Piața imobiliară Vâlcea - noiembrie 2025: Răcire abruptă a pieței, tranzacții -36,73% și ipoteci -27,91%

Lichiditatea s-a rupt, iar piața penalizează prețurile rigide

În noiembrie 2025 s-au tranzacționat 124 de unități individuale în Vâlcea, iar scăderea de 36,73% față de noiembrie 2024 este suficient de mare încât să schimbe comportamentul de piață: se vinde mai rar, iar proprietățile cu preț „fix” tind să acumuleze timp în piață. În practică, asta înseamnă că diferența dintre „prețul cerut” și „prețul acceptat” se lărgește în zonele și segmentele unde oferta e comparabilă și cumpărătorul poate alege.

Față de luna octombrie, tranzacțiile au mai coborât cu 11,43%, ceea ce confirmă că nu vorbim doar despre o variație întâmplătoare, ci despre o accelerare a prudenței. Pentru decizie, concluzia este directă: în acest ritm, „testarea pieței” cu prețuri peste nivelul comparabilelor devine costisitoare, fiindcă șansele de vânzare rapidă scad, iar concesiile se mută spre finalul negocierii, nu la început.

Finanțarea rezidențială s-a strâns, dar nu s-a oprit complet

Pe ipoteci, Vâlcea a avut 62 de operațiuni ipotecare pe unități individuale, în scădere cu 27,91% față de noiembrie 2024. Mesajul este că cererea solvabilă cu credit este mai selectivă, iar tranzacțiile care depind de finanțare au un risc mai mare de amânare sau de renegociere dacă dosarul se mișcă greu. În contextul în care IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025 (după 5,55% în trimestrele 2 și 3), costul perceput al creditului rămâne un filtru real pentru bugete.

Față de luna octombrie, operațiunile ipotecare pe unități individuale au scăzut doar cu 3,12%, deci contracția este mai degrabă de profunzime față de anul trecut decât o prăbușire bruscă de la o lună la alta. Implicația practică pentru vânzători este că „clientul cu credit” încă există, dar cere documentație impecabilă și condiții clare, iar pentru cumpărători apare o fereastră bună de negociere acolo unde proprietarul vrea certitudine și este dispus să accepte un preț mai pragmatic pentru a închide tranzacția.

Piața terenurilor încetinește ca volum, dar creditarea urcă și schimbă jocul

Pe intravilan, Vâlcea a avut 336 tranzacții, cu o scădere de 25,99% față de noiembrie 2024 și de 14,29% față de luna octombrie. Asta arată că apetitul de cumpărare „pe cash” sau cu decizie rapidă s-a temperat, iar cumpărătorii își prelungesc perioada de analiză, mai ales când inflația a rămas ridicată în toamnă (9,76% în octombrie 2025), ceea ce crește nevoia de rezervă de lichiditate și de bugetare atentă.

În același timp, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au ajuns la 120, în creștere cu 12,15% față de noiembrie 2024 și cu 18,81% față de luna octombrie. Concluzia utilă este că, deși se tranzacționează mai puține terenuri, o parte mai mare dintre cei activi se bazează pe finanțare sau își reorganizează finanțarea, ceea ce poate susține prețurile la terenurile „corecte” (amplasament bun, utilități clare, acte curate) și poate penaliza agresiv terenurile cu incertitudini urbanistice sau costuri ascunse de aducțiuni.

Oferta viitoare se comprimă, dar nu ajută pe termen scurt la vânzare

Pe partea de construcții noi, octombrie a adus 34 autorizații rezidențiale, în scădere cu 26,09% față de octombrie 2024 și cu 30,61% față de septembrie. Asta sugerează o frână în pipeline-ul de proiecte, ceea ce, în mod normal, ar reduce presiunea ofertei în viitor. Totuși, impactul imediat asupra vânzărilor din decembrie-ianuarie este limitat, fiindcă autorizațiile se traduc în livrări cu întârziere, iar piața reacționează acum mai ales la lichiditate și accesibilitate.

Indicatorul de suprafață autorizată arată o volatilitate tipică proiectelor punctuale: 12.075 m² în octombrie, cu o scădere de 57,08% față de octombrie 2024, dar cu o creștere de 103,9% față de septembrie. Concluzia pentru decizie este că nu te poți baza pe o „revenire automată” a ofertei noi ca să repornească cererea în următoarele 1-2 luni; pentru tranzacțiile curente contează mai mult prețul relativ la alternative și capacitatea de finanțare decât promisiunea unui stoc viitor.

În plus, la nivel de livrări, trimestrul 2 din 2025 a avut 172 locuințe finalizate, în scădere cu 34,35% față de 2024 și cu 21,46% față de trimestrul 1. Asta întărește ideea că oferta efectivă nouă este mai mică decât anul trecut, însă în decembrie și ianuarie acest lucru va funcționa mai degrabă ca un „plafon” al scăderilor abrupte pe proprietățile bune, nu ca un motor de creștere rapidă.

Decembrie-ianuarie se joacă pe selecție, nu pe volum

Pentru cumpărători, următoarele două luni sunt favorabile dacă intri pregătit și selectiv: scăderea volumului de tranzacții și reculul ipotecilor pe unități individuale înseamnă mai puțină competiție și mai mult spațiu de negociere pe proprietățile listate „la prețul din cap”. Condiția este să prioritizezi proprietăți cu acte complete și comparabile clare, fiindcă într-o piață cu lichiditate mai mică, orice incertitudine se taxează prin discount sau prin blocaj în finanțare, mai ales când IRCC rămâne ridicat în trimestrul 4 din 2025.

Pentru vânzători, decembrie și ianuarie cer disciplină de poziționare: dacă obiectivul este vânzare în 30-60 de zile, prețul trebuie ancorat în tranzacții și în alternativele active, nu în așteptări. Într-un județ cu doar 124 tranzacții în noiembrie, elasticitatea cererii este mică, iar strategiile de tip „lasă că mai urc prețul și văd” au șanse mai mari să te împingă în renegocieri târzii, când cumpărătorul are deja leverage și comparabile noi.

Pentru investitori, semnalul este mixt și trebuie tratat tactic: pe rezidențial construit, scăderea lichidității crește riscul de exit rapid, deci merită vizate doar achiziții cu discount real și cerere de închiriere demonstrabilă; în schimb, pe intravilan, creșterea operațiunilor ipotecare sugerează că există capital care se repoziționează către terenuri, dar numai în loturi bancabile și ușor de monetizat. În următoarele 2 luni, strategia câștigătoare este să cumperi rar, dar bine, și să eviți activele care depind de o revenire rapidă a volumelor pentru a-ți închide randamentul.