere, nu despre grabă: tranzacțiile scad puternic, iar prețurile afișate sunt aproape plate față de luna anterioară, ceea ce creează spațiu pentru concesii reale dacă ai finanțarea pregătită și criterii stricte. În decembrie și ianuarie, riscul major este să cumperi la „preț de 2024” într-o piață care nu mai validează volumul, mai ales când IRCC este încă la un nivel înalt, deci stresul de rată poate transforma o achiziție „ok” într-una fragilă.

Pentru vânzători, perioada următoare penalizează supraevaluarea: cu tranzacțiile în contracție și accesibilitatea mai slabă decât anul trecut, proprietățile care intră pe piață cu așteptări prea mari se blochează și devin vizibile ca „stoc vechi”, exact când cumpărătorii sunt mai suspicioși. Strategia defensivă pentru decembrie și ianuarie este să conduci piața, nu să o urmărești: un preț corect din start și flexibilitate la termeni pot proteja valoarea mai bine decât o reducere întârziată după săptămâni de expunere.

Pentru investitori, semnalul cheie este divergența dintre prețuri și volum: ea favorizează achizițiile numai dacă intri cu marjă de siguranță și cu scenarii dure de lichiditate, deoarece ieșirea rapidă este mai puțin probabilă când tranzacțiile sunt jos. În decembrie și ianuarie, abordarea prudentă este să cauți discounturi obținute prin negociere, să eviți pariurile pe creștere automată și să tratezi ipotecarea în creștere ca posibil indiciu de refinanțare și stres, nu ca dovadă că cererea finală a revenit.