Piața imobiliară Vaslui - decembrie 2025: Lichiditate mai slabă, ipoteci pe intravilan +100,73%

Piața rezidențială intră în iarnă cu negocierea în favoarea cumpărătorului

În decembrie 2025, județul Vaslui a avut 80 de tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 2,44% față de decembrie 2024 și cu 22,33% față de luna noiembrie 2025, potrivit ANCPI. Concluzia practică este că viteza de vânzare se reduce, iar diferența dintre prețul cerut și prețul tranzacționat tinde să se rezolve mai des în favoarea cumpărătorului, mai ales la proprietăți cu poziționare medie sau cu nevoi de renovare.

Comparativ, la nivel național s-au înregistrat 13.870 de tranzacții cu unități individuale, cu 11,37% sub decembrie 2024, dar cu 15,31% peste noiembrie 2025, tot conform ANCPI. Diferența de direcție față de media României sugerează că slăbirea locală nu este doar sezonalitate, ci și o problemă de potrivire între ce se oferă și ce se caută, ceea ce face ca vânzările „de nevoie” sau cele cu preț corect să se închidă, iar restul să rămână în piață mai mult timp.

Creditarea pe locuințe rezistă, dar nu accelerează suficient cât să întoarcă trendul

Pe unități individuale, în județ au fost 40 de operațiuni ipotecare în decembrie 2025, cu 8,11% peste decembrie 2024 și cu 4,76% sub luna noiembrie 2025, conform ANCPI. Implicația este că există în continuare cumpărători finanțați, însă scăderea față de luna anterioară arată că ritmul de închideri pe credit nu a fost suficient pentru a compensa frâna din tranzacții; piața rămâne selectivă, iar băncile și evaluatorii tind să penalizeze proprietățile cu documentație incompletă sau cu grad de finisare neclar.

În același timp, la nivel național au fost 8.666 operațiuni ipotecare pe unități individuale, cu 4,67% sub decembrie 2024 și cu 15,73% peste noiembrie 2025, conform ANCPI. Faptul că România crește față de luna anterioară, iar local nu, întărește ideea că în Vaslui decizia de cumpărare este mai sensibilă la incertitudine și costul total al creditului; aici contează mai mult diferența mică de rată lunară sau avans decât în piețele unde cererea este structural mai puternică.

Terenurile intravilane atrag capital, semn că cererea caută alternative la locuințe existente

Pe segmentul intravilan, decembrie 2025 a adus 320 de tranzacții în județ, cu 36,17% peste decembrie 2024 și ușor sub noiembrie 2025 cu 1,84%, potrivit ANCPI. Concluzia este că interesul pentru teren rămâne ridicat chiar și când piața de locuințe încetinește, ceea ce indică o repoziționare spre opțiuni de construire sau spre plasamente care pot fi valorificate ulterior, nu o retragere completă a cererii din imobiliare.

Mai important, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au ajuns la 275, cu 100,73% peste decembrie 2024 și cu 177,78% peste luna noiembrie 2025, conform ANCPI. Practic, creșterea finanțării pe intravilan sugerează că se blochează bugete pentru proiecte viitoare sau pentru consolidarea portofoliilor, iar această presiune poate ține sus prețurile terenurilor bune chiar dacă pe locuințe negocierea se întețește; pentru cumpărător, asta înseamnă că „chilipirurile” sunt mai probabile la apartamente/case existente decât la parcele bine amplasate și cu utilități.

Oferta viitoare pare să se strângă, ceea ce limitează cât pot coborî prețurile bune

Pe partea de pipeline, în noiembrie 2025 s-au emis 30 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 6,25% sub noiembrie 2024 și cu 34,78% sub octombrie 2025, iar suprafața utilă autorizată a fost de 4.271 m², în scădere cu 13,56% față de aceeași lună din 2024 și cu 40,26% față de luna octombrie 2025, conform INS. Concluzia este că oferta nouă probabil nu va pune presiune suplimentară pe preț în lunile următoare; în schimb, presiunea se mută pe calitatea stocului existent, unde proprietățile bine poziționate și pregătite pentru vânzare rămân relativ protejate.

În trimestrul 3 din 2025 au fost finalizate 86 de locuințe, cu 32,28% sub nivelul din 2024 și cu 54,5% sub trimestrul 2 din 2025. În practică, asta înseamnă mai puține livrări care să concureze direct cu revânzările, ceea ce poate reduce riscul unei scăderi abrupte pe proprietățile cu cerere reală, dar crește importanța finanțării și a costului de deținere pentru cei care cumpără acum și nu au marjă de buget.

Ianuarie și februarie favorizează decizii rapide, dar doar cu filtre stricte

Pentru cumpărători, ianuarie și februarie sunt, de regulă, luni în care lichiditatea rămâne moderată după frâna din decembrie, iar scăderea tranzacțiilor cu unități individuale din județ față de luna noiembrie 2025 indică spațiu de negociere pe stocul existent. Dacă depinzi de credit, merită să intri la vizionări cu pre-aprobare și cu o limită clară de buget, deoarece IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar pentru trimestrul 1 din 2026 este estimat la 5,68%, ceea ce reduce ușor presiunea, dar nu suficient cât să transforme o proprietate supraevaluată într-una „acceptabilă”.

Pentru vânzători, următoarele două luni cer disciplină de preț și execuție: dacă vrei vânzare rapidă, poziționarea trebuie făcută pe baza comparabilelor recente, nu a așteptărilor din vârf, deoarece decembrie a arătat o piață mai rară în tranzacții. În schimb, dacă proprietatea este foarte bună și ai flexibilitate de timp, poți testa piața cu un preț ferm, dar doar dacă pregătești impecabil actele și accepți că volumul mic de tranzacții înseamnă mai puține vizionări și mai mult timp până la cumpărătorul potrivit.

Pentru investitori, semnalul util este separarea clară dintre locuințe și intravilan: ipotecile pe terenuri au accelerat puternic, ceea ce sugerează competiție pe parcele bune, în timp ce pe unități individuale lichiditatea a scăzut. În ianuarie și februarie, strategia cu risc mai controlat este să vânezi discounturi pe apartamente/case care pot fi închiriate rapid sau revândute după reamenajare, iar pe terenuri să intri doar dacă ai un avantaj clar (utilități, regim urbanistic, ieșire realistă), fiindcă finanțarea abundentă pe intravilan poate menține prețuri ridicate chiar într-o piață generală mai prudentă.