Piața imobiliară Vâlcea - decembrie 2025: Tranzacții +50%, ipoteci -29% semnal de piață fragilă

Lichiditatea urcă brusc, dar nu pentru că piața e mai sănătoasă

În decembrie, județul Vâlcea a închis 186 tranzacții cu unități individuale, cu 2.2% peste luna decembrie din 2024 și cu 50% peste luna noiembrie din 2025 (ANCPI). Saltul față de luna anterioară este un semnal de revenire a apetitului, dar creșterea modestă față de aceeași lună a anului trecut arată că piața nu intră într-o accelerație nouă, ci mai degrabă recuperează întârziat un flux care se poate evapora rapid dacă finanțarea nu ține pasul.

Contrastul cu nivelul național amplifică riscul de interpretare greșită. În România, decembrie a adus 13870 tranzacții, cu 15.31% peste luna noiembrie din 2025, dar cu 11.37% sub luna decembrie din 2024 (ANCPI). Pe fundal național, piața încă pierde volum față de anul trecut, ceea ce face ca impulsul local să semene mai mult cu un „val de final de an” decât cu o schimbare structurală de trend. Când țara încetinește, județele care par să meargă contra curentului tind să fie primele lovite dacă sentimentul se inversează.

Creditarea se retrage și mută puterea de negociere în mod neașteptat

În Vâlcea, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 60, cu 29.41% sub luna decembrie din 2024 și cu 3.23% sub luna noiembrie din 2025 (ANCPI). Aici este fisura reală: volumul de tranzacții crește, dar mecanismul de finanțare scade, ceea ce sugerează fie mai multe cumpărări cu bani proprii, fie tranzacții mai mici, fie amânarea creditului. Oricare variantă are aceeași concluzie practică: cererea „elastică”, dependentă de bancă, rămâne fragilă și poate dispărea imediat la un șoc de dobândă sau venit.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 8666, cu 15.73% peste luna noiembrie din 2025, dar cu 4.67% sub luna decembrie din 2024 (ANCPI). Cu alte cuvinte, creditul își revine față de luna anterioară în țară, dar încă nu recuperează față de anul trecut, iar Vâlcea rămâne mai slabă decât media pe semnalul anual. Într-un context în care IRCC a urcat la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este proiectat la 5.68%, diferența dintre „poți cumpăra” și „poți susține ratele” rămâne un filtru dur, iar acest filtru se vede deja în cifrele de ipotecă.

Piața terenurilor arată activitate, dar finanțarea spune că se apasă frâna

În intravilan, Vâlcea a avut 393 tranzacții, neschimbat față de luna decembrie din 2024 și cu 16.96% peste luna noiembrie din 2025 (ANCPI). Stabilitatea anuală aici e importantă: nu vedem o expansiune a bazei de cumpărători, ci o activitate care se reaprinde punctual. Asta contează deoarece terenurile sunt de regulă primul loc unde se vede optimismul pe termen lung; când ele nu cresc anual, piața nu transmite un mesaj de încredere extinsă.

Mai clar decât la locuințe, finanțarea pe terenuri taie entuziasmul. Operațiunile ipotecare pe intravilan au fost 106, cu 23.74% sub luna decembrie din 2024 și cu 11.67% sub luna noiembrie din 2025 (ANCPI). Asta sugerează că proiectele care depind de credit sunt puse în așteptare, iar cumpărătorii care ar fi vrut să blocheze teren acum își recalculează planul. Într-o perioadă în care inflația a urcat până la 9.76% în noiembrie 2025, presiunea pe costurile de construire și pe bugetele gospodăriilor crește, iar scăderea finanțării pe terenuri devine un semnal timpuriu de prudență, nu de expansiune.

