Piața imobiliară Vrancea - decembrie 2025: Tranzacții în revenire, ofertă nouă în colaps, ipoteci +21.05%

Volumul crește față de anul trecut, dar luna asta a frânat

În decembrie au fost 94 tranzacții cu unități individuale în județ, în creștere cu 28.77% față de luna decembrie din 2024 (ANCPI). Concluzia corectă nu este „boom”, ci „revenire pe o bază mică”: ai mai multă mișcare decât anul trecut, dar nu suficient cât să declari că piața a devenit brusc sănătoasă.

Față de luna noiembrie din 2025, tranzacțiile au scăzut cu 15.32% (ANCPI). Asta taie din optimismul ieftin: decembrie nu confirmă o accelerație, ci un final de an cu frână trasă. Dacă te uiți doar la comparația cu anul trecut, te păcălești singur, pentru că dinamica imediată arată că lichiditatea nu e liniară și nici garantată.

Decuplajul cu naționalul spune clar cine „ține” și cine „obosește”

La nivel național, decembrie a adus 13,870 tranzacții, în scădere cu 11.37% față de luna decembrie din 2024 (ANCPI). Concluzia: județul merge contra-curentului la volum, ceea ce arată fie o elasticitate locală a cererii, fie tranzacții împinse de contexte punctuale (moșteniri, vânzări forțate, închideri de an). În astfel de luni, poveștile devin mai importante decât statisticile, iar asta e exact riscul: semnalul e mai greu de repetat.

Mai incomod: naționalul a crescut cu 15.31% față de luna noiembrie din 2025, în timp ce județul a scăzut față de luna anterioară. Asta sugerează că în multe zone decembrie a fost o lună de „închidere de tranzacții”, dar local n-a prins aceeași viteză. Dacă ești vânzător și te bazezi pe ideea că „în ianuarie vine valul”, ai nevoie de dovezi, nu de speranțe.

Creditarea se mișcă, dar nu îți reduce automat riscul

Pe unități individuale au fost 46 operațiuni ipotecare, cu 21.05% peste luna decembrie din 2024 (ANCPI). Concluzia e simplă: finanțarea nu a murit, ba chiar s-a activat. Dar operațiunile ipotecare nu sunt „stoc de credite”, ci flux juridic care poate include refinanțări și modificări; dacă îți construiești planul pe mitul „băncile au dat drumul la robinet”, te expui la o surpriză neplăcută când îți calculezi rata reală.

Față de luna noiembrie din 2025, operațiunile ipotecare pe unități au crescut cu 12.2%, adică există intenție de finanțare chiar când tranzacțiile au scăzut (ANCPI). Aici e decuplajul relevant: piața se împinge cu credit, dar nu se transformă automat în vânzări. Cu IRCC la 6.06% în trimestrul 4 din 2025 și inflație încă ridicată în noiembrie (9.76%), decizia de credit rămâne o decizie de stres pe buget, nu un pariu comod.

Național, operațiunile ipotecare pe unități au fost 8,666, în scădere cu 4.67% față de luna decembrie din 2024, dar cu un salt de 15.73% față de luna noiembrie din 2025 (ANCPI). Concluzia: România a avut un decembrie cu mai multă activitate de creditare față de luna anterioară, dar încă sub anul trecut. Local, creșterea anuală arată mai bine decât media, însă tocmai asta ridică întrebarea: cât din această activitate e cumpărare nouă și cât e „rearanjare” de credite?

Pe terenuri, luna s-a răcit și semnalul e că dezvoltarea se înăsprește

Pe intravilan au fost 301 tranzacții, cu 11.48% peste luna decembrie din 2024, dar cu 23.99% sub luna noiembrie din 2025 (ANCPI). Concluzia: interesul anual există, însă pe termen scurt se vede o retragere clară. În practică, terenul e primul care simte când oamenii nu mai vor să-și asume proiecte noi sau când dezvoltatorii preferă să stea pe cash.

Și mai tăios: 113 operațiuni ipotecare pe terenuri intravilane, cu 44.87% peste luna decembrie din 2024, dar cu 61.43% sub luna noiembrie din 2025 (ANCPI). Asta nu e „normal sezonier”, e volatilitate mare în apetit pentru finanțare pe teren. Concluzia: finanțarea pentru proiecte noi e capricioasă, iar când costul banilor e sus, terenul devine primul lucru pe care îl scoți din plan, fiindcă nu produce randament imediat.

Oferta nouă se strânge, iar asta va strica așteptările în 2026

În noiembrie au fost 34 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, cu 35.85% sub luna noiembrie din 2024 și cu 42.37% sub luna octombrie din 2025 (INS). Concluzia: pipeline-ul de proiecte noi se subțiază. Cine îți promite „ofertă multă și ieftină” în următoarele trimestre ignoră exact ce spune statistica: nu poți livra în 2026 ce nu autorizezi în 2025.

Suprafața utilă autorizată a fost 4,220 m², în scădere cu 46.29% față de luna noiembrie din 2024 și cu 53.71% față de luna octombrie din 2025 (INS). Concluzia e și mai incomodă: nu doar că sunt mai puține autorizații, dar sunt și mai mici. Asta înseamnă că, pe termen scurt, presiunea pe stocul existent rămâne, iar „negocierea agresivă” funcționează doar unde proprietarul chiar trebuie să vândă.

Dacă mai pui și că în trimestrul 3 din 2025 s-au finalizat 132 locuințe, cu 35.92% sub 2024 și cu 52.17% sub trimestrul 2 din 2025, tabloul e clar: livrările se răresc (INS). Concluzia: cine așteaptă un „val de apartamente noi” ca să împingă prețurile în jos ar trebui să se uite la cifre, nu la wishful thinking. Iar pe partea de putere de cumpărare, salariul mediu net din octombrie a fost 795.71 €, ușor peste luna anterioară, dar cu 3.1% sub octombrie 2024, adică nici veniturile nu fac magie (INS).

Ianuarie și februarie vor fi despre cine cedează primul, nu despre cine are dreptate

Dacă vrei să cumperi în ianuarie și februarie, intri într-o fereastră în care volumul recent a fost mai bun față de anul trecut, dar activitatea lunară a dat înapoi la final de an. Concluzia practică: negociază ca și cum tranzacțiile nu sunt garantate, pentru că nu sunt, și folosește disciplina bugetară ca armă, mai ales că IRCC a fost 6.06% în trimestrul 4 și abia coboară la 5.68% în trimestrul 1 din 2026, deci rata nu devine „prietenoasă” peste noapte.

Dacă vinzi în următoarele două luni, realitatea e simplă și neplăcută: oferta nouă se contractă, ceea ce te ajută, dar piața nu înghite orice preț doar pentru că „nu se mai construiește”. Concluzia: ai șanse bune dacă prețuiești corect și ești pregătit să dovedești calitatea proprietății; dacă în schimb te bazezi pe povestea că „în 2026 explodează”, riști să stai cu anunțul în vitrină fix când cumpărătorii devin mai atenți la costul creditului și la venituri.

Dacă investești, ianuarie și februarie sunt luni în care merită să cauți ineficiențe, nu trenduri. Concluzia: reducerile reale apar acolo unde proprietarul are presiune și unde finanțarea nu mai ține schema, iar faptul că ipotecile pe teren au căzut cu 61.43% față de luna anterioară îți arată cât de repede se stinge curajul pe dezvoltare. Nu paria pe apreciere automată; pariază doar pe randament care se susține și dacă inflația rămâne sus, cum a fost în toamnă, aproape de 9.76%.