Piața imobiliară Vaslui - noiembrie 2025: Tranzacțiile urcă +18,39%, ipotecile cad -14,29%

Se vinde mai mult, dar nu pentru că „merge economia”

În noiembrie 2025, județul Vaslui a avut 103 tranzacții cu unități individuale, în creștere cu 18,39% față de noiembrie 2024, deși față de luna octombrie a coborât cu 12,71% (ANCPI). Concluzia utilă nu este că „piața își revine”, ci că există cerere suficientă ca să închidă tranzacții chiar și într-o lună mai slabă sezonier. Dacă te agăți de scăderea față de luna anterioară ca să demonstrezi că piața „se prăbușește”, îți alegi convenabil perioada.

Și mai incomod este contrastul cu restul țării: la nivel național au fost 12.028 tranzacții, în scădere cu 22,47% față de noiembrie 2024 și cu 16,16% față de octombrie 2025 (ANCPI). Asta transformă județul într-o excepție de volum relativ, nu într-un model de sănătate economică. Când România frânează și tu crești, cel mai des nu e „boom”, ci o piață mică unde câteva tranzacții în plus schimbă procentele și unde vânzările se fac din motive personale, nu din optimism macro.

Creditul nu confirmă povestea, iar asta taie avântul prețurilor

În noiembrie 2025 au fost 42 operațiuni ipotecare pe unități individuale în județ, în scădere cu 14,29% față de noiembrie 2024 și cu 4,55% față de octombrie (ANCPI). Aici e semnalul dominant: tranzacțiile cresc, dar ipotecile scad, deci cererea solvabilă pe credit nu ține pasul. În traducere: prețurile pot fi „cerute” în anunțuri, dar devin greu de „încasat” la notar când cumpărătorul depinde de bancă.

La nivel național, operațiunile ipotecare pe unități individuale au fost 7.488, în scădere cu 5,24% față de noiembrie 2024, dar ușor peste octombrie, cu 0,69% (ANCPI). Diferența e clară: în țară creditarea măcar încearcă să se stabilizeze lunar, în timp ce local încă scade. Și nu, nu te salva cu argumentul „IRCC scade”: în trimestrul 4 din 2025 IRCC urcă la 6,06%, după 5,55% în trimestrul 3, deci costul banilor apasă exact peste perioada de iarnă când oricum lichiditatea e fragilă; abia în trimestrul 1 din 2026 IRCC coboară la 5,68%, ceea ce poate ajuta, dar nu rescrie realitatea din decembrie și ianuarie.

Terenurile se tranzacționează, dar finanțarea lor se subțiază

Pe intravilan, județul a înregistrat 326 tranzacții în noiembrie 2025, cu 16,85% peste noiembrie 2024 și aproape neschimbat față de octombrie, cu +1,24% (ANCPI). Concluzia: interesul pentru teren există și e constant, ceea ce sugerează mai degrabă cumpărări oportuniste sau planuri pe termen lung, nu grabă speculativă. Într-o piață mică, terenul e adesea „parcarea” de bani când lumea nu are încredere nici în randamente, nici în proiecte mari.

Dar ipotecile pe intravilan spun altă poveste: 99 operațiuni ipotecare, în scădere cu 7,48% față de noiembrie 2024 și tot cu 7,48% sub octombrie (ANCPI). Asta indică un apetit mai slab pentru finanțare pe teren, adică mai puțini cumpărători care își asumă creditarea într-un context în care inflația a rămas ridicată în toamnă, cu 9,76% în octombrie 2025. Când prețurile din economie cresc repede, iar dobânzile rămân sus, prima cheltuială tăiată este riscul, nu „visul de casă”.

Oferta nouă nu dă motive de relaxare, dar nici de euforie

Pe partea de construcții, octombrie 2025 a adus 46 autorizații pentru clădiri rezidențiale, cu 9,8% sub octombrie 2024, dar cu 27,78% peste septembrie (INS). Concluzia: activitatea nu se oprește, însă nu accelerează suficient cât să rezolve prin ofertă o piață care vrea prețuri mari. Iar creșterea față de luna anterioară e mai degrabă un reviriment punctual, nu o schimbare de regim.

Mai dureros este la suprafața autorizată: 7.149 m² în octombrie 2025, cu 56,37% sub octombrie 2024, deși cu 45,51% peste septembrie (INS). Asta sugerează proiecte mai mici sau fragmentate, deci o ofertă viitoare care nu vine ca val, ci ca picături. Pentru cumpărător, asta nu înseamnă automat „prețurile urcă”, ci că alternativa de a aștepta un stoc nou consistent este slabă; pentru vânzător, înseamnă că piața rămâne dependentă de stocul existent, dar tot trebuie să găsești cumpărători solvabili.

Iar dacă te consolezi cu ideea că „nu se construiește, deci se vor scumpi toate”, uită-te și la livrări: în trimestrul 2 din 2025 au fost finalizate 189 locuințe, cu 81,73% peste 2024 și cu 237,5% peste trimestrul 1. Concluzia corectă este că oferta a și venit deja într-un val trimestrial, deci o parte din presiunea de cerere poate fi deja absorbită. Mitul deficitului permanent de locuințe e comod, dar nu e strategie de preț.

Puterea de cumpărare scade, iar asta transformă negocierea în realitate

Salariul median din județ a fost 603,9 € în septembrie 2025, cu 4,09% sub septembrie 2024 și ușor sub august, cu 0,19% (INS). Concluzia e brutală: dacă venitul tipic scade, piața nu poate susține pe termen lung prețuri în creștere decât printr-o minoritate cu bani lichizi sau prin emigrație inversă de capital, ambele instabile. Iar într-un an în care inflația a urcat spre 9,88% în septembrie și a rămas 9,76% în octombrie, presiunea pe bugetul lunar e reală, nu teoretică.

Aici se vede decuplajul care contează: volumul de tranzacții poate arăta bine într-o lună, dar finanțarea și veniturile îți spun cât de multă „rezistență” are piața la preț. Dacă vrei să vinzi repede în decembrie și ianuarie, vei negocia cu oameni mai sensibili la rată, nu cu colecționari de apartamente. Dacă vrei să cumperi, poți forța negocierea tocmai pentru că vânzătorii își confundă anunțul cu un raport de evaluare.

Decembrie și ianuarie vor recompensa realismul, nu poveștile

Pentru cumpărători: în următoarele două luni vei avea avantajul psihologic al sezonului slab și al creditului care nu susține piața locală, după ce ipotecile pe unități individuale au scăzut față de aceeași lună a anului trecut. Țintește proprietăți cu vânzători presați de timp, cere discount explicit și leagă-l de capacitatea ta de a închide rapid, pentru că în decembrie și ianuarie lichiditatea e mai importantă decât orgoliul.

Pentru vânzători: dacă vrei preț de vârf, trebuie să accepți că piața nu ți-l finanțează. În condițiile în care tranzacțiile au crescut față de anul trecut, dar ipotecile au scăzut, vei vinde fie către cumpărători cu bani lichizi, fie către cei care vor negocia agresiv. În decembrie și ianuarie, prețul corect este cel care produce vizionări și oferte, nu cel care te face să te simți „că n-ai pierdut”.

Pentru investitori: noiembrie arată activitate, dar nu arată combustibil de credit, iar salariul median mai slab îți plafonează potențialul de chirie. În următoarele două luni, singura strategie care are sens este să cumperi doar dacă ai marjă mare de siguranță la preț și dacă proprietatea are lichiditate la revânzare, nu doar „randament pe hârtie”. Dacă baza ta e refinanțarea sau o apreciere rapidă, intri într-un joc în care datele locale nu sunt de partea ta.