Piața imobiliară Vrancea - noiembrie 2025: Cerere pe cash, credit în recul 111 tranzacții +12,12%

Volumul rezistă, dar baza e fragilă fără credit

În noiembrie 2025, județul Vrancea a închis 111 tranzacții cu unități individuale, în creștere cu 12,12% față de luna noiembrie din 2024 (ANCPI). Pare o revenire, însă scăderea de 3,48% față de luna octombrie din 2025 arată că ritmul nu accelerează, ci începe să obosească exact când sezonul ar fi trebuit să se stabilizeze la nivel local.

Concluzia practică este că piața poate încă „să miște” unități, dar nu mai are aceeași tracțiune financiară în spate. Când volumul se ține, iar finanțarea se retrage, crește probabilitatea ca tranzacțiile să fie împinse de nevoi punctuale și negocieri dure, nu de încredere sau de acces ușor la credit. Asta ridică riscul ca orice șoc de dobândă sau venit să se vadă rapid în timp de vânzare și în discounturi.

Ipotecile scad și schimbă raportul de putere în negociere

Pe segmentul unităților individuale, județul Vrancea a avut 41 operațiuni ipotecare în noiembrie 2025, în scădere cu 16,33% față de luna noiembrie din 2024 și cu 19,61% față de luna octombrie din 2025 (ANCPI). Aici este fisura: dacă finanțarea încetinește mai repede decât tranzacțiile, atunci o parte din volum se mută spre cumpărători cu cash, iar cumpărătorii pe credit devin mai puțini și mai selectivi.

IRCC a urcat la 6,06% în trimestrul 4 din 2025, iar inflația a rămas foarte ridicată în octombrie 2025 la 9,76%, ceea ce împinge costul total al creditului și crește presiunea pe bugete. În aceste condiții, orice proprietate cu preț „întins” devine vulnerabilă: cumpărătorul finanțat cere reduceri, iar cumpărătorul cu cash cere și el discount pentru că simte slăbiciunea cererii pe credit.

La nivel național se taie lichiditatea, iar decalajul local devine periculos

La nivel de România, în noiembrie 2025 au fost 12.028 tranzacții cu unități individuale, în scădere cu 22,47% față de luna noiembrie din 2024 și cu 16,16% față de luna octombrie din 2025 (ANCPI). Diferența față de dinamica locală este un semnal timpuriu: când piața mare încetinește abrupt, județele care par „rezistente” riscă să fie doar întârziate, nu imunizate.

Pe ipoteci, România a avut 7.488 operațiuni în noiembrie 2025, în scădere cu 5,24% față de luna noiembrie din 2024, dar ușor peste luna octombrie din 2025, cu 0,69% (ANCPI). Asta indică o stabilizare relativă a fluxului de ipoteci la nivel național, în timp ce Vrancea cade mai abrupt. Concluzia: local, cererea finanțată e mai sensibilă, iar asta poate comprima prețurile efective prin negocieri, chiar dacă numărul de tranzacții nu se prăbușește imediat.

Terenurile arată o fugă spre poziționare, nu neapărat spre construcție imediată

Pe intravilan, Vrancea a avut 396 tranzacții în noiembrie 2025, în creștere cu 18,92% față de luna noiembrie din 2024 și cu 8,79% față de luna octombrie din 2025 (ANCPI). În paralel, operațiunile ipotecare pe terenuri intravilane au explodat la 293, cu un salt de 266,25% față de luna noiembrie din 2024 și de 148,31% față de luna octombrie din 2025 (ANCPI). Asta nu e „normalitate”, e repoziționare agresivă: capitalul caută teren, dar o face într-un moment în care finanțarea pe unități individuale slăbește.

Concluzia de risc este dublă. Pe de o parte, terenurile pot fi tratate ca pariu pe termen mai lung, iar creșterea finanțării poate însemna anticiparea unor proiecte. Pe de altă parte, când creditul pentru locuințe se răcește, dar creditul pe teren explodează, apare pericolul ca o parte din aceste achiziții să fie speculative sau „de rezervă”, vulnerabile la costuri de finanțare și la întârzieri de autorizare. Într-un mediu cu IRCC ridicat și inflație încă mare, orice întârziere se transformă în cost pur.

Oferta viitoare se subțiază la autorizații, dar livrările cresc și pot apăsa pe revânzare

Pe partea de construcții, în octombrie 2025 au fost 59 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale în Vrancea, în scădere cu 10,61% față de luna octombrie din 2024 și cu 14,49% față de luna septembrie din 2025 (INS). Și suprafața utilă autorizată, 9.116 m², a coborât cu 12,52% față de luna octombrie din 2024 și cu 6,86% față de luna septembrie din 2025 (INS). Concluzia: pipeline-ul se îngustează, deci oferta nouă viitoare poate fi mai mică, dar efectul nu e imediat și nu te protejează în următoarele luni dacă cererea pe credit rămâne slabă.

În același timp, în trimestrul 2 din 2025 au fost finalizate 276 locuințe, cu 93,01% peste anul 2024 și cu 93,01% peste trimestrul 1 din 2025. Asta înseamnă că o parte din oferta deja pornită intră pe piață sau concurează cu revânzările. Dacă veniturile nu țin pasul, presiunea se mută în discounturi, nu în volume: salariul median din septembrie 2025 a fost de 586,39 €, cu o scădere de 1,98% față de luna septembrie din 2024 (INS), într-un context în care costul vieții a fost amplificat de inflația ridicată din a doua parte a anului.

Decembrie și ianuarie pot penaliza graba și recompensa disciplina

Pentru cumpărători: următoarele două luni vin cu risc de selecție dură pe credit, pentru că scăderea ipotecilor pe unități individuale în noiembrie 2025 sugerează că aprobarea și apetitul bancar s-au înăsprit, iar IRCC din trimestrul 4 din 2025 la 6,06% menține costul ridicat. În decembrie și ianuarie, protejezi capitalul dacă negociezi cu premise reci, ceri clarificări pe acte și condiționezi oferta de evaluare și finanțare; dacă ești pe cash, folosește diferența de putere pentru a obține preț final, nu promisiuni.

Pentru vânzători: creșterea tranzacțiilor față de aceeași lună din 2024 nu este garanția unei piețe „în urcare”, deoarece finanțarea a scăzut, iar asta micșorează bazinul de cumpărători solvabili. În decembrie și ianuarie, protecția ta este realismul: un preț corect și flexibilitate la termene vor bate un preț mare care stă în piață și se erodează prin negocieri; dacă aștepți, riști să prinzi o fereastră în care cumpărătorii pe credit sunt și mai puțini.

Pentru investitori: explozia ipotecilor pe terenuri intravilane și creșterea tranzacțiilor pe teren pot fi începutul unei curse după poziționare, dar într-un mediu în care cererea finanțată pentru unități individuale se retrage. În următoarele două luni, strategia defensivă este să tratezi terenul ca proiect cu marjă de siguranță mare, cu scenarii de întârziere și costuri de finanțare, și să eviți supraexpunerea pe execuție rapidă; dacă urmărești randament din revânzare pe termen scurt, riscul principal este să rămâi blocat între livrări noi și cumpărători mai puțini.