Oferta are inerție și poate prinde piața pe picior greșit

Pe partea de pipeline, județul a emis 38 autorizații pentru clădiri rezidențiale în noiembrie 2025, cu 18.75% peste noiembrie 2024 și cu 11.76% peste octombrie 2025 (INS). Asta înseamnă că intenția de a construi a crescut, iar oferta viitoare nu se oprește doar pentru că finanțarea cumpărătorilor încetinește. Când autorizațiile accelerează într-o piață în care ipotecile scad anual, riscul este de presiune pe prețuri și pe timpul de vânzare, mai ales pe segmentele unde cumpărătorul este sensibil la rată.

Suprafața utilă autorizată întărește ideea de „ofertă care vine”, dar și volatilitatea ei. În noiembrie 2025 s-au autorizat 9146 m², cu 53.1% peste noiembrie 2024, însă cu 24.26% sub octombrie 2025 (INS). Concluzia nu este doar că se construiește mai mult decât anul trecut, ci că decizia de a porni proiecte devine mai nervoasă, ajustată rapid de la o lună la alta. Într-un astfel de mediu, cumpărătorii pot vedea mai multe opțiuni, dar dezvoltatorii pot reacționa prin discounturi selective sau pachete de „stimuli”, ceea ce creează un risc real pentru cei care cumpără la preț maxim fără clauze de protecție.

Pe fundal, venitul local nu dă un semnal de sprijin. În octombrie 2025 salariul mediu net a fost 810.65 €, cu 0.67% sub octombrie 2024 și cu 0.48% sub septembrie 2025 (INS). Când veniturile stagnează sau scad ușor, iar costul banilor rămâne ridicat, piața poate funcționa o perioadă pe tranzacții cu cash, dar devine mai sensibilă la preț. Asta îi obligă pe vânzători să fie mai realiști și îi protejează pe cumpărători doar dacă negociază disciplinat.

Ianuarie și februarie cer disciplină, nu curaj

Pentru cumpărători, ianuarie și februarie sunt luni în care merită să intrați doar dacă aveți marjă de siguranță și putere de negociere. Decembrie a arătat volum mai mare de tranzacții, dar cu ipoteci în scădere anuală, ceea ce înseamnă că o parte din cerere este instabilă și poate dispărea rapid; în practică, asta vă dă spațiu să cereți ajustări de preț, termene și condiții, mai ales pe proprietățile unde vânzătorul mizează pe un cumpărător cu credit. Dacă aveți nevoie de finanțare, testați scenarii de rată mai dure, pentru că IRCC a fost la 6.06% în trimestrul 4 din 2025, iar relaxarea spre 5.68% în trimestrul 1 din 2026 nu garantează o scădere liniară a costului total.

Pentru vânzători, ianuarie și februarie sunt despre protejarea prețului prin viteză și claritate, nu prin încăpățânare. Decembrie a arătat că se poate tranzacționa, dar faptul că operațiunile ipotecare au scăzut atât pe locuințe, cât și pe terenuri, indică o piață unde cumpărătorul cu credit este mai rar și mai lent. Dacă proprietatea voastră se adresează acestui segment, pregătiți-vă pentru negocieri mai agresive și evitați să testați piața cu prețuri „de vitrină”, deoarece oferta autorizată în creștere față de anul trecut poate aduce concurență suplimentară fix când cererea finanțată este fragilă.

Pentru investitori, următoarele două luni sunt un test de selecție: investițiile care se bazează pe revânzare rapidă la preț mai mare devin mai riscante, în timp ce strategiile cu discount la intrare și reziliență la finanțare câștigă. Semnalul combinat din decembrie, tranzacții sus și ipoteci jos anual, sugerează că piața poate fi susținută artificial de cumpărători cu cash pe termen scurt, dar poate corecta brusc dacă lichiditatea se subțiază. Într-un județ unde locuințele finalizate au urcat la 207 în trimestrul 3 din 2025, cu 33.55% peste 2024 și cu 20.35% peste trimestrul 2 din 2025, presiunea de ofertă poate deveni vizibilă tocmai când inflația ridicată împinge costurile, iar cumpărătorul devine mai calculat; protecția capitalului vine din intrări la preț defensiv și din chirii care acoperă confortabil un scenariu de dobândă încă tensionat.