Piața imobiliară Tulcea - decembrie 2025: Tranzacții -25%, ipoteci +409% și piața se strâmbă

Volumul cade, iar „cererea” din povești dispare la notar

În decembrie 2025 s-au înregistrat 45 de tranzacții cu unități individuale, ceea ce înseamnă o scădere de 25% față de decembrie 2024 și încă un pas în spate față de luna anterioară, cu -18,18% (ANCPI). Concluzia e simplă și neplăcută: dacă se vinde mai puțin, piața nu e „în creștere”, e doar în așteptare, iar așteptarea asta costă timp și bani pentru oricine vrea să iasă la lichiditate.

La nivel național, aceeași lună a adus 13.870 de tranzacții, în scădere cu 11,37% față de decembrie 2024, dar în creștere cu 15,31% față de noiembrie 2025 (ANCPI). Asta pune județul într-o lumină proastă: în timp ce țara a avut un reviriment sezonier, local piața a continuat să piardă viteză. Când România accelerează și tu frânezi, nu e „specific local”, e semn de fragilitate a cererii solvabile.

Ipotecile au luat-o razna, dar nu ca să cumpere mai multe locuințe

În aceeași lună, operațiunile ipotecare pe unități individuale au ajuns la 214, un salt de 409,52% față de decembrie 2024, deși față de noiembrie 2025 au scăzut cu 30,74% (ANCPI). Aici e decuplajul care merită ținut minte: tranzacțiile scad, ipotecile explodează. Nu înseamnă automat boom de cumpărători, ci mai probabil o lună încărcată de refinanțări, reînscrieri și modificări, adică activitate administrativă pe datorie, nu neapărat mai multă marfă vândută.

Național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 8.666, în scădere cu 4,67% față de decembrie 2024, dar în creștere cu 15,73% față de noiembrie 2025 (ANCPI). Concluzia: la scară mare, creditarea ca flux de operațiuni nu arată exuberanță, iar local ai un vârf statistic care nu se vede în vânzări. Când ai multă mișcare pe ipoteci și puțină mișcare la tranzacții, piața nu e „mai accesibilă”, e mai tensionată, pentru că finanțarea se plimbă, dar proprietatea nu se transferă.

Terenurile se vând mai ușor decât apartamentele, dar fără credit e loterie

Pe intravilan, decembrie 2025 a adus 149 de tranzacții, în creștere cu 28,45% față de decembrie 2024 și cu 8,76% față de noiembrie 2025 (ANCPI). Concluzia nu e că „se construiește”, ci că lumea caută alternative: când produsul final (locuința) se mișcă greu, unii se mută spre teren, fie pentru proiecte mici, fie ca pariu pe viitor. Problema e că pariul pe viitor are nevoie de finanțare și de timp, iar timpul nu e gratuit.

Dar pe ipotecile pentru terenuri intravilane, decembrie a fost o frână brutală: 62 de operațiuni, în scădere cu 67,88% față de decembrie 2024 și cu 62,87% față de luna anterioară (ANCPI). Asta taie din entuziasm: terenul se tranzacționează, dar se finanțează mai puțin, deci fie se cumpără cu cash, fie se amână proiectele. Într-un context cu inflație încă aproape de 9,76% în noiembrie 2025 și cu IRCC urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, creditul nu e „un instrument”, e o taxă lunară pe optimism.

Oferta viitoare nu promite ieftiniri rapide, ci proiecte mai puține

Pe partea de construcții, semnalul e sec: în noiembrie 2025 au fost 14 autorizații rezidențiale, cu 33,33% mai puține față de noiembrie 2024 și cu 17,65% sub octombrie 2025 (INS). Concluzia: nu vine un val de ofertă nouă care să „spargă” prețurile prin competiție. Când autorizațiile scad, piața se duce spre rigiditate: proprietarii cer, cumpărătorii negociază, iar tranzacțiile rămân puține.

Și mai relevantă decât numărul de autorizații este suprafața utilă autorizată: 2.216 m², în scădere cu 3,19% față de noiembrie 2024, dar mai ales cu 50,79% față de octombrie 2025 (INS). Asta arată un lucru: chiar și când există autorizații, dimensiunea proiectelor se micșorează. Mitul că „dezvoltatorii vor construi oricum” pică ușor: în perioade cu finanțare mai scumpă și cerere nesigură, se livrează mai prudent, nu mai ieftin.

În trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 28 de locuințe, la fel ca în 2024, dar cu 55,56% peste trimestrul 2 din 2025. Concluzia: există livrări, dar nu suficiente ca să schimbe raportul de forțe. Piața locală rămâne una în care fiecare vânzare contează disproporționat, iar asta amplifică volatilitatea: într-o lună pari în „boom”, în alta pare că s-a terminat lumea, deși e doar o piață mică ce respiră sacadat.

Următoarele două luni vor testa nervii, nu „tendința”

Dacă vrei să cumperi în ianuarie și februarie, tratează piața ca pe o negociere, nu ca pe o vânătoare de „ultima șansă”. Tranzacțiile sunt puține și au scăzut față de aceeași lună a anului trecut, iar asta îți dă pârghie doar dacă ai finanțarea pregătită și te miști rapid; altfel, vei pierde pe oboseală în fața proprietarilor care preferă să nu vândă decât să lase din preț. IRCC scade la 5,68% în trimestrul 1 din 2026, dar nu te salva singur cu ideea că „se ieftinește creditul”: diferența reală se vede doar dacă prețul acceptă să coboare, iar volumul actual nu arată panică la vânzare.

Dacă vinzi în ianuarie și februarie, renunță la fantezia că „în primăvară se dublează cererea” doar pentru că așa ai auzit. În decembrie s-au făcut prea puține tranzacții ca să pretinzi că piața înghite orice, iar decuplajul dintre ipoteci și vânzări îți spune că banii se reorganizează, nu că se aruncă pe achiziții. Concluzia practică e tăioasă: ori vii cu un preț care mută telefonul din tăcere în vizionări, ori îți asumi că stai la raft până când cineva cu cash se plictisește de căutat.

Dacă investești, ianuarie și februarie sunt luni bune pentru disciplină, nu pentru bravură. Terenurile au avut volum, dar creditarea pe teren s-a prăbușit, iar construcțiile autorizate s-au micșorat, deci pipeline-ul e fragil și exit-ul poate dura. Concluzia: randamentul real vine din discount la intrare și dintr-un plan de lichiditate, nu din speranța că „se aliniază” piața; într-o zonă cu tranzacții puține, ieșirea din investiție e primul risc, nu ultimul